Герсонський Олександр Сергійович
юрист
Юридична компанія «Соколов і Партнери»
У бізнесі - не рідкість потреба суб'єкта комерційної діяльності в оренді нежитлового приміщення, будь то офіс або приміщення для торгівлі. Найчастіше підприємець стикається з різними проблемами, які супроводжують орендні відносини.
Як максимально підстрахуватися на стадії укладання договору оренди (суборенди),
щоб уникнути подібних ситуацій?
При оренді нежитлового приміщення, майбутнього орендаря слід звернути свою пильну увагу як на підписується договір оренди, так і на самого орендодавця.
Перед укладенням договору оренди необхідно здійснити комплекс дій, спрямованих на перевірку контрагента. Це необхідно не тільки для безпеки здійснюваної операції, але і для попередження можливих несприятливих податкових наслідків, які можуть настати в разі, якщо Ваш контрагент виявиться включеним до реєстру ненадійних платників податків.
Про те, як здійснити перевірку контрагента ми вже докладно розмовляли раніше (sokolaw.ru/articles/319721).
Нагадаю, що для перевірки контрагента потрібно з апросіть ряд документів, що підтверджують його фактичну діяльність і реальну можливість виконати умови договору. Застосовуючи цю рекомендацію до орендних правовідносин слід уточнити, які саме документи необхідно запитувати у орендаря:
Виписка з ЕГРЮЛ (або ЕГРІП, якщо орендодавець є індивідуальним підприємцем);
Копія протоколу загальних зборів учасників (акціонерів) або рішення єдиного учасника (акціонера) контрагента про призначення на посаду директора і наказ про призначення керівника (для юр.осіб);
Копія довіреності на підписанта, якщо договір підписує інша особа;
Довідка з банку про банківські реквізити контрагента;
Копія паспорта (якщо орендодавець є індивідуальним підприємцем, якщо физ.лицо - копія паспорта та СНІЛС);
За відсутності печатки у контрагента - лист, що підтверджує ведення ним діяльності без печатки;
Документи, що підтверджують право передачі приміщення в оренду / суборенду (Свідоцтво на право власності, або первинний договір оренди зі згодою орендаря на передачу приміщення в суборенду!)
Документи БТІ (технічний або кадастровий паспорт з експлікацією або поверховим планом, на якому зазначено приміщення надається в оренду).
Насамперед необхідно перевірити право орендодавця на володіння, користування або розпорядження приміщенням і з'ясувати наявність будь-яких обмежень щодо приміщення (наприклад, майно знаходиться в заставі або під арештом). Якщо власник і орендодавець за договором не збігаються, слід з'ясувати, на якій саме підставі орендодавець здійснює розпорядження майном. У цьому випадку, у орендодавця має бути письмова згода на передачу приміщення в оренду / суборенду.
Також варто перевірити і повноваження безпосередньо підписанта. Якщо орендодавець юридична особа, договір повинен бути пописаний або виконавчим органом, що діє на підставі Статуту без довіреності (директор, ген.директор і тд.), Або уповноваженим представником - особою, яка має відповідні повноваження на підставі довіреності (при відсутності такої довіреності договір може побут визнаний недійсним).
Крім того, рекомендується здійснити додаткову перевірку контрагента шляхом направлення запиту в різні держустанови. Так, рекомендується самостійно запросити виписку з ЕГРЮЛ / ЕГРІП щодо орендодавця. Не буде зайвим «пробити» орендодавця на сайтах Судів загальної юрисдикції, сайті Арбітражного суду, ФССП Росії, і тд. У разі виявлення факту претензій до контрагента, або його майну з боку третіх осіб напрошується висновок про його недобросовісність при здійсненні своєї господарської діяльності.
Рекомендується також запросити виписку з ЕГРП щодо орендованого майна. Дана виписка може бути запрошена в електронному вигляді на сайті Росреестра.
Перевірка договору оренди.
Безпосередньо під час узгодження договору оренди, в першу чергу, слід звернути увагу на такі умови договору, як дата і місце укладення договору, предмет оренди, термін, ціна договору, реквізити сторін. Якщо договором не будуть визначені всі суттєві умови, договір може бути визнано неукладеним. Крім того, незручні умови договору, в подальшому можуть вилитися в істотні проблеми для Орендаря. Пропоную по порядку розібрати ті моменти, на які варто звертати увагу при підписанні договору.
1. Об'єкт оренди
Особливу увагу слід приділити предмету договору оренди, що є істотною умовою договору. У договорі оренди повинні бути зазначені дані, дозволяють точно встановити майно, яке підлягає передачі орендарю як об'єкт оренди. Якщо таких даних в договорі немає, або предмет договору недостатньо конкретизований договір оренди може бути визнаний неукладеним (п. 3 ст. 607 ЦК України).
