Низький попит на нерухомість змушує забудовників допомагати клієнтам виплачувати іпотечний кредит. Вони пропонують спільні з банками пільгові програми на покупку новобудов під 7-10% річних, при тому що ринкові ставки становлять 14-18% річних. Правда, умови акцій поширюються, як правило, на конкретні будинки, не на весь термін кредиту, а за програмою можуть бути передбачені додаткові умови.
Іпотеку по держпрограмі за ставкою нижче 11,5% річних пропонують, наприклад, Русстройбанк - 10,9% річних, "Відродження" - від 8% річних і інші. "Середня ставка від банків, з якими можлива маркетингова акція, - 10% річних. Знижка від Глобекс-банку - 2% від ставки з держпідтримкою, підсумкова ставка - 9,8% на весь термін кредитування, знижка від" Дельтакредіта "- до 3 % від ставки з держпідтримкою, ставка від 8,5% на весь термін кредитування ", - наводить приклад комерційний директор SDI Group, девелопера проекту" Акорд SMART Квартал ", Раїса Манашірова.
Чим нижче ставка на весь термін кредитування, тим вигідніше програма для позичальника. "Як приклад візьмемо квартиру вартістю 5 млн руб. Суму кредиту 3 млн руб. Термін кредитування - 15 років, - пояснює Наталя Саакянц.- За програмою з держпідтримкою при ставці 11,8% річних і розмір щомісячного платежу 35,62 тис. Руб . виплата відсотків за користування кредитом складе 3,41 млн руб. Якщо кредит береться за програмою, де забудовник виплачує банку комісію за зниження процентної ставки на весь термін кредитування до 10%, то платіж буде вже 32,23 тис. руб. виплата відсотка за користування кредитом - 2,8 млн руб. Таким чином, різниця в сумі нарахованих за час користування відсотків по кредиту - 608 760 крб. ".
Забудовники і банки можуть декларувати за спільними програмами процентну ставку значно нижче 11,5%. Наприклад, у Локо-банку є пропозиція від 4,9% річних, у Банку Москви - від 7,4% річних. Правда, дозволити собі знизити відсоток по кредиту на весь термін кредитування на такий рівень забудовники не в змозі. "Відсоткова ставка при спеціальних акціях від забудовника буває так звана маркетингова і реальна, - уточнює директор департаменту роздрібних продажів групи ПСН Катерина Тейн.- Маркетингова ставка діє, наприклад, тільки на період будівництва - два-три роки в залежності від того, на якій стадії знаходиться проект. а реальна знижка - це знижка на весь термін іпотеки. Багато клієнтів зараз не реагують на маркетингову ставку, а вважають за краще знижену ставку на весь позиковий період ". При цьому формально іпотека зі зниженим на перші роки відсотком може виглядати так само, як звичайний кредит. "У випадку з маркетингової ставкою забудовник надає знижку на квартиру і часткову компенсацію вартості користування позиковими засобами, - додає комерційний директор Rose Group Наталія Саакянц.- Найчастіше забудовниками компенсується величина, яка дорівнює сумі нарахованих відсотків за перші роки користування (від одного до трьох років). при цьому в кредитному договорі вказується реальна ставка ".
Чим нижче заявлена процентна ставка по кредиту, тим вище ймовірність того, що протримається вона не більше року. Ставка 4,9% річних у Локо-банку діє тільки на перший рік кредитування і можлива при внесенні позичальником половини вартості квартири, потім ставка складе 12% на весь термін. У ФСК "Лідер" є спільна програма з банком "Відкриття", по якій ставка на перший рік кредитування становить 8% річних, на другий і наступні - 11,95%. Причому, щоб взяти кредит під 8% на перший рік, позичальникові необхідно внести не менше 50% від вартості квартири. Якщо початковий внесок становить 20%, то ставка на перший рік виростає до 10% річних. Банк Москви пропонує кредит на покупку квартири в новобудовах "Галс Девелопмент" під 7,4% річних на перші два роки кредиту, з третього року ставка для позичальника стає 11,4% річних до кінця терміну кредитування. Крім того, при інших рівних умовах підсумкові виплати позичальника за кредитом з екстремально низькою процентною ставкою, але на обмежений час дії, швидше за все, виявляться на тому ж рівні, що і за звичайною програмою.
"Інший поширений варіант - це укладення агентського договору між забудовником і банком, - наводить інший приклад пані Саакянц.- У цьому випадку забудовник компенсує банку частину ставки на перші роки кредитування, за рахунок цього знижується сума переплати позичальника за кредитом. При цьому в кредитному договорі вказується знижена ставка на перші роки кредитування (найчастіше від одного до трьох років) і базова - на наступні роки користування кредитом. ставка може бути проіндексована забудовником і на весь термін кредитування позичальника, при цьому розмір комісії багаторазово збільшується.
Тому чим більше готові скинути від відсоткової ставки за кредитом банк і забудовник, тим швидше позичальник повинен встигнути виплатити позику. "Такі програми, по суті, розраховані на тих, хто планує достроково погасити кредит протягом першого року, наприклад тих, хто, купивши квартиру в споруджуваному будинку, планує продати після закінчення будівництва власну квартиру і погасити з цих коштів іпотечний кредит", - резюмує керівник відділу іпотеки ФСК "Лідер" Павло Тимошенко.