Власники часткою в праві власності на будинок всі свої обов'язки і права на будинок ділять пропорційно розміру своїх часток. Так, оплата комунальних платежів пайовими власниками здійснюється ними за окремими особових рахунках.
Дані обов'язки повинні виконуватися кожним власником частки незалежно від факту проживання його в будинку, що змушує задуматися про можливість провести виділення вашої частки в натурі. Однак виділ частки в натурі в житловому будинку є досить складною процедурою, успіх якої значною мірою буде залежати від рівня довіри у взаємовідносинах з іншими власниками.
Умови виділення частки в натурі в житловому будинку
Виділення частки в праві власності в натурі можливо, причому як в позасудовому порядку, якщо ні у кого з інших власників часткою ця дія не викликає заперечень, так і по суду (див. Ст. 252 ЦК України).
Важливими чинниками у вирішенні питання виділення частки в натурі є наступні:
Як виділити частку в натурі без суду
Якщо всі власники будинку домовилися між собою про приналежність кожному з них певних приміщень всередині будинку і згодні з виділом частки, тоді виділ можливий у позасудовому порядку.
Розглянемо порядок дій для здійснення виділу частки в натурі без суду:
1. Cформіровать житлове приміщення, яке буде виділено в натурі.
Якщо приміщення ще немає, і передбачається його сформувати, то на перепланування і перевлаштування будинку спочатку необхідно отримати відповідний дозвіл.
Якщо ізольоване приміщення є, тоді переходимо до наступного пункту:
2. Замовляємо технічний план зі змінами, які передбачається внести в конструкцію будинку
Роботи зі створення технічного плану приміщень виробляє кадастровий інженер. Для виробництва такої роботи буде потрібно укласти з ним договір на проведення кадастрових робіт.
Кадастровий план повинен бути виготовлений, в тому числі і у формі електронного документа. Електронний документ повинен бути верифікований кадастровим інженером з допомогою його посиленою кваліфікованої електронного підпису (Закон № 218-ФЗ. Ч. 12 ст. 24).
Для зручності подальшої реєстрації електронну технічний план поміщається в електронне сховище в веденні Росреестра на тимчасове зберігання. Обов'язок кадастрового інженера помістити технічний план на тимчасове зберігання необхідно передбачити в договорі з ним (ч. 3 та 5 ст. 20 Закону № 218-ФЗ).
3. Укладаємо угоду з іншими власниками часток у праві власності на будинок про виділ вам частки
Очевидно, що якщо частки у власників не рівні, то і виділяються в натурі частки повинні мати вартість, пропорційну їх частці в загальній вартості будинку.
Наприклад, якщо вартість будинку 2 000 000 рублів, а власник має 1/5 частки у праві власності, то вартість виділеного йому приміщення повинна бути рівно 200 000 рублів.
Природно, в реальності цього неможливо добитися. Цю проблему вирішують наступним чином:
- Якщо вартість виділеного приміщення менше, ніж його частка в праві власності, різниця компенсується з боку інших власників будинку.
- Якщо навпаки, вартість виділеної в натурі приміщення більше, ніж його частка, то оплатити різницю повинен той, хто отримує виділ приміщення в натурі. В угоді між власниками про виділ частки має бути прописано умова про розмір компенсації і про порядок її виплати (Постанова № 4, п. П. 7, 9, 11)
Ця угода укладається кожним власником частки, кількість копій угоди відповідає кількості власників. Угода не обов'язково оформляти нотаріально.
4.Обращаемся в Росреестр
У Росреестр необхідно звернутися для реєстрації змін в праві власності. а також для кадастрового обліку виділеної частки. Для цього власники повинні надати документи, згідно вимог Закону № 218-ФЗ (ч. 1, 2 ст. 14, ч. 1, 8 ст. 41):
Для цього власники повинні надати документи, згідно вимог Закону № 218-ФЗ (ч. 1, 2 ст. 14, ч. 1, 8 ст. 41):
- Документи, що підтверджують право власності на будинок.
- Заяви від власників, по одному від кожного. У заяві виділився власник просить поставити на кадастровий облік і зареєструвати власність на виділену частину будинку, інші ж власники реєструють зміни в праві власності на частину, що залишилася вдома
- Свої паспорта або інші документи, що засвідчують особистості власників
- Угоди про виділ частки, складені по одному екземпляру на кожного власника і один екземпляр, який залишається в Росреестра
- Якщо заяви доставлені в Росреестр представником, потрібно представити паспорт та довіреність представника
Складений в пункті 2 технічний план не буде потрібно представляти, можна буде вказати тільки його ідентифікаційний номер в електронному сховищі (ч. 4 ст. 20 Закону № 218-ФЗ).
Для реєстрації в Росреестра потрібно сплатити держмито. При цьому розмір держмита для виділяється в окреме приміщення власника складе 2 000 руб. а інші власники, якщо їх частки зазнали змін, повинні заплатити по 350 р.
Якщо власники подають заяви і документи в формі електронних документів на сайті державних послуг, і оплачують держмито через цей сайт, на держмито в такому випадку буде діяти коефіцієнт 0,7 (див. Пп. 22, 27 п. 1 ст. 333.33. П. 4 ст. 333.35 НК РФ).
