Останнім часом багато громадян зіткнулися з проблемою банкрутства забудовників або порушенням терміну закінчення будівництва будинків, в яких вони придбали квартири або нежилі приміщення на ранньому етапі будівництва. Цілком природно, що таких учасників пайового будівництва (а також співінвесторів будівництва, членів новостворених ЖБК і т.д.) хвилює доля їхніх вкладень, щоб не опинитися в ситуації, коли гроші за житлове або нежитлове приміщення вже оплачені, а за фактом оформити право власності неможливо, оскільки будова ще до кінця не добудовано, а перспективи закінчення будівництва і виконання забудовником своїх зобов'язань, виглядають вельми туманно. Що робити в цій ситуації, і які правові наслідки можливих дій (бездіяльності) пайовиків?
Згідно з пунктом 1 статті 130 Цивільного кодексу України до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, ділянки надр і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе, в тому числі будівлі, споруди, об'єкти незавершеного будівництва.
Таким чином, чинне законодавство відносить об'єкти незавершеного будівництва до нерухомого майна. Відповідно, на об'єкти незавершеного будівництва можна оформити право власності, як і на інші об'єкти нерухомого майна на території Російської Федерації.
Однак у позасудовому порядку право власності на об'єкт незавершеного будівництва в більшості випадків оформити не вдасться, оскільки, до внесення відомостей про цей об'єкт до Державного кадастру нерухомості, забудовник не має права передавати такий об'єкт нерухомого майна дольщику (співінвестора, члену ЖБК або іншого учасника будівництва багатоквартирного житлового будинку), а внести такі відомості до Державного кадастру нерухомості можна лише при прийнятті споруджуваного будови в експлуатацію. В результаті виходить замкнуте коло, коли забудовник не може оформити документи на об'єкт незавершеного будівництва, а без оформлення цих документів не може, відповідно, передати цей об'єкт дольщику.
Зі свого боку пайовик виявляється в ситуації, коли він уже сплатив вартість житлового або нежитлового приміщення в будівлі, що будується, але на руках є лише документи, що підтверджують не право власності на житлове або нежитлове приміщення, а всього лише право вимоги на цей об'єкт після закінчення будівництва будівлі .
Добре, якщо будівництво будівлі триває, нехай і з порушенням раніше обумовлених термінів. Але значно гірше, якщо будівництво об'єкта було заморожено на невизначений термін або якщо щодо забудовника була порушена процедура визнання його банкрутом. У цьому випадку дії (або можливе бездіяльність) пайовиків будуть мати різні правові наслідки, в залежності від того, який саме договір був укладений ними з забудовником, і які документи є у пайовиків на руках.
Розглянемо можливі варіанти дій пайовиків в залежності від того, який саме договір був оформлений ними із забудовником.
Договір пайової участі в будівництві
Попередній договір купівлі-продажу
Договори співінвестування або інвестиційного внеску
Договір про включення до складу членів житлового накопичувального або житлово-будівельного кооперативу
Випадки, коли право власності на об'єкт незавершеного будівництва не буде оформлено
Наслідки оформлення права власності на об'єкт незавершеного будівництва
Після оформлення права власності на об'єкт незавершеного будівництва слід мати на увазі і певні правові наслідки такого кроку, а саме:
1) Формально пайовик стає власником об'єкта нерухомості, і ця обставина тягне за собою обов'язок по оплаті податку на нерухомість, навіть якщо пайовик цією нерухомістю користуватися не буде;
2) Оформлення права власності на недобудову тягне за собою і виникнення права на частку в спільному майні, що, цілком можливо, зажадає несення постійних витрат, пов'язаних з участю в обслуговуванні, зміст і охорону цього ще не добудованого об'єкта;
3) Оскільки мова йде про об'єкт, який ще не добудований, але мається на увазі, що через якийсь проміжок часу будівництво цього об'єкта все-таки буде завершено, то на власника об'єкта незавершеного будівництва може бути також покладено і тягар несення частини витрат на добудову об'єкта ( установці ліфтів, озеленення прибудинкової території, підведення постійних комунікацій). Законодавчо такі витрати ніяк не обмежені, в зв'язку з чим їх розмір може бути досить істотним.
Виходячи з вищевикладеного, можна зробити висновок про те, що придбання житлового або нежитлового приміщення в споруджуваному об'єкті дозволяє істотно заощадити в ціні, але при настанні певних обставин єдиним способом захистити свої вкладення в об'єкт, що будується, є оформлення права власності на об'єкт незавершеного будівництва. Тому при укладанні договору із забудовником або посередником на придбання житлового або нежитлового приміщення в споруджуваному об'єкті потрібно враховувати, що далеко не у всіх випадках допускається оформлення права власності на недобудову.