Справа про вселення в квартиру. Особливості спільної часткової власності
Квартира в частковій власності. Чи може один із власників здати в найм (оренду) свою частину без згоди іншого власника. У статті на прикладі конкретної справи з моєї адвокатської практики буде розглянуто дане питання.
Фабула справи:
На праві спільної часткової власності належала 4-х кімнатна квартира двом власникам - по ½ частки кожному. Половина квартири належала моїй довірителькою, друга половина належала іншому особі, наприклад, назвемо його Сергій.
Сергій в квартирі не проживав, але вирішив квартиру здати третій особі. Про це рішення Сергія моя довірителькою дізналася тільки тоді, коли до неї надійшла позовна заява про вселення, в якому стверджувалося, що моя довірителькою перешкоджає до вселення мешканця, якому Сергій здав в найм ½ квартири. У позовній заяві ставилася вимога про вселення даної особи і усунення перешкод в користуванні майном.
Позовна заява була мотивована тим, що Сергію на праві спільної часткової власності належить ½ частки в 4-х кімнатній квартирі, сам Сергій не має наміру проживати в квартирі, однак бажає скористатися своїм правом на володіння, користування і розпорядження своїм майном, доставивши його в найм (оренду). Однак моя довірителькою нібито не пускає квартиранта і перешкоджає його проживанню, тим самим Сергій позбавлений свого права на розпорядження своїм майном. Ось такими були короткі обґрунтування заявлених вимог.
Передісторія спору:
Передісторія цієї суперечки була набагато глибше, ніж здавалося на перший погляд, і була вона така. Предмет суперечки - квартира, колись належала моїй довірителькою і її чоловікові. Після розірвання шлюбу квартира була поділена порівну між подружжям. Однак не один з подружжя викупити половину квартири в іншого не міг. У підсумку колишній чоловік моєї довірителькою продав ½ частку у спільній частковій власності Сергію. Сергій вселився в квартиру, після чого ускладнив життя для моєї довірителькою. По всій видимості, Сергій розраховував на те, що моя довірителькою продасть йому свою частку або викупить його. Зрештою, Сергій, поїхав в інше місто. Але через деякий час був пред'явлений вказаний позов про вселення квартиранта. Думаю, мета такого позову була зрозуміла.
Підготовка до захисту:
На перший погляд справа здавалася безперспективною. Адже Сергій дійсно власник ½ частки у праві власності і має право розпоряджатися їй. Але ці думки пішли після більш ретельного вивчення виниклого питання.
Вивчивши чималий стос документів по квартирі, які були у довірителя, був встановлений ряд цікавих моментів.
1. При укладенні договору купівлі-продажу між колишнім чоловіком і Сергієм в договір було включено умову, згідно з яким діти моєї довірителькою мають право постійного (довічного) користування квартирою. При цьому слід звернути увагу, що мають право користування всією квартирою, без виділу конкретних часткою.
2. Сергій раніше звертався до моєї довірителькою з позовом про визначення порядку користування квартирою та позовом про виділення частки в натурі. У позовах було відмовлено на тій підставі, що не можна визначити порядок користування квартирою, якщо є особи, які мають право користування всією квартирою без визначення конкретних часток. Умова договору, який було закладено в договір купівлі-продажу, фактично обтяжувало квартиру правами третіх осіб, а відповідно визначення порядку користування даною квартирою буде порушувати права зазначених осіб. У вимозі про виділ частки в натурі було відмовлено, в тому числі на тій підставі, що не представляється можливим виділити в користування особи, яка заявляє відповідні вимоги, приміщення з числа місць загального користування, а також забезпечити в квартирі окремий вхід.
3. довірителькою мала документами, що підтверджують факт того, що для неї і її дітей дана квартира була єдиним місцем проживання, її право проживання і право проживання її дітей виникло раніше права власності Сергія на частку в квартирі. Довірителькою мала суттєвий інтерес у користуванні квартирою, належним чином стежила за її збереженням, оплачувала комунальні платежі. У свою чергу Сергій мав велику заборгованість по комунальним платежам, і вчиняв дії щодо руйнування загального майна в квартирі і майна моєї довірителькою (про що були відповідні судові рішення). За даними ЕГРН у Сергія дана квартира була не єдиним нерухомим майном.
