Венера Бєлова. менеджер з продажу компанії Ashton Rose (частина Oracle Capital Group)
Останнім часом ми стали помічати, що люди, які купують елітну нерухомість в Англії, все частіше задаються питанням про те, як «побудувати свій будинок з нуля», замість того щоб вибирати готові пропозиції. Це можна пояснити. Ціни на нерухомість у Великобританії, а особливо в Лондоні, невпинно зростають, кількість пропозицій обмежено, податкове законодавство в області купівлі-продажу готової нерухомості постійно змінюється.
Крім того, серед російських покупців чимало людей із серйозним досвідом будівництва свого житла в країнах СНД. Вони не з чуток знають, що власна будівництво дозволяє, як отримати «будинок своєї мрії» найвищої якості, а також дає можливість заощадити на багатьох витратах. Чи так це працює в Англії, ми постараємося зараз розібратися.
Якщо ви хочете отримати будинок, побудований спеціально для вас, є два шляхи: довіритися професіоналам і доручити професійному забудовнику будівництво об'єкта, або організувати будівництво свого будинку самостійно, що може бути дешевше, але в даному випадку доведеться приділити набагато більше власного часу.
Покупці, які скористаються першим і найбільш легким варіантом, укладають договір із забудовником. Після цього, всі етапи будівництва від вибору ділянки до здачі об'єкта в експлуатацію будуть відповідальністю забудовника, і покупець виступає тільки в ролі інвестора і кінцевого споживача отриманого продукту. В даному випадку головне питання, яке буде стояти, - це вибір якісного виконавця. Варто враховувати досвід забудовника в реалізації саме тих проектів, які максимально близькі по виконанню і духу вашої задумом.
Якщо ви вирішили піти іншим шляхом, то побудувати свій будинок в Туманному Альбіоні не так вже й просто. Розглянемо більш докладно етапи, через які вам потрібно буде пройти.
По-перше, необхідно знайти підходящу ділянку.
Це можна зробити, як на профільних сайтах, так і через агентів і навіть з допомогою потенційних сусідів, які мають інформацію про те, де і які ділянки можуть бути вільні до продажу в сюжеті вас районі.
Для покупки землі необхідно скористатися послугами юриста, що спеціалізується на операціях з нерухомістю. Досвідчений фахівець зможе відстояти права покупця і вчасно зверне вашу увагу на багато важливих нюанси в документах на об'єкт, які не очевидні людині, що не знає тонкощі угод з нерухомістю в Великобританії, тому не варто економити на юридичних послугах.
По-друге, потрібно отримати дозвіл на будівництво. Його видає орган місцевого самоврядування. Ділянки продаються, як з дозволом, так і без нього.
Покупцям, які не мають досвіду в отриманні дозволу на будівництво в Великобританії, краще не купувати ділянки без дозволу. Це можна зробити, якщо ви вдаєтеся до допомоги експерта в його отриманні або є вагомі підстави вважати, що дозвіл буде видано.
В іншому випадку, можна стати власником ділянки, на якому нічого не можна побудувати або існують суттєві обмеження на будівництво.
Тому простіше купити ділянку з дозволом на будівництво певного будівлі. Досвідчений фахівець також допоможе вам внести зміни в існуюче дозвіл, якщо воно не зовсім відповідає вашим вимогам.
Більшість органів місцевого самоврядування надає таку послугу, як рада про ймовірність отримання дозволу на будівництво, ще до подачі заяви.
Ця рада допоможе зрозуміти, що буде чи не буде схвалено інженером, що здійснює архітектурно-планувальний контроль, в якому стилі і з яких матеріалів може бути споруджено будинок.
Крім дозволу на будівництво до початку будівництва потрібно отримати схвалення від інстанції по контролю якості будівельних робіт, а також будь-які спеціальні дозволи застосовні для даного району (наприклад, дозвіл на будівництво в зоні обмеженої забудови).
Третій важливий момент - фінансування.
Отримати кредит від банку на будівництво набагато складніше, ніж іпотечне кредитування при покупці готового житла.
Якщо ж без залучення фінансування не обійтися, то свої кошти потрібно приготувати як мінімум на придбання землі і отримання дозволу на будівництво.
Місцеві банки відносяться прихильніше до резидентам Великобританії, які можуть отримати кредит до 65% від вартості проекту. Але при зверненні в банк вони вже повинні бути власниками ділянки, мати на руках дозвіл і кошторис на будівництво.
Набагато важче доводиться нерезидентам, які отримують дохід за межами Великобританії. Звичайні комерційні банки, як правило, не видають їм кредити. Приватні банки працюють тільки з певними великими обсягами інвестицій, і готові надавати кредити за умови розміщення у себе великих активів покупця.
По-четверте, потрібно заздалегідь визначитися з майбутнім дизайном будинку.
Для малобюджетних будівництв підійдуть постачальники пакета послуг, що будують і проектують будівлі на базі ходових будівельних шаблонів. Якщо ви хотіли б збудувати не типовий, а індивідуальний будинок, краще вдатися до послуг професійного архітектора і дизайнера.