- найменування об'єкта оренди (нежитлове приміщення, частина нежитлового приміщення і тд);
- інвентарний номер;
- функціональне призначення (нежитлове - виробниче, складське, торговельне, адміністративне і тд);
- площа приміщення (загальна і передана в оренду).
Особливо уважно слід поставитися до договорів оренди нестаціонарних об'єктів (павільйони, кіоски, торгові намети і т.д.), як правило, предмет договору в таких правовідносинах не має належної ідентифікації - найчастіше зустрічаються такі розмиті формулювання як «павільйон на зупинці», «кіоск на перетині вулиць »і так далі. При таких формулюваннях є ризик визнання договору недійсним.
У разі, якщо об'єкт оренди є самовільно побудовою і встановлений без будь-яких дозволів, є ризик його знесення або демонтажу. Тому в договорі рекомендується встановлювати міру відповідальності орендодавця на цей випадок.
Крім того, в орендних правовідносинах, де право власності на об'єкт оренди неможливо з точністю встановити, завжди є потенційний ризик шахрайства з боку контрагента.
2. Орендна плата
Ще однією істотною умовою договору оренди є розмір орендної плати (п. 1 ст. 654 ЦК України). За відсутності узгодженого сторонами в письмовій формі умови про розмір орендної плати, договір оренди слід вважати неукладеним.
Орендна плата може бути визначена у вигляді твердої суми, що вноситься періодично або одноразово, або у вигляді негрошовій форми орендної плати, (наприклад зустрічні послуги).
Слід також визначити, чи входять комунальні послуги в орендну плату чи ні. Якщо в договорі конкретного вказівки немає, то Орендодавець має право пред'явити рахунок за комунальні послуги понад передбачену орендної плати. Крім того, ще одним несподіваним збільшенням оренди може стати нарахування ПДВ (в разі, якщо Орендодавець є платниками ПДВ), якщо в договорі немає прямої вказівки на те, що ПДВ входить до складу орендної плати.
Також, додаткові обов'язки покладаються на Орендаря, якщо орендодавцем виступає фізична особа, яка не зареєстрована як індивідуальний підприємець. У цьому випадку на Орендаря покладається обов'язок податкового агента відповідно до ст. 226 НК РФ при виплаті орендної плати. Орендар зобов'язаний обчислити, утримати у платника податків-орендодавця і сплатити суму ПДФО.
Нерідко можна зустріти помилкова думка, що істотною умовою договору оренди нежитлового приміщення є також і термін договору оренди. Насправді це не так. Термін договору оренди нежитлового приміщення відноситься до числа додаткових умов і може бути не визначений сторонами. Однак, узгодження терміну також важливо для контрагентів, так як від цього буде залежати форма договору. Якщо договір укладений на термін більше року, він вимагає обов'язкової державної реєстрації. Відповідно при відсутності такої реєстрації, договір вважається неукладеним.
Для орендаря є свої плюси в укладенні договору на термін більше року. Позитивними моментами є те, що сам факт схвалення даної угоди з боку державного органу виключає багато потенційних ризики пов'язані з укладенням договору (наприклад, укладення договору з уповноваженою особою), також тривалий термін оренди дає деяку гарантію стабільності даних правовідносин. Незручністю може стати та обставина, що обов'язок по реєстрації договору, як і всі витрати, пов'язані з такою реєстрацією, як правило, покладається на Орендаря; також держреєстрацію повинні проходити всі доповнення і зміни до договору.
Якщо термін оренди в договорі не визначений, договір вважається укладеним на невизначений строк (п. 2 ст. 610 ЦК України). При цьому держреєстрація такого договору не вимагається. Однак, мінус невизначеного терміну договір оренди в тому, що кожна зі сторін має право в будь-який час відмовитися від договору, попередивши про це іншу сторону за три місяці. Для Орендаря, націленого на тривалу оренду, це серйозні ризики.
4. Пролонгація або переукладання договору?
Згідно п. 1 ст. 621 ГК РФ, Орендар після закінчення терміну договору оренди має переважне право на укладення договору оренди на новий термін (за інших рівних умов). Однак, дана нормативна норма має диспозитивний характер, і відповідно договором таке право Орендаря може бути виключено.
При цьому слід розрізняти поняття. Переукладання на увазі припинення дії старого договору і укладення нового. В цьому випадку, Орендодавець має право вимагати перегляду умов нового договору. У той же час, законодавець передбачив інший інструмент - пролонгація договору. при якій колишній договір залишається в силі, але термін його дії продовжується.
