Якщо ви купуєте житлове приміщення, використовуючи іпотечний кредит # 40; займ # 41 ;, ви можете погасити частину кредиту засобами материнського капіталу, не чекаючи загального терміну - досягнення дитиною 3 років.
Яка звернулася до мене недавно сімейна пара подарувала мені можливість реалізувати на практиці настільки улюблену мною творчу ст. 421 Цивільного кодексу РФ. яка:
- проголошує свободу договору,
- говорить про те, що сторони можуть укласти договір, як передбачений, так і не передбачений законом або іншими правовими актами, при цьому сторони можуть укласти договір, в якому містяться елементи різних договорів, передбачених законом або іншими правовими актами (змішаний договір),
- умови договору визначаються на розсуд сторін.
Ситуація: у чоловіка з дружиною було двоє малолітніх дітей. Після народження другої дитини матері видали сертифікат на материнський капітал, яким сім'я відразу, не чекаючи досягнення молодшою дитиною трирічного віку, вирішила скористатися.
Відповідно до п. 6 ст. 7 зазначеного Закону заяву про розпорядження відповідними коштами може бути подано в будь-який час після закінчення трьох років з дня народження (усиновлення) другої, третьої дитини або наступних дітей. При цьому п. 6.1 ст. 7 Федерального закону встановлює одне виключення: заяву про розпорядження може бути подано в будь-який час з дня народження другої, третьої дитини або наступних дітей у разі потреби використання коштів (частини коштів) материнського капіталу на погашення основного боргу та сплати відсотків по кредитах або позиках на придбання (будівництво) житлового приміщення, включаючи іпотечні кредити, наданих громадянам за кредитним договором (договором позики), укладеним з організацією, в тому числі кредитної організацією. Тобто якщо ви купуєте житлове приміщення, використовуючи іпотечний кредит (позику), ви можете погасити частину кредиту засобами материнського капіталу, не чекаючи загального терміну - досягнення дитиною 3 років.
Однак до мене молода сім'я звернулася вже після того, як вони купили нову квартиру, скориставшись невеликим іпотечним кредитом, частина якого вони погасили засобами материнського капіталу.
Природно, придбане ними з використанням кредитних коштів житло на виконання зобов'язань по поверненню боргу було закладено в банку. Покупцями за договором купівлі-продажу були чоловік і дружина.
Згідно п. 4 ст. 10 зазначеного Закону житлове приміщення, придбане з використанням коштів (частини коштів) материнського капіталу, оформляється у спільну власність батьків, дітей (у тому числі першого, другого, третього дитини і наступних дітей) з визначенням розміру часток за угодою.
Однак при використанні в покупці кредитних коштів банку відразу оформити житло у власність і батьків, і дітей практично неможливо. Пов'язано це з жорсткою політикою банків, які кредитують позичальників лише за тієї умови, що власниками житла, що купується стануть тільки повнолітні громадяни. Пов'язано це з тим, що в разі непогашення кредиту і початку процедури стягнення з боржника закладеної нерухомості виселити з квартири дитини і залишити його без житла буде практично неможливо.
Знаючи таку практику, законодавець допустив придбання житла на кошти маткапіталу з оформленням права власності спочатку тільки на одного або обох батьків (без дітей), з подальшим переоформленням права власності та на дітей в тому числі. Останню процедуру закон зобов'язує провести не пізніше ніж через 6 місяців після зняття обтяження - припинення права застави банку на квартиру, що теоретично можливо тільки після повного погашення іпотечного кредиту.
Таким же чином і мої клієнти при покупці квартири відповідно до п. «Ж» ч. 13 Постанови Уряду РФ № 862 дали засвідчене в установленому законодавством РФ порядку (тобто нотаріально засвідчене) письмове зобов'язання оформити придбане житлове приміщення у спільну власність особи, яка отримала сертифікат, його дружина, дітей (у тому числі першого, другого, третього дитини і наступних дітей) з визначенням розміру часток за угодою протягом 6 місяців після зняття обтяження з житлового приміщення.
І ось настав момент, коли вони повністю виплатили взятий іпотечний кредит, обтяження їх права власності на квартиру в вигляді застави на користь банку було погашено, і вони як законослухняні громадяни вирішили оформити придбане житло в загальну з дітьми часткову власність.
