Як зумовити підвищення орендної плати зростанням інфляції
Як зробити підвищення обов'язковим за угодою сторін
Чи можна обмежити доступ орендаря при простроченні оплати
Традиційно найменш захищеною стороною договору оренди нерухомого майна вважається орендар орендодавці, як правило, мають можливість настояти на своїх умовах договору. Але навіть з урахуванням такої сильної позиції у орендодавця теж виникають певні ризики. Зазвичай вони пов'язані з некоректними формулюваннями договору, які можуть привести до зовсім не тим наслідків, на які розраховував орендодавець. А також з неврегульованістю в договорі деяких моментів, при наявності яких можна було б уникнути зайвих суперечок.
Право орендодавця на збільшення орендної плати
Згідно з пунктом 3статьі 614 Цивільного кодексу, розмір орендної плати може змінюватися за згодою сторін у строки, передбачені договором, але не частіше ніж один раз на рік. Ця норма носить диспозитивний характер, тобто договір може передбачати право орендодавця змінювати орендну плату в односторонньому порядку. Але для цього потрібно встановити конкретний порядок оформлення такої зміни. Наприклад, можна вказати, що орендодавець письмово повідомляє орендаря про зміну орендної плати, і умова договору про орендну плату вважається зміненим з моменту отримання повідомлення.
Навіть якщо в договорі є процедура повідомного зміни орендної плати, цього недостатньо у випадках, коли договір зареєстрований. У даній ситуації теж діє правило про те, що угода про зміну договору повинно полягати в тій же формі, що і сам договір (п. 1 ст. 452 ЦК України). Тобто угода має пройти процедуру держреєстрації (п. 3 ст. 433 ЦК України, п. 9 інформаційного листа Президії ВАС РФ від 16.02.01 № 59). Суди керуються цим правилом, навіть коли договір передбачає повідомний порядок зміни орендної плати (визначення ВАС РФ від 29.09.09 № ВАС-11402/09, від 27.04.09 № ВАС-4694/09). Але при спробі подати до органів Росреестра для реєстрації повідомлення орендодавця можливі складнощі. Не виключено, що реєстрації цього документа доведеться добиватися через суд, і весь цей час зміна договору в частині орендної плати буде не відбувся.
Що вказати в договорі. Якщо договір не вимагає реєстрації, досить прописати в ньому процедуру повідомного порядку зміни орендної плати орендодавцем. Якщо ж договір укладено на строк не менше року, то краще закріпити умова про індексацію твердої суми орендної плати за повідомленням орендодавця при зміні будь-якого конкретного показника: вартості комунальних послуг, коефіцієнта інфляції і т. Д. У такому випадку нова сума орендної плати вважається Не зміна її розміру, а розрахунком розміру на підставі механізму, встановленого в договорі (п. 11 інформаційного листа Президії ВАС РФ від 11.01.02 № 66). Отже, реєстрація не потрібна.
Умова про зміну договору в судовому порядку
Буває, що орендодавці включають в договір умова про зміну орендної плати за згодою сторін, а не в повідомному порядку, але при виникненні певних обставин (наприклад, при зміні офіційно встановленого рівня інфляції). Така умова сприймається орендарями як менш жорстке, ніж односторонній порядок підвищення орендної плати орендодавцем. Але в той же час орендодавець вважає, що в разі відмови орендаря від його пропозиції укласти угоду про підвищення орендної плати в зв'язку з ростом інфляції орендодавець легко доб'ється зміни договору в судовому порядку за підпунктом 2пункта 2 статті 450 кодексу. Згідно з цією нормою, договір може бути змінено на вимогу однієї зі сторін у випадках, передбачених договором.
