На даний момент угоди з нерухомістю, особливо ті, які стосуються видачі кредитів, все ще дуже популярні. При закладанні нерухомого майна, заставні зобов'язання повинні виконуватися заставодавцем вельми акуратно, в іншому випадку кредитор має право отримати компенсацію з вартості закладеного майна. Якщо зобов'язання були виконані в повному обсязі, точно і в строк - договір застави припиняється.
Віддаючи свою квартиру, людям варто пам'ятати, що закладання нерухомості створює власнику певні обмеження, каже юрист карагандинській компанії «Мувінг» Сакен Ешмуратов. При оформленні заставного договору розпорядження майном (відчуження, передача в оренду, безоплатне користування) відбувається тільки за згодою заставодержателя. І добре, якщо вам попадеться розуміючий кредитор. Якщо згода була отримана при переході права власності на заставлене майно до іншої особи - право застави зберігає силу. Новий власник стає на місце боржника (заставодавця) і несе всі його обов'язки, якщо угодою з кредитором не встановлено інші нюанси. У заставодавця є право навіть заповідати закладену нерухомість (згідно з частиною 2 статті 315 Цивільного кодексу РК, угода, що обмежує заповіт майна в заставі, вже недійсне).
Дві сторони застави
Основні види застави - іпотека і заклад. При іпотеці закладене майно залишається у володінні (юридично людина володіє іпотечної нерухомістю) і користуванні (юридично можна витягати з майна його корисні властивості, а також отримувати від нього вигоди) заставодавця або третьої особи. А в другому випадку заставлене майно передається заставодавцем у володіння заставодержателя (кредитора). При цьому за згодою кредитора нерухомість може бути залишена у боржника (заставодавця) під замком і печаткою заставодержателя. На даний момент більш поширена іпотека.
Як виглядає договір застави?
Такий документ (втім, як і будь-який інший) повинен бути укладений у письмовій формі, інакше він може бути визнаний недійсним. При цьому обов'язкового нотаріального завірення договір застави не вимагає, але краще перестрахуватися, щоб в подальшому уникнути непотрібних суперечок. Договір застави майна, що підлягає державній реєстрації, має бути зареєстрований в органах юстиції (так як право застави нерухомості виникає з моменту державної реєстрації договору).
Порядок звернення стягнення на предмет застави
У разі невиконання зобов'язання боржником (заставодавцем), задоволення вимоги кредитора (заставодержателя) проводиться з вартості заставленого майна в судовому або примусовому позасудовому порядку шляхом проведення торгів (аукціону). При цьому реалізація майна в позасудовому порядку проводиться у випадках, передбачених заставним договором або законодавством.
Порядок реалізації нерухомого майна за іпотечним договором регулюється Цивільним кодексом РК і Законом РК «Про іпотеку нерухомого майна». Процедура реалізації іпотеки в позасудовому порядку передбачена статтею 24 Закону РК «Про іпотеку нерухомого майна».
Реалізація іпотеки в позасудовому порядку проводиться через торги на закладене майно, що організовуються довіреною особою (воно визначається сторонами в іпотечному договорі). Якщо довірена особа в договорі не визначено, його може призначити заставодержатель.
Також законом передбачено випадків, коли не допускається задоволення вимог заставоутримувача у позасудовому порядку, а саме:
- для іпотеки нерухомого майна потрібна згода іншої особи або органу (наприклад, органу опіки та піклування, якщо співвласник неповнолітній) і така згода не було отримано;
- предметом іпотеки є нерухоме майно, яке має значну історичну, художню або іншу культурну цінність для суспільства;
- предметом іпотеки є нерухоме майно, що перебуває у спільній власності, і будь-хто з його власників не дає письмової згоди на задоволення вимог заставоутримувача у позасудовому порядку.
У зазначених випадках стягнення на заставлене майно звертається тільки за рішенням суду.