І тут у них вперше народився питання «Як?». Дослівно закон говорить про те, що громадяни повинні «оформити вказане житлове приміщення у спільну власність особи, яка отримала сертифікат, його дружина, дітей (у тому числі першого, другого, третього дитини і наступних дітей) з визначенням розміру часток за угодою». Яким саме угодою, яким чином переоформити квартиру з спільної сумісної власності подружжя, в якій взагалі не виділені частки (хоч вони і вважаються рівними - ст. 244 Цивільного кодексу РФ. Ст. 39 Сімейного кодексу РФ) у спільну часткову власність чотирьох чоловік - саме з цим питанням вони до мене і звернулися.
Хочу зазначити, що пару років тому, коли в моїй практиці вперше постало таке питання, перше, що спало мені на думку, була наступна довга процедура. Спочатку відповідно до ст. 38. ст. 39 Сімейного кодексу РФ укласти угоду про поділ спільно нажитого майна з визначенням часток (наприклад, по ½ частки на кожного з подружжя), здати його в Росреестр, отримати два нових свідоцтва про право спільної - вже часткової, а не спільної - власності. Після цього кожен з подружжя подарує одному з дітей по ¼ частки. В результаті кожен з чотирьох членів сім'ї буде власником ¼ частки у праві власності на квартиру (чого і вимагає закон). Таким чином, для досягнення потрібного результату необхідно буде зробити три угоди через Росреестр: розділ подружнього власності і дві угоди дарування. Втім, можна обійтися і двома угодами, якщо обом дітям дарувати частину свої частки буде тільки один з батьків.
По-друге, сама процедура контролю за виконанням батьками цього обов'язку залишає бажати кращого. Справа в тому, що саме нотаріально засвідчене зобов'язання про переоформлення права власності осідає в Пенсійному Фонді РФ, який здійснює функції з видачі сертифікатів. Там же батьки подають заяву про розпорядження маткапіталом. Яким чином Пенсійний Фонд відстежує, коли саме Ви погасили іпотечний кредит, залишається неясним. Більш того, закон говорить про виникнення обов'язки переоформити право власності не після погашення кредиту, а після того, як буде знято обтяження. Тобто після офіційного внесення до Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним записи про те, що право застави банку припинено.
Таким чином, для погашення в Росреестра реєстраційного запису про іпотеки необхідно волевиявлення заставодержателя (банку) або заставодавця (власника). Це означає, що Росреестр автоматично запис про іпотеку не погашає.
З огляду на завантаженість і конвеєрний характер роботи банків в області іпотечного кредитування, на практиці з подачею таких заяви виникають затримки. Обов'язки ж піти в Росреестр вчинити певні дії закон не встановлює, реєстраційні дії носять заявний характер.
Роз'яснивши своїм клієнтам всі ці нюанси і практично повну безвідповідальність за невиконання даного ними зобов'язання, ми все ж законослухняно вирішили зайнятися переоформленням права власності на всю сім'ю. Однак на цей раз, озброївшись досвідом і стопкою законів: Цивільним, Сімейним, Житловим кодексами і згаданими в матеріалі федеральними законами, я приступила до створення одного єдиного угоди, висновок якого замінило б описану раніше громіздку процедуру з декількох угод. І саме тут на допомогу приходить на допомогу ст. 421 Цивільного кодексу РФ про свободу договору. В результаті вийшов справжнісінький змішаний договір - щось середнє між угодою про розподіл спільної сумісної власності, договором купівлі-продажу і даруванням. Для більшої солідності, хоч закон цього і не вимагає, цю угоду ми засвідчили нотаріально.
Такий варіант при посвідченні безоплатних договорів або договорів на невелику суму (як в нашому випадку) - найбільш прийнятний обмін Вашого часу та нервів на абсолютно адекватну плату за вчинення нотаріальних дій, особливо при проведенні складних реєстраційних дій в Росреестра. Більш того, практика черг в Росреетре, фактична необхідність купувати чергу, якщо потрібно потрапити на прийом раніше ніж через місяць, дозволяє навіть говорити про грошову економії. Та ж практика говорить про те, що найчастіше здача на прийомі в Росреестра складних, нестандартних документів призводить фахівців прийому в замішання, породжує нервові походи до начальства з питанням, чи можна ці документи у Вас взагалі взяти.
«Але» тільки два: при великій сумі возмездногодоговору, коли для розрахунку нотаріального тарифу буде братися вартість майна виходячи зі змісту договору, плата нотаріусу буде дуже суттєвою. Крім того, багато нотаріусів не практикують вчинення таких нотаріальних дій з огляду на їх великий часовий витратності і трудомісткості.