Умова про автоматичну пролонгацію вигідно Орендарю на тій підставі, що під час переукладання договору оренди на новий термін Орендар не має права нав'язувати Орендодавцю умови первинного договору оренди (як роз'яснено в п. П. 31, 32 інформаційного листа Президії ВАС РФ N 66, договір оренди, укладений відповідно до п. 1 ст. 621 ЦК України на новий термін, є новим договором оренди; при укладанні договору оренди на новий термін сторони не пов'язані умовами раніше діючого договору). У той же час пролонгація передбачає лише продовження раніше укладеного договору без будь-якого зміни його умов. Слід сказати, що така пролонгація передбачена за замовчуванням. Відповідно до п. 2 ст. 621 ГК РФ, якщо орендар продовжує користуватися майном після закінчення строку договору при відсутності заперечень з боку орендодавця, договір вважається поновленим на тих самих умовах на невизначений термін. Тому, якщо в договорі немає спеціальних застережень діють загальні правила ст. 621 ГК РФ. Однак продовження договору на невизначений термін, як ми вже розбирали вище, не вигідно Орендарю.
Тому, в інтересах Орендаря укладати договір оренди на термін 11 місяців (що б уникнути держреєстрації) з подальшою автоматичною пролонгацією договору на тих же умовах і на той самий строк.
Найбільш оптимальною буде така обмовка в договорі:
«Якщо жодна зі сторін цього Договору в термін за 30 (тридцять) календарних днів до закінчення терміну дії цього Договору не заявить про свій намір його розірвати, цей Договір автоматично продовжується на той самий строк (11 місяців) і на тих же умовах».
При продовженні договору оренди, укладеного на термін менше року, на такий же термін договір також не підлягає державній реєстрації.
5. Прийом приміщення.
Не менш важливий при укладанні договору оренди та порядок прийому - передачі приміщення. часто сторони не надають цьому належного значення, що в свою чергу приносить надалі серйозні проблеми для Орендаря. Так, складаючи акт прийому-передачі нежитлового приміщення, сторони нерідко обмежуються простою вказівкою в акті факту передачі об'єкта орендодавцем і прийняття його орендарем, що є грубою помилкою.
В акті необхідно вказувати такі дані як:
- характеристики об'єкта і його площа;
- функціональне призначення об'єкта і можливість його використання в підприємницькій діяльності (для певного виду підприємницької діяльності відповідної Орендарю);
- стан об'єкта, необхідність в поточному або капітальному ремонті об'єкта;
- стан інженерних комунікацій (опалення, гаряче і холодне водопостачання, газопостачання, електротехнічне обладнання тощо);
- показання лічильників приладів обліку;
- факт передачі приладдя об'єкта оренди (ключі, пропуску та ін.);
У разі припинення договору оренди нежитлового приміщення об'єкт оренди повинен бути повернутий орендодавцю за передавальним актом з дотриманням тих же правил.
Слід пам'ятати, що дострокове звільнення Орендарем об'єкта оренди (до припинення дії договору оренди) без передачі його за передавальним актом Орендодавцю не є підставою припинення зобов'язання Орендаря щодо внесення орендної плати (див. П. 13 інформаційного листа Президії ВАС РФ N 66).
6. Припинення договору, розірвання або одностороння відмова від договору.
Ми вже говорили про те, що якщо Орендар після закінчення терміну договору продовжує користуватися майном, а Орендодавець не має заперечень, договір вважається поновленим. За змістом п. 2 ст. 621 ГК РФ, сторона договору оренди, яка має намір припинити договір оренди після закінчення встановленого терміну оренди (або припускає переукласти його на інших умовах), повинна направити відповідне повідомлення іншій стороні. В іншому випадку договір оренди буде вважатися пролонгованим (якщо в договорі немає прямої вказівки на неприпустимість такої пролонгації). Але на практиці більше виникає питань саме щодо дострокового розірвання договору.
Орендарю необхідно визначитися, що для нього вигідніше: гарантія тривалих орендних відносин, або можливість у будь-який час з'їхати з офісу, розірвати договір. Законодавець виходить з того, що договір оренди не можна достроково розірвати за бажанням однієї зі сторін. За загальним правилом договір оренди розривається за згодою сторін, або в разі недосягнення такої угоди в судовому порядку. Однак, існує інструмент, що дозволяє Орендарю домогтися припинення договору в односторонньому порядку - це одностороння відмова від виконання договору в порядку.
Тут то і криється поширена помилка багатьох договорів оренди.
Необхідно розрізняти право на односторонню відмову від договору і право вимагати розірвання договору. Якщо в першому випадку договір розривається в позасудовому порядку, з волі однієї сторони зобов'язання, то в другому випадку договір буде вважатися розірваним тільки в разі прийняття судом рішення про його розірвання та після вступу в силу такого рішення (