Як правило, стягнення на заставлене майно звертається в судовому порядку за позовами банків, при цьому хотілося б звернути увагу читачів на наступне: відносини, що виникають між позичальником і позикодавцем за договором банківського позики, виконання зобов'язань за яким забезпечуються заставою майна, регулюються положеннями статті 321 ЦК , яка передбачає випадки виникнення права заставодержателя вимагати дострокового виконання забезпеченого заставою зобов'язання та звернення стягнення на заставлене майно.
- якщо предмет застави вибув із володіння заставодавця, у якого він був залишений, не відповідно до умов договору про заставу;
- порушення заставодавцем правил про заміну предмета застави;
- втрати предмета застави за обставинами, за які заставодержатель не відповідає, якщо заставодавець не скористався правом, передбаченим пунктом 2 статті 314 Цивільного Кодексу РК;
- звернення стягнення на предмет застави з метою виконання зобов'язань заставодавця за виконавчими документами перед третіми особами, які не мають переваги перед вимогою заставодержателя, при відсутності у заставодавця іншого майна.
Пунктом 2 цієї ж статті предус-Мотря, що заставодержатель має право вимагати дострокового виконання забезпеченого заставою зобов'язання, а якщо його вимога не буде задоволена, звернути стягнення на предмет застави в разі:
- порушення заставодавцем правил про наступну заставу;
- невиконання заставодавцем обов'язків, передбачених підпунктами 1 і 2 пункту 1 та пунктом 2 статті 312 Цивільного Кодексу РК;
- порушення заставодавцем правил про розпорядження закладеним майном.
Таким чином, в разі звернення банку за достроковим виконанням зобов'язань, забезпечених заставою, необхідно дотримання вищевказаних норм законодавства.
До проведення торгів в позасудовому порядку повинні бути виконані наступні процедури:
При отриманні повідомлення про невиконання основного зобов'язання заставодавець (боржник) має право звернутися до суду з позовом про відсутність підстав для реалізації іпотеки. Заставодавець має право також звернутися до суду із заявою про надання відстрочки в реалізації іпотеки.
Процедура реалізації іпотеки в судовому порядку регулюється статтею 21 вищеназваного закону.
Реалізація іпотеки в судовому порядку проводиться відповідно до рішення суду за позовом заставодержателя. При цьому продаж нерухомого майна, що є предметом іпотеки, проводиться шляхом продажу з публічних торгів у порядку, встановленому процесуальним законодавством. У зверненні стягнення на майно може бути відмовлено, якщо допущене боржником порушення зобов'язання вкрай незначно і розмір вимог заставодержателя (кредитора) внаслідок цього явно несоразмерен вартості закладеного майна.
Приймаючи рішення про звернення стягнення на нерухоме майно, закладене за іпотечним договором, суд в рішенні визначає наступне:
- всі суми, що підлягають сплаті заставодержателю з вартості заставленого майна, за винятком сум витрат з охорони та реалізації нерухомого майна, які визначаються по завершенні його реалізації.
- нерухоме майно, що є предметом іпотеки;
- початкову продажну ціну закладеного нерухомого майна при його реалізації з торгів.
На прохання заставодавця суд при наявності поважних причин має право при стягнення заставленого нерухомого майна відстрочити його реалізацію на строк до одного року у випадках, коли:
- заставодавцем є громадянин, за умови, що застава не пов'язаний із здійсненням цим громадянином підприємницької діяльності;
- предметом іпотеки є земельна ділянка зі складу земель сільськогосподарського призначення.
Відстрочка реалізації закладеного нерухомого майна не зачіпає прав та обов'язків сторін за зобов'язанням, забезпеченого заставою, не звільняє боржника від відшкодування зрослих під час відстрочки збитків кредитора і сум неустойки.
Відстрочка реалізації іпотеки не допускається:
- якщо вона може спричинити істотне погіршення фінансового становища заставодержателя;
- якщо стосовно заставодавця або заставодержателя порушено справу про визнання його банкрутом.
Різниця між сумою боргу і сумою, за яку була продана нерухомість, повертається заставодавцю.
Юлія ВОЛКОВА, Інформаційна служба kn.kz