Рубрика: Особисті фінанси
В умовах кризи іпотечний кредит - не надто приємна ноша. Тому багато хто, хто купував житло в кредит, замислюються: як знизити платежі або швидше погасити іпотеку без втрат для себе?
Чому хочеться швидше?
Причин, за якими росіяни, взявши іпотечний кредит, прагнуть якомога швидше розплатитися по ньому, існує безліч. І чисто психологічні мотиви відіграють тут далеко не останню роль - нікому не подобається постійно відчувати себе боржником. Нинішня криза додав в це стресовий стан нову тривогу - чи не всі впевнені в стабільності доходів і надійності свого роботодавця. В таких умовах бажання швидше погасити кредит - природне і цілком розумне.
Існують і чисто матеріальні приводи, хоча часто теж мають «кризовий» походження. Серед них головний - виникла потреба терміново продати або обміняти придбане житло: кому-то воно вже не потрібно або потрібно зовсім інше, щось змінилося місце роботи і проживання. Оскільки іпотека в такій ситуації - як гиря на ногах, то єдиний здоровий варіант - випереджаючий погашення боргу.
Погасити не можна відмовити
Перший варіант швидко позбутися від іпотеки - дострокове погашення. Багато банків вводять обмежувальні умови, тому тільки вивчивши їх все, можна оцінити доцільність такого кроку.
У будь-якому випадку існують два варіанти оплати: внести відразу всю суму боргу або робити це частинами. У першому варіанті потрібно визначитися з датою погашення і запросити в банку повний розрахунок відсотків по кредиту і суми боргу, що залишився на момент передбачуваної оплати. У другому варіанті ви маєте право вимагати зменшення щомісячних платежів, або скорочення строку дії кредитного договору. Якщо ви бажаєте швидко розплатитися з іпотекою, то краще скоротити період кредиту, заново розрахувавши щомісячну ставку. Якщо ви не впевнені в своїх доходах, знижуйте суму щомісячного платежу, якщо твердо стоїте на ногах - знижуйте термін.
Що із запропонованого вигідніше? У кредитів буває два типи платежів - диференційовані і аннуїтетниє. Дострокове погашення при ануїтетних платежах вигідніше, так як більший залишок боргу при аннуїтете передбачає і відсотки більше. А коли більший залишок боргу знижується, економія виходить істотніше, ніж при зниженні меншого залишку боргу. Однак іпотека з диференційованими платежами сама по собі більш вигідна, ніж аннуїтетний варіант.
Дату дострокового погашення слід вибирати якомога раніше: чим раніше дата, тим швидше ми знижуємо залишок боргу по кредиту. А чим менше залишок, тим менше підсумкові відсотки по кредиту.
Експерти вважають, що якщо ви зважилися погашати іпотеку, то потрібно це робити якомога раніше і зменшувати борг на якомога більшу суму.
А якщо інший банк
Інший спосіб швидкого погашення іпотеки - її рефінансування. У цьому випадку клієнт просто бере більш вигідний кредит в іншому банку, перезакладивая йому іпотечну нерухомість. Іншими словами - ваш іпотечний договір перекуповує інший банк. При цьому в новому банку ви пройдете приблизно ту ж процедуру, тільки сума по кредиту на цей раз буде менше. Для цього вам потрібно отримати згоду колишнього банку, але це не є проблемою, якщо ви домоглися порозуміння з новою кредитною організацією.
Тільки не варто забувати, що у випадку з ануїтетними платежами перші кілька років ви в основному платите відсотки. Наприклад, з 20 000 руб. щомісячного внеску 18 000 йде на сплату відсотків і лише 2 000 - на гасіння основного боргу. Поступово пропорція змінюється на користь гасіння основного боргу. У разі рефінансування вам доведеться пройти цей шлях заново, тобто спочатку виплачувати в основному відсотки, а вже потім сам борг.
Економія за рахунок держави
Швидше виплатити іпотеку можна і за допомогою грошей, отриманих в результаті податкового вирахування: всім купують нерухомість держава надає право повернути 13% від суми, яку вони витратили на будівництво або купівлю житла, але не більше 2 млн руб. Такий же податкове вирахування в розмірі 13% окремо покладається з суми, яку ви сплачуєте банку в якості відсотків за іпотечним кредитом. Причому відрахування ви можете заявляти щорічно.
Для дострокового погашення іпотечної позики можна використовувати материнський капітал і частина коштів з нього. Такий капітал покладається при усиновленні або народженні другої дитини, а також наступних дітей. Як це зробити, вам пояснять в місцевому відділенні Пенсійного фонду.
Як зробити іпотеку щадить?
Якщо ж ви не маєте можливості дострокового погашення кредиту і навіть не розглядаєте для себе такий варіант в майбутньому, то слід дотримуватися кількох обов'язкових правил при виборі іпотеки.
Сума кредиту
Слідкуйте, щоб іпотечний платіж не перевищував 40% від вашого щомісячного доходу! Чим більша сума кредиту, тим більше щомісячний платіж. Припустимо, у вас є 1 млн руб. і вам потрібно ще 3 млн на покупку квартири з умовою повернення за 10 років. Тоді відповідно до іпотечного калькулятора щомісячний платіж при ставці 12% річних складе 43 000 руб. Якщо збільшити розмір кредиту до 4 млн, то платіж зросте до 57 000 руб *.
Термін кредиту: чим «довше» іпотека, тим менше щомісячний платіж. Наприклад, якщо вищевказаний кредит спробувати повернути за 5 років, то щомісячний платіж складе 88 000 руб. а якщо за 15 років - 48 000. Але пам'ятайте, що в такому випадку ви сильно переплатите за житло.
Тому якщо у вас є можливість і гроші, вибирайте короткий термін кредиту з невеликою переплатою. Але при порівнянні розмірів переплати зверніть увагу, що є ще й інфляція. 10 000 руб. сьогодні і 10 000 руб. через 10 років - це різні суми з точки зору купівельної спроможності.
Початковий внесок
Чим він більший, тим менше щомісячний платіж по кредиту. Якщо при вартості житла в 4 млн ви займете 2 млн на 10 років, то щомісяця прийдеться повертати по 28 000 руб. банку. При внеску в 3 млн платіж складе 14 000 руб.
Якщо у вас є всього 10-20% на початковий внесок по іпотеці, то краще відкладіть покупку житла на кілька років, щоб накопичити якомога більше. Так ваші щомісячні платежі і переплата будуть менше.
Відсоткова ставка: чим вона вища, тим більше переплата і щомісячний платіж. Знайти кредит з найнижчою ставкою можна за допомогою іпотечного калькулятора (наприклад, на сайті фінкалькулятор.рф): вказавши суму своєї ставки, ви зможете визначити, скільки вам доведеться платити щомісяця. Взагалі процентна ставка - це, власне, те, що ви переплатите банку за можливість придбати житло.
Страхування позичальника
Вартість кредиту і страховка обов'язково впливає на розмір відсоткової ставки. Якщо ви і ваше майно застраховані, для банку це вагома гарантія повернення грошей. Тому не варто відмовлятися від страховки, якщо банк її пропонує за умови, що ставка для вас буде нижче, ніж у тих, хто відмовився від поліса.
Сума страховки буде залежати від розміру кредиту і ваших даних як позичальника. Але заощадити на страховці цілком можливо: виберіть зі списку страхових компаній, акредитованих в банку, в якому ви хочете оформити кредит, ту, вартість поліса в якій найбільш комфортна для вас.