Квитанцію про сплату держмита з заявника не зажадають, хоча він і може надати цей документ по своїй волі. Однак, якщо протягом п'яти днів з моменту подачі заяви інформація про сплату держмита чи не з'явиться в Державній інформаційній системі про державних і муніципальних платежах, то Росреестр просто поверне документи без розгляду (Закон № 218-ФЗ, ч. 7 ст. 18, п. 3 ст. 25).
Також документи можна надати уповноваженій особі Росреестра під час виїзного прийому. Заяву можна передати поштовим відправленням або в електронному вигляді через сайт Росреестра або сайт держпослуг (ч. 1 і 2 ст. 18 Закону № 218-ФЗ).
Термін прийняття рішення про державну реєстрацію змін до частках власності - 10 робочих днів з моменту подачі заяви в Росреестр. Якщо заява подавалася через МФЦ, термін збільшується і становить 12 робочих днів через необхідність спочатку передати заяву в орган Росреестра. Результатом державної реєстрації буде видача виписок з ЕГРН (ЕГРП). Для виділився власника виписка видається на частину будинку із зазначенням літери, інші власники часткою отримують виписки додому зі зміненою часткою в праві власності. Виписка може бути отримана як у вигляді паперового документа, так і в електронному вигляді (п. П. 5, 6 ч. 1 ст. 16, ч. 1 ст. 28, ч. 6 ст. 62 Закону № 218-ФЗ).
Як виділити частку в натурі по суду
Якщо між власниками часток взаєморозуміння не досягнуто і до єдиної думки про спосіб і умови виділу частки одного з них прийти не виходить, власник має право вимагати виділу своєї частки в натурі в житловому будинку через суд.
У цьому випадку порядок дій буде такий:
1. Підготовка технічної документації
2. Подаємо позовну заяву в суд про виділ частки в натурі
У самій позовній заяві потрібно дати всю інформацію, яка має значення для справи, а саме: відомості про житловий будинок, про вашу частки у праві власності, яку ви плануєте отримати при виділено і про порядок використання житлових приміщень в будинку зараз і при виділено вам частки . Якщо плановане до виділу приміщення непропорційно вашої частці, необхідно вказати розрахунок компенсації і порядок її виплати.
Повний список документів, що додаються до позовної заяви, ми перерахували в пункті 1, крім цього, потрібно надати документи, перераховані в ЦПК РФ (ст. Ст. 131 і 132) і в Постанові № 4 (п. 5):
- Копії позовної заяви за кількістю відповідачів і третіх осіб.
- Документи, що підтверджують право власності на будинок для всіх власників.
- Документи, які служать доказом ваших вимог.
- Квитанцію про сплату мита. Розмір держмита за розгляд справи в суді визначається, згідно з ПК РФ (пп. 3 п. 1 ст. 333.20, пп. 1 п. 1 ст. 333.19), на основі ціни частки, на яку претендує заявник.
Треба вказати, що позовну заяву ви можете подати в суд загальної юрисдикції, до якого належить район розташування житлового будинку (ст. 30 ЦПК РФ).
3. Беремо участь в засіданні суду
Головне завдання на засіданні суду - привести всі можливі докази того, що технічно виділ може бути проведений, і того, що приміщення, на яке претендує заявник, відповідає вартості вашої частки хоча б приблизно.
Для доказів, до яких прислухається суд, необхідне проведення судових експертиз: будівельно-технічної та оціночної (див. Постанову № 4, п. 4).
Більший успіх в суді може забезпечити кваліфікована допомога юриста. Якщо юрист представляє ваші інтереси в суді, вами повинна бути оформлена на нього нотаріальна довіреність (див. ГК РФ, ст. Ст. 185, 185.1 і ГК РФ (ч. 2 ст. 53)).
4. Звертаємося в Росреестр для закріплення рішення суду
Якщо суд завершився на користь позивача, потрібно зареєструвати право власності на виділену частину і поставити її на облік в кадастрі.
Для реєстрації вам знадобиться представити документи відповідно до Закону № 218-ФЗ (ч. 1, 2 ст. 14, п. 4 ч. 8 ст. 41):
- Ваш паспорт або інший документ, здатний засвідчити вашу особу.
- Заява про державну реєстрацію права на виділ.
- Заява про державний кадастровому обліку.
- Отримане рішення суду в двох примірниках з відміткою про набрання законної сили.
- У разі, якщо заяву і документи подані не вами особисто, а вашим представником - його паспорт і довіреність, засвідчену у нотаріуса.
Більше ніяких документів подавати не знадобиться.
Способи подачі документів в Росреестр описані в Законі № 218-ФЗ (ч. 1 і 2 ст. 18):
- Ви можете подати документи особисто або через представника, якщо на нього оформлена довіреність. Документи подаються: або безпосередньо до територіального відділення Росреестра, або в МФЦ. У МФЦ подавати заяву зручніше, якщо ваш будинок знаходиться в іншому регіоні, оскільки є окремі МФЦ, які здійснюють прийом по екстериторіальний принцип. Список таких МФЦ ви можете знайти на сайті Росреестра. Росреестр здійснює виїзні прийоми, на який ви також можете передати документи безпосередньо представнику Росреестра.
- Документи можна передати поштою, надіславши їх рекомендованим листом з повідомленням про вручення, з оголошеною цінністю та описом вкладень.
- Нарешті, документи і заяву можна відправити в електронному вигляді через сайт державних послуг або сайт Росреестра.