Ризики. Само по собі включення в договір умови про те, що орендна плата може бути змінена за згодою сторін у зв'язку з тими чи іншими обставинами, не є прийняттям сторонами угоди конкретних зобов'язань щодо безумовного укладення угоди про зміну договору в цій частині. Ця умова передбачає узгодження зміни договору при настанні передбачених у ньому обставин без будь-якого примусу. Тобто відмова орендаря від укладання угоди ще не дає орендодавцеві права вимагати в судовому порядку зміни договору: необхідна умова про те, що він не врегульований у позасудовому порядку спір про зміну орендної плати підлягає передачі на розгляд суду (постанова Президії ВАС РФ від 13.04.10 № 1074/10).
Що вказати в договорі. Щоб умова про зміну орендної плати в разі зростання інфляції спрацювало навіть при відмові орендаря від підписання такої угоди, потрібні точності в формулюванні. По-перше, важливо вказати, що орендна плата при зміні рівня інфляції не просто може бути змінена за згодою сторін, а підлягає зміні. Без такого умови орендодавець не має права вимагати підвищення плати, посилаючись на інфляційні процеси (постанова Президії ВАС РФ від 13.04.10 № 1074/10).
Право припинення доступу і утримання майна
Орендодавці зацікавлені у встановленні механізмів впливу на орендаря при виникненні заборгованості по орендній платі. Звичайно, можна встановити право орендодавця на відмову від договору, а якщо орендар відмовляється звільняти приміщення і погашати борг звернутися до суду з позовом про виселення та стягнення заборгованості. Але для добровільної сплати боргу набагато ефективніше припинити доступ орендаря в приміщення, а також утримувати залишився там майно до погашення заборгованості.
Правила пожежної безпеки в договорі оренди
Відповідальність за порушення вимог пожежної безпеки несуть як власники майна, так і особи, уповноважені володіти, користуватися або розпоряджатися майном, у тому числі орендарі (ст. 38 Федерального закону від 21.12.94 № 69-ФЗ Про пожежну безпеку). Згідно з пунктами 10 і 38 Правил пожежної безпеки в РФ (ППБ 01-03, затверджені наказом МНС Росії від 18.06.03 № 313), власники повинні забезпечувати своєчасне виконання вимог пожежної безпеки, приписів, постанов та інших законних вимог державних інспекторів з пожежного нагляду, а орендарі повинні виконувати протипожежні вимоги норм для даного типу будівель. На практиці за підсумками перевірок Роспожарнадзора між орендодавцями та орендарями часто виникають суперечки щодо того, хто з них і за що повинен відповідати в галузі пожежної безпеки. Для усунення неясностей краще привести в договорі оренди або додатку до нього обсяг конкретних обов'язків орендаря і орендодавця в сфері пожежної безпеки (постанова Федерального арбітражного суду Центрального округу від 16.12.08 у справі № А48-2636 / 08-6). Це допоможе встановити суб'єкт відповідальності.
Чи можна встановити в договорі умову про право орендодавця змінювати орендну плату частіше разу на рік?
Ні, не можна. Норма пункту 3 статті 614 Цивільного кодексу про те, що зміна розміру орендної плати можливо не частіше ніж один раз на рік, є імперативною. У договорі не можна встановити меншу періодичність зміни орендної плати таку умову буде незначним (ухвала Вищого арбітражного суду від 21.02.11 № ВАС-9525/10).
Чи можна передбачити в договорі право орендодавця на дострокове одностороннє розірвання договору без конкретних причин для розірвання?
Так, можна (постанова Президії Вищого арбітражного суду від 09.09.08 № 5782/08, ухвалу Вищого арбітражного суду від 01.03.10 № ВАС-1037/10).
У договорі краще передбачити конкретний термін для орендаря зі звільнення приміщення у разі припинення договору, а також наслідки прострочення
Наприклад, можна включити обов'язок орендодавця, якщо орендар не вивозить вчасно своє майно з приміщення, забезпечити його збереження лише протягом певного терміну, а потім вивезти його самостійно, склавши опис майна за участю представника незалежної сторони. Витрати на зберігання та вивезення майна можна покласти на орендаря.
Джерело журнал Юрист компанії