- недоліками, які вимагають додавання елементів;
- недоліками, які вимагають заміни або модернізації елементів.
У першому випадку він дорівнює різниці між вартістю виконання тре-буєм додавань на момент оцінки і вартістю виконання цих же додавань, якби вони були виконані спочатку при строительст-ве об'єкта оцінки. Це пояснюється тим, що зазвичай перебудова частини об'єкта обходиться дорожче, якби ця частина створювалася в момент будівельник-ства самого об'єкта.
У другому випадку усувний функціональний знос вимірюється витратами на заміну застарілих елементів.
Непереборний функціональний знос може бути викликаний як недос-татка, так і надлишком якісних характеристик об'єктів оцінки. При нестачі він вимірюється, зокрема, втратами в сумі орендної плати при здачі в оренду даного об'єкту.
Непереборний функціональний знос розраховується наступним об-разом:
Втрати в орендній платі (за місяць)
Мультиплікатор валовий місячної орендної плати (ВРМ), характерний для даного типу нерухомості
Елементи будівель і споруд, наявність яких в даний час неадекватно сучасним вимогам ринкових стандартів, відносяться до «сверхулучшеніям». В даному випадку мова йде про непереборному функціональному зносі, викликаному надлишком якісних характеристик.
Визначення (оцінка) економічного зносу. Зовнішній (економічний) знос виражається в зниженні функціональної придатності нерухомості, викликаному зовнішніми по відношенню до неї негативними факторами: загальним занепадом району, невдалим місцем розташування об'єкта і т.д. Якщо фізичний і певною мірою функціональний знос можна усунути шляхом реконструкції або модернізації будівлі, то знос зовнішнього впливу в більшості неустраним. Він традиційно розраховується двома способами:
методом зв'язаних пар продажів. Порівнюються два порівнянних об'єкта, один з яких має ознаки зовнішнього зносу, а інший - ні. Різниця в цінах продажів трактується як зовнішній знос;
методом капіталізації рентних втрат з використанням валового рентного мультиплікатора. Здійснюється порівняння доходів від орендної плати порівнянних об'єктів, причому один піддається негативному зовнішньому впливу, а інший - ні. Таким чином, економічний знос визначається по формулі
Втрати в орендній платі
Валовий рентний мультиплікатор
Визначення зносу об'єкта методом розрахунку терміну життя. При застосуванні цього методу оперують такими поняттями:
1. Термін економічного життя - це часовий відрізок, протягом якого об'єкт (будівля) можна використовувати, отримуючи прибуток. У цей період поліпшення вносять вклад у вартість об'єкта. Термін економічного життя об'єкта закінчується, коли вироблені поліпшення перестають робити внесок в його вартість внаслідок загального старіння об'єкта.
2. Термін фізичного життя об'єкта - це період часу, протягом якого будівля існує. Термін фізичного життя закінчується знесенням будинку.
3. Ефективний вік (експортно оцінюваний) заснований на оцінці зовнішнього вигляду об'єкта з урахуванням його стану. Це вік, який відповідає його фізичним станом.
4. Термін залишилася економічного життя будівлі становить період від дати оцінки і до закінчення економічного життя об'єкта.
5. Нормативний термін служби - це визначений нормативними актами термін служби будівель і споруд.
Взаємозв'язок між зносом, відновною вартістю, ефективним віком і типовим терміном економічного життя будівлі виражається наступною формулою:
Метод терміну життя використовується як для розрахунку сукупного зносу, так і для обчислення будь-якого одного виду зносу.
1.3. Оцінка ринкової вартості машин і обладнання
Після визначення ринкової вартості нерухомості оцінювач дол-дружин розрахувати ринкову вартість технічного оснащення технологічне-ку, тобто вартість його робочих і силових машин, вимірювальних і регулюються-ючий приладів, обладнання, устаткування, обчислювальної техніки, транспортних засобів і т. д.
Об'єкти машин і обладнання характеризуються такими відрізни-них рисами:
- не пов'язані жорстко з землею;
- можуть бути переміщені в інше місце без заподіяння непоправний-мого фізичного збитку, як самим собі, так і тієї нерухомості, до кото-рій вони були тимчасово приєднані;
- можуть бути як функціонально самостійними, так і утворювати-вать технологічні комплекси.
Залежно від цілей і мотивів оцінки об'єктом оцінки можуть ви-ступати:
- одна окремо взята машина або устаткування (типовий випадок - визначення страхової вартості, купівля-продаж, передача в оренду);
- безліч умовно незалежних один від одного одиниць машин і устаткування (типовий випадок - переоцінка основних фондів);
- виробничо-технологічні системи: комплекс машин і устаткування з урахуванням наявних виробничо-технологічних зв'язків (типовий випадок - при ліквідації підприємства, коли майно поширенням дається так, щоб на його основі потенційний покупець міг організовує-вати виробництво, при оцінці машин і устаткування як частини оцінки ринкової вартості всіх активів).
У першому випадку оцінка йде «розсипом», у другому - «потоком», а в третьому має місце системна оцінка. При оцінці машин і обладнання д-ня важливим є правильність вибору методів оцінки. Ці методи спираються на три підходи: витратний, порівняльний (ринковий), дохід-ний (рис. 1)