Крок п'ятий - висновок будівельного контракту.
Необхідно знайти підрядника і укласти будівельний контракт на виконання робіт. На будівельному ринку Великобританії є широкий вибір підрядників, як місцевих, так і приїхали з-за кордону з досвідом будівництва в інших країнах, включаючи стани СНД. Будівельники з країн східної Європи останнім часом користуються популярністю, тк вони склали гідну конкуренцію місцевим професіоналам і за ціною, і за якістю робіт. Як і на інших будівельних ринках серед підрядників трапляються і недобросовісні фахівці, які виконують роботу неякісно, не в повному обсязі, не дотримуються терміни, зникають, одержавши задаток і т.д. Тому підходити до вибору підрядника потрібно дуже уважно, спираючись на рекомендації і, якщо можливо, ознайомившись з попередніми проектами підрядників, а також здійснювати розрахунки з підрядниками за умови та в міру виконання етапів будівництва.
Можна найняти окремого керуючого проектом. Хоча деякі покупці самостійно виконують функції управління проектом, щоб знизити витрати на дані послуги і самостійно контролювати, як відбувається виконання робіт і використання матеріалів.
Рекомендується застрахувати будівництво для захисту своїх інвестицій. Навіть, якщо підрядники вже мають страховку на будівництво, все одно необхідно мати свою власну. Страховка підрядника покриває далеко не всі страхові випадки.
По завершенню будівництва необхідно отримати акт виконаних робіт в інстанції по контролю якості будівельних робіт, а також зареєструвати факт володіння новим об'єктом в державний земельний кадастр.
Тепер я б хотіла розповісти про підводні камені, з якими може зіткнутися покупець.
Наприклад, існує величезна кількість обмежень, які зазвичай вказані в документі, що підтверджує ваше право власності.
Подібні обмеження склалося в Великобританії історично, беруть свій початок ще в системі римського права і не завжди можуть бути можуть бути офіційно зареєстровані.
Серед цих обмежень можна виділити права, які можуть бути у інших людей, наприклад сусідів, щодо вашої землі: право проходу або проїзду,
парковки на чужій землі, право отримувати доступ до чужої землі для обслуговування комунікацій що проходять по території ділянки, право сусідів на світло, котре обмежує забудову вашої ділянки.
Якщо сусіди мають заперечення проти будівництва, вони можуть бути використані як аргумент для винесення негативного рішення на ваш запит на дозвіл будівництва.
Що стосується планування і містобудування, існує безліч обмежень, наприклад, по висоті нових будівель в певних районах (особливо актуально в центрі Лондона).
Багато будинків знаходяться під охороною держави. У цьому випадку неможливо змінити фасад будівлі, а при заміні вікон необхідно використовувати ті ж матеріали, як і при початковому будівництві.
Існують також зони обмеженої забудови - райони, де діють значно суворіші правила видачі дозволів на будівництво.
Іноді іноземні інвестори, які бажають побудувати будинок в Великобританії, спираються на свій попередній досвід і запозичують ідеї зі своїх попередніх вдалих об'єктів за кордоном. Це накладає на побудовану ними нерухомість певний відбиток національного колориту. Подивившись на такі будівлі можна сказати, ось цей будинок побудував людина з Близького сходу, а власник цього, швидше за все, росіянин.
На практиці інвестори, зацікавлені в будівництві таких будинків, можуть зіткнутися з двома проблемами: проблема містобудування та ринкова проблема.
При отриманні дозволу на будівництво деякі нестандартні для Англії стилі архітектури і матеріали можуть бути не схвалені, як невідповідні загальному стилю і виду вулиці, сусіднім будівлям. Тому отримати дозвіл на будівництво в центральних і престижних районах Лондона буде дуже важко. Такі проекти мають більше шансів на успіх в отриманні дозволу на будівництво за містом.
З точки зору ринку, подібні будівлі вважаються в Великобританії екзотичним, нішевим продуктом, що значно знижує ліквідність даного активу.
На пошук потрібного покупця для такої нерухомості можна витратити місяці, і навіть роки, що знизить продажну ціну і в результаті вкладені в будівництво кошти виявляться невиправданими. Місцеві покупці не оцінять дорогі матеріали, так як вони не уявляють такої ж цінності на місцевому ринку.
Консервативні британці вважають за краще сучасні прочитання традиційних стилів, а також нові екологічні матеріали та енергозберігаючі технології. Популярні нейтральні кольори, що дозволяють покупцеві легко додати свої аксесуари і таким чином висловити свій смак в інтер'єрі.
Резюмуючи, можна сказати, що будівництво власного будинку у Великобританії - трудомісткий і тривалий процес з безліччю підводних каменів і нюансів. На кожному етапі створення свого будинку не можна обійтися без досвідчених експертів, які можуть допомогти у всьому розібратися.