ВАС України Про право власності на підвальні приміщення в багатоквартирному будинку
Товариство власників житла "ТСЖ на Фадєєва" (далі - ТСЖ) звернулося до арбітражного суду з позовом до Департаменту майна міста Москви (далі - департамент) про визнання і відновлення без визначення часток права спільної часткової власності власників приміщень у багатоквартирному будинку на всі нежитлові підвальні приміщення будинки, певні експлікаціями БТІ (із зазначенням кількісних, якісних, технічних характеристик приміщень), а також про визнання відсутнім права власності міста Москви на зазначені приміщення (д алеї також - спірні приміщення).
Заявляючи зазначені вимоги, ТСЖ виходило з того, що в підвальних приміщеннях розміщено обладнання (інженерні комунікації), призначене для обслуговування більше ніж одного приміщення в житловому будинку, в зв'язку з чим дані приміщення не є самостійними і, отже, відносяться до загального майна багатоквартирного житлового будинки в силу закону (ст. 290 ЦК України).
При розгляді цієї справи перед судами виникло питання про правовий режим підвальних приміщень, що відносяться або не відносяться до спільної часткової власності власників приміщень у житловому будинку.
Питання про обставини, що дозволяють поширити режим спільної часткової власності на підвальні приміщення багатоквартирного житлового будинку або перешкоджають такому поширенню
Виходячи з положень ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК України власникам квартир у багатоквартирному будинку належать на праві спільної часткової власності спільні приміщення будинку, несучі конструкції, різне обладнання за межами або всередині квартири, яке обслуговує більше однієї квартири, в тому числі підвали, в яких є інженерні комунікації (обладнання), які обслуговують понад одного приміщення в даному будинку (технічні підвали).
Згідно з позицією Президії ВАС України зазначений правовий режим повинен визначатися на дату приватизації першої квартири у будинку. Право спільної часткової власності домовласників на підвальні приміщення не виникло (і не може виникнути), якщо за станом на дату приватизації першої квартири у будинку підвальні приміщення були призначені (враховані, сформовані) для самостійного використання в цілях, не пов'язаних з обслуговуванням житлового будинку, і фактично не використовувалися домовласниками в якості загального майна.
Право спільної часткової власності на спільне майно будинку, в тому числі на технічні поверхи та підвали, може виникнути тільки один раз - в момент приватизації першого приміщення в будинку.
У Постанові N 13391/09 Президія ВАС України також звернув увагу на те, що для визначення правового режиму названих приміщень не має значення наявність в них інженерних комунікацій, оскільки такі комунікації розташовані в кожному підвалі і самі по собі не породжують право спільної часткової власності домовласників на приміщення, які вже виділені для самостійного використання, не пов'язаного з обслуговуванням житлового будинку.
Аналогічний підхід до даного питання було викладено Президією ВАС України в розглянутому Постанові (див. Правову позицію Президії ВАС України з даного питання).
Висновки судів нижчих інстанцій і колегії суддів ВАС РФ
Суд першої інстанції своїм рішенням відмовив ТСЖ в задоволенні заявлених вимог. При цьому суд виходив з того, що спірні приміщення за своїми характеристиками не можуть бути віднесені до загального майна житлового будинку, право спільної часткової власності на яке виникає у власників приміщень житлового будинку в силу закону (ст. 290 ЦК України).
Суд апеляційної інстанції з позицією суду першої інстанції погодився.
Суд касаційної інстанції прийняті у даній справі акти нижчестоящих судів залишив без зміни. При цьому суд вказав, що, незважаючи на наявність протоколу, що підтверджує повноваження ТСЖ на звернення до суду з позовом про визнання права спільної часткової власності на підвальні приміщення, ТСЖ в даному випадку не може бути визнано належним позивачем. Даний висновок суду обґрунтував тим, що в силу п. 8 ст. 138 ЖК України ТСЖ зобов'язане представляти законні інтереси домовласників, пов'язані з управлінням спільним майном в будинку, в тому числі у відносинах з третіми особами. Департамент ж є не третьою особою, а власником частини неприватизованих житлових приміщень в будівлі, в зв'язку з чим спір повинен розглядатися тільки за участю самих власників.
Колегія суддів ВАС України звернула увагу, що судами трьох інстанцій ні досліджено питання про те, чи може ТСЖ при наявності протоколу, що підтверджує його повноваження на звернення до арбітражного суду з позовом про визнання права спільної часткової власності, вимагати в інтересах мешканців визнання такого права на об'єкт нерухомості (частина будинку), якщо право власності на нього зареєстровано за одним із власників, яким належить і частина житлових приміщень в будинку.
Відзначимо, що в розглянутому Постанові дане питання розвитку не отримав.
Звертаємо увагу, що визначення ВАС України є процесуальним актом і не містить правової позиції ВАС РФ, оскільки в ньому не вирішується спір по суті.
Позиція Президії Вищого Арбітражного Суду РФ
Президія ВАС України прийняті у даній справі акти судів усіх трьох інстанцій залишив без зміни, а заяву ТСЖ - без задоволення. При цьому Президія ВАС України сформулював таку правову позицію.
Президія ВАС України нагадав, що для вирішення питання про віднесення підвальних приміщень до спільної часткової власності власників приміщень у житловому будинку в першу чергу необхідно встановити правовий режим цих приміщень, який повинен визначатися на дату приватизації першої квартири у будинку. Відповідна правова позиція з даного питання була раніше сформульована у Постанові N 13391/09.
Стосовно до розглянутого спору Президія ВАС України вказав, що право спільної часткової власності домовласників на підвальні приміщення не може виникнути в разі, якщо:
- судом встановлено, що на дату приватизації першої квартири у житловому будинку (і раніше) підвальні приміщення були призначені для самостійного використання в цілях, не пов'язаних з обслуговуванням житлового будинку (наприклад, для здачі в оренду під потреби різних організацій, для науково-дослідних, адміністративних цілей), і фактично не використовувалися домовласниками в якості загального майна;
- підвальні приміщення (складаються з кабінетів, підсобних приміщень, санвузлів) мають ізольовані виходи і не пов'язані з іншими приміщеннями будинку, виділені капітальними стінами, що знаходяться в підвалі будинку з моменту його споруди.
У розглянутому Постанові Президія ВАС України вказав, що вступили в законну силу судові акти арбітражних судів у справах зі схожими фактичними обставинами, прийняті на підставі норми права в тлумаченні, яке розходиться з тлумаченням, що містяться в даному Постанові, можуть бути переглянуті на підставі п. 5 ч. 3 ст. 311 АПК РФ, якщо для цього немає інших перешкод.
У зв'язку з цим розглядається Постанова Президії ВАС України є підставою для перегляду судових актів по нові м обставинам.