У загальному вигляді система іпотечного кредитування виглядає так. Банки видають фізичним особам іпотечні кредити, права за якими, в основному, засвідчені заставними. Засвідчені заставними означає, що в угоді разом з кредитним договором та договором про іпотеку оформлюється ще й заставна. Навіщо і чому можна прочитати тут.
А для того, щоб мати гроші на наступні видачі, банки часто накопичують кредити на своєму балансі і потім оптом (пулом) продають їх інвестору. У банків з'являються «вільні» гроші і вони можуть знову видавати кредити. Але зараз не про це.
Потрібно розуміти, що банк може продати заставну будь-якій особі. Продаж заставної не може бути заборонена, будь-яка подібна запис на заставної - незначна. Продаж заставної супроводжується записом на ній з відміткою про нового власника. По суті, і все. Продаж заставної і кредиту відбулася. Новий власник заставної може зареєструвати свої права, а може і не реєструвати. Як не дивно, але це теж його право. Він вважається законним на підставі зробленої на заставної позначки про передачу прав.
Правда, на продаж заставної некредитних організацій ви повинні дати свою згоду. Але це, як правило, явно заздалегідь фіксується або в вашій заяві на кредит, або, що швидше за все, в кредитному договорі.
Продати вашу заставну можуть необмежену кількість разів, часом продають назад вашому ж первинному кредитору, тобто тому хто видав вам кредит. Це часто відбувається, коли у вас в перший рік з'являються якісь проблеми, в т.ч. неплатежі.
Продаж заставної передбачає і передачу персональних даних зобов'язаних осіб, тобто тих, хто підписав заставну, причому без їх згоди. Але новий кредитор за законом зобов'язаний забезпечувати режим їх конфіденційності.
А як же ці зобов'язані особи дізнаються про те, що відбувся продаж заставної?
Буває, що новий власник заставної розташований в одному місці, наприклад, в Москві, і у нього немає ніяких офісів в інших регіонах, а ваша квартира, яка є предметом застави по кредиту, у Владивостоці. Звичайно, новому власнику, та й вам самим, незручно таке віддалене спілкування. І тоді новий власник призначає місцевого агента по супроводу, про що повідомляє вас письмово. Обов'язково письмово. Як правило, в цьому ж листі вас повідомляють про нові реквізити для оплати.
Нові реквізити для оплати
До речі, нові реквізити, напевно, єдина незручність при продажу вашої заставної.
Переживати нема про що, тому що жодна з умов укладених раніше договорів і заставної не може бути змінено в односторонньому порядку, без вашої згоди. Але платити вам потрібно буде за іншими реквізитами.
Що це означає?
Теоретично, ви можете вносити гроші там же, де завжди. Ви ж напевно приходили в свій банк, поповнювали рахунок, з цього рахунку в певну дату списували кошти для погашення кредиту. Для того, щоб гроші списали, ви швидше за все спочатку залишали в банку довгострокове доручення на списання. Тепер вам потрібно змінити це доручення, вказавши нового одержувача і нові реквізити. І платити можете, як завжди, приходячи в свій банк. Тільки гроші тепер ваш банк буде залишати не собі, а перераховувати за вказаними вами реквізитами. Якщо продаж застави трапилася кілька разів, вам швидше за все потрібно буде кожен раз змінювати це доручення на списання грошей.
У чому тут незручність?
Якщо раніше ваш платіж залишався в банку, то тепер йому потрібно буде «прогулятися», щоб дістатися до нового власника заставної. Адже рахунок у останнього напевно відкритий в іншому банку. Тобто якщо раніше списання грошей з вашого поточного рахунку і зарахування на кредитний рахунок проходило одночасно, то зараз потрібно якийсь час. В окремих випадках від списання грошей в одному банку до зарахування їх на позичковий рахунок в іншому банку може знадобитися кілька днів. А це може спричинити для вас так звану технічну прострочення і пені. Щоб уникнути цього, поповнюйте свій рахунок в вашому «старому» банку заздалегідь і в довгостроковому дорученні на списання вказуйте не останній термін платежу, а на пару днів раніше.
Чи виникнуть нові витрати?
Можуть виникнути. І ось чому. Раніше ви платили своєму кредитору, в одному банку, і він з вас грошей за погашення кредиту не брав. Тепер пройшла продаж заставної і ви повинні платити третій особі, новому власнику заставної. Рахунок у нього, як ми вже говорили, взагалі може бути в іншому банку. Для вашого банку, де ви обслуговуєтеся, з'являється нова робота по перерахуванню ваших грошей. У більшості випадків це платна операція. Розмір комісії встановлюється банком, який за вашим дорученням перераховує гроші. А у вас з'являється нове завдання - вибрати оператора (банк), який найбільш дешево переправить ваші гроші новому кредитору.