На підставі зазначених обставин була збудована лінія захисту, і зводилася вона до наступного:
1. Спірна квартира належить Сергію (далі по тексту - позивач) та моєї довірителькою (далі по тексту - відповідач) по ½ частки у праві спільної власності. Розпорядження майном, що перебуває у спільній частковій власності (в тому числі здача квартири в найм, оренду, вселення інших осіб), здійснюється за згодою всіх її учасників. Таке положення закріплене ст. 246 ГК РФ. Відповідно при відсутності згоди відповідача позивач не має права розпоряджатися квартирою шляхом її здачі в найм (оренду) на вселення третіх осіб.
2. На підставі рішення суду позивачеві було відмовлено у визначенні порядку користування спірною квартирою, а також в виділ частки в натурі. Відповідач, а також її діти, які були залучені до участі в суперечці як треті осіб, мають право користування всією квартирою, без виділу будь-яких часток, визначення порядку користування. Таке право відповідача і третіх осіб закріплено договором купівлі-продажу частки в квартирі, укладеним між позивачем та колишнім чоловіком відповідача, а також підтверджено відповідним рішенням суду.
3. Відповідач та треті особи не перебувають у родинних відносинах з позивачем, а також особою, яка має намір вселитися в квартиру, заперечують з приводу його вселення. Іншого місця проживання відповідач і треті особи не мають, право їх користування квартирою виникло раніше права часткової власності позивача.
4. Відповідач та треті особи мають істотний інтерес у користуванні квартирою, так як іншого житла у них немає. У свою чергу позивач забезпечений житлом має за даними ЕГРН кілька квартир на території м Новосибірська, а по відношенню до спірної квартирі не виконує покладені на нього обов'язки (відмовляється оплачувати комунальні платежі, руйнує майно, зазначені обставини підтверджуються судовими рішеннями про стягнення заборгованості по оплаті комунальних послуг, стягнення збитків від дій позивача). Особа, яка має намір, вселитися в квартиру, також забезпечено житлом має постійну реєстрацію в Новосибірській області.
5. Позивач, укладаючи договір з особою, яка має намір вселитися в квартиру (наймачем), не міг не знати зазначених вище обставин, вказав в договорі найму (оренди) завідомо для нього недостовірні відомості, зокрема, про те, що квартира не обтяжена правами третіх осіб , що в квартирі неможливо виділити частку в натурі, визначити порядок користування. При таких обставинах саме позивач створив умови, при яких вселення наймача є неможливим. Ввів останнього в оману щодо можливості виконання укладеного договору.
Висновок по лінії захисту:
На підставі викладених обставин був зроблений висновок, що пред'явлений позов не може бути задоволений, так як вселення та користування квартирою може бути здійснено тільки за згодою всіх власників і осіб, що мають право користування і проживання в усій квартирі. Вселення наймача в окрему кімнату в квартирі неможливо, так як порядок користування житловим приміщенням не визначений і визначено бути не може, так як за відповідачем і членами її сім'ї збережено право користування всією квартирою, якою вони користуються, і в разі вселення наймача права зазначених осіб будуть істотно порушені, що, в свою чергу, є неприпустимим.
Розгляд справи в суді:
Позивач, по всій видимості не очікував активного опору з боку відповідача. Справа розглядалася протягом кількох засідань, для обгрунтування викладеної позиції були залучені до участі в справі в якості третіх осіб діти відповідача, які мали право користування всією квартирою, а відповідно повинні були висловитися щодо свого бажання на вселення квартиранта. В матеріали справи запрошувалися відповідні документи для обґрунтування заявлених заперечень.
У підсумку на черговому засіданні позивач заявив, що відмовляється від позову. На цій підставі відповідно до статті 220 ЦПК РФ суд припинив провадження у справі, що фактично прирівнюється до відмови в позові. Надалі з позивача на користь відповідача були стягнуті понесені нею судові витрати.
P.S. Дана справа наочно показує, що права цивільні не завжди збігаються з правами житловими. Тобто, власником ти можеш бути, але це ще не означає, що можеш користуватися майном як хочеш, в тому числі вселитися і вселити інших осіб.