У відповіді на питання № 5 в розділі «роз'яснення з питань, що виникають у судовій практиці» зазначено:
Питання 5. Чи допускається використання земель сільськогосподарського призначення для індивідуального житлового будівництва? Чи можлива зміна виду дозволеного використання земельної ділянки сільськогосподарського призначення (наприклад, «для ведення селянського (фермерського) господарства», «для ведення особистого підсобного господарства» і т.п.) на вигляд дозволеного використання «для ведення дачного господарства» ( «для дачного будівництва»)?
Згідно з Конституцією Російської Федерації земля та інші природні ресурси використовуються й охороняються в Російській Федерації як основа життя і діяльності народів, що проживають на відповідній території; вони можуть перебувати у приватній, державної, муніципальної та інших формах власності (ст. 9); володіння, користування і розпорядження землею та іншими природними ресурсами здійснюються їх власниками вільно, якщо це не завдає шкоди навколишньому середовищу і не порушує прав і законних інтересів інших осіб; умови і порядок користування землею визначаються на основі федерального закону (чч. 2 і 3 ст. 36).
Згідно ст. 77 ЗК РФ землями сільськогосподарського призначення визнаються землі, що знаходяться за межами населеного пункту і надані для потреб сільського господарства, а також призначені для цих цілей, в складі яких виділяються сільськогосподарські угіддя.
Містобудівний кодекс Російської Федерації (далі - ГСК РФ) визначає містобудівне зонування як зонування територій муніципальних утворень з метою визначення територіальних зон і встановлення містобудівних регламентів, які включаються в правила землекористування і забудови та визначають правовий режим земельних ділянок, так само як все, що знаходиться над і під поверхнею земельних ділянок і використовується в процесі їх забудови та подальшої експлуатації об'єктів капітального будівництва. В даних регламентах вказуються види разрешённогоіспользованія земельних ділянок і об'єктів капітального будівництва, розташованих в межах відповідної територіальної зони. Містобудівні регламенти не встановлюються для земель сільськогосподарських угідь в складі земель сільськогосподарського призначення, а рішення про зміну одного виду дозволеного використання земельних ділянок і об'єктів капітального будівництва, розташованих на землях, для яких містобудівні регламенти не встановлюються, на інший вид такого використання приймаються відповідно до федеральних законами (п. 6 ст. 1, п. 3 ч. 2 і ч. 6 ст. 30, чч. 1, 6 ст. 36, ч. 5 ст. 37). Таким чином, для земель сільськогосподарських угідь в складі земель сільськогосподарського призначення містобудівне зонування не провадиться і види дозволеного використання земельних ділянок і об'єктів капітального будівництва не встановлюються, внаслідок цього вони не можуть бути змінені.
Таким чином, до прийняття спеціального законодавства про зонування територій для сільськогосподарських угідь встановлено особливий правовий режим, який має на меті охорону зазначених земель і недопущення виведення таких земель з сільськогосподарського обороту, здійснення їх забудови, в тому числі з метою використання в сільськогосподарській діяльності.
Згідно ч. 10 ст. 35 і ч. 3 ст. 36 ГСК РФ зони сільськогосподарського використання (в тому числі зони сільськогосподарських угідь), а також зони, зайняті об'єктами сільськогосподарського призначення і призначені для ведення сільського господарства, дачного господарства, садівництва, розвитку об'єктів сільськогосподарського призначення, можуть включатися до складу територіальних зон, які встановлюються в межах населених пунктів. На земельні ділянки та об'єкти капітального будівництва, розташовані в межах кордонів цієї територіальної зони, поширюється дія містобудівного регламенту.
Що ж означає на практиці зазначені роз'яснення?
Вирішальну роль в процесі включення ділянки в межі поселення тепер грає відносини з селищною радою та депутатами і документи, «рекомендаційного характеру» (обов'язкові вказуються в регіональних НПА):
по перше. це «позитивний» протокол результатів публічних слухань (необхідна мотивація жителів села: проведення газу, очищення або копка колодязів, буріння скважини і т.д.);
по-друге. це схема територіального планування земельної ділянки, генеральний план розвитку території, ТЕО;
по-четверте. це комплексне екологічний висновок.
Глава муніципального освіти при розгляді заявки керується наступним:
по перше. бажано примикання земельної ділянки до кордонів населеного пункту. (Створення «анклавів» не вітається і швидше за все ви отримаєте відмову, хоча це і не заборонено).
по-друге, розглядається можливість забезпечення включається ділянки інженерної, транспортної,
інфраструктурою (мінімум - асфальтована дорога, газ, електрічесвто, водопровід, каналізація).
по-третє, необхідна документації з планування території на включається в межі поселення земельну ділянку.
Всю цю багатоходову і непросту комбінацію необхідно доручити грамотним і досвідченим юристам, щоб не вийшло ось так.