Даний закон вносить масштабні поправки в законодавство про об'єкти культурної спадщини, але крім чисто адміністративних питань вторгається в питання цивільного права і обороту, вводячи одіозні норми, обґрунтованість яких, в моєму розумінні, вкрай сумнівна, і поява їх в законі можна пояснити тільки тим, що писали їх люди, далекі від цивільного права. Ймовірно, вони дуже шановані на терені збереження об'єктів культурної спадщини, історії, науки та ін. Але коли пишуть правові норми, непогано б і з юристами-цивилистами радитися.
Отже, мова, власне кажучи, йде про поправки, в першу чергу, до статті 48 Закону "Про об'єкти культурної спадщини (пам'ятках історії та культури) народів Укаїни" і окремі законодавчі акти Укаїни "(далі -« Закон про ОКН »), а точніше (і в першу чергу) про новий пункті 10 цієї статті, згідно з яким:
«10. Договір, що передбачає передачу права власності на виявлений об'єкт культурної спадщини. прав володіння та (або) користування таким об'єктом. повинен містити в якості суттєвої умови зобов'язання особи, у якого на підставі такого договору виникають право власності на таке майно або права володіння та (або) користування таким майном, щодо виконання вимог, встановлених пунктами 1 - 3 статті 47 3 цього Закону щодо такого об'єкта. У разі відсутності в такому договорі зазначеного істотного умови угода являетсянічтожной. »
У чому великий сенс такої норми?
Нагадаю, що згідно зі статтею 18 Закону про ОКН до «виявленими ОКН» відносяться «об'єкти, які представляють собою історико-культурну цінність і щодо яких винесено висновок державної історико-культурної експертизи про включення їх до реєстру як об'єктів культурної спадщини, відносяться до виявлених об'єктів культурної спадщини з дня надходження до федерального орган охорони об'єктів культурної спадщини або в орган виконавчої влади суб'єкта Укаїни, уповноважений в галузі охорони об'єктів культурної спадщини (далі - відповідний орган охорони об'єктів культурної спадщини), документів, зазначених в статті 17 цього Закону ».
Згідно з тією ж статтею на Виявлені ОКН поширюється режим ОКН. Різниця тільки в тому, що «Виявлені» не внесені до реєстру ОКН, тобто не мають офіційного рішення про віднесення їх до ОКН певного (федерального, регіонального або місцевого) значення.
Очевидно, законодавець намагався таким чином змусити продавців, орендодавців та ін. Доносити інформацію до покупців, орендарів, що вони купують або орендують якийсь об'єкт особливого роду, з особливими обмеженнями та обтяженнями.
Все це добре, але, так би мовити, «навіщо ж стільці ламати»?
Адже якщо продавець не доносить до покупця відомості про обмеження або обтяження товару, то це не може і не повинно тягнути нікчемність угоди вже у всякому разі, тому що обтяження та обмеження (тим більше публічні) від цього нікуди не діваються і не пропадають. Наслідки відомі - відшкодування збитків та інші заходи цивільно-правової відповідальності, в гіршому випадку оспорімость угоди з мотивів введення в оману. Але ніяк не нікчемність! Тим більше в ситуації, коли поправками в ГК навпаки намагаються стабілізувати оборот, скасовуючи нікчемність навіть суперечать закону угод (п. 1 ст. 168 ЦК).
Більш того, нова ст. 47 1 Закону про ОКН прямо передбачає, що особливі зобов'язання по утриманню ОКН, описані в п.п. 1-3 ст. 47 3 Закону про ОКН є обтяженням такого об'єкта, а відповідно до п. 6 ст. 48 Закону про ОКН ці обтяження зберігаються при переході права власності, володіння або користування на нього.
Відповідно, з публічної (адміністративної) точки зору немає різниці, доніс продавець до покупця відомості про те, що об'єкт є виявленим ОКН, або НЕ доніс, від цього обов'язки покупця за п.п. 1-3 ст. 47 3 не припиняються. І вже тим більше немає необхідності продавцеві писати в договір саме зобов'язання Покупця дотримуватися положень п.п. 1-3 ст. 47 3 Закону про ОКН, бо досить просто вказати, що об'єкт належить до виявлення ОКН. Анітрохи не же автоматом угоду з мотивів відсутності застереження про відповідні зобов'язання покупця представляється і зовсім абсурдним.
Слід зазначити, що реєстр ОКН на сьогодні відкритим реєстром не є. Більш того, враховуючи, що реєстр ОКН формують люди, далекі від права і обороту нерухомості (історики та мистецтвознавці), то найчастіше співвіднести дані реєстру ОКН з тим чи іншим конкретним будівлею або спорудою без детального вивчення паспорта ОКН неможливо. Тому що в реєстр ОКН заносяться об'єкти по їх історичній назві, наприклад: «комплекс будівель садиби такий-то». Без вказівки літер або номерів будівель, не кажучи вже про кадастрові номери. Інакше кажучи, для виявлення того, чи не є об'єкт ОКН, потрібно писати запит до місцевого органу охорони ОКН. Але при такому запиті навіть якщо об'єкт не внесений до реєстру, а є тільки «виявленими ОКН», орган охорони ОКН все одно про це повідомить.
Відповідно, якщо є найменша підозра на те, що об'єкт є хоча б виявленим ОКН, обачний покупець повинен відразу писати запит до місцевого комітет охорони пам'яток і запитувати там відомості про статус та копії документів. У цьому сенсі особливої різниці між ОКН і виявлення ОКН на сьогодні немає.
«7. У разі, якщо до моменту укладення договору, що передбачає передачу права власності на об'єкт культурної спадщини, включений до реєстру, земельну ділянку, в межах якого розташовується об'єкт археологічної спадщини, або права володіння та (або) користування таким майном, щодо зазначеного об'єкта, земельного ділянки діє охоронне зобов'язання, передбачене статтею 47 6 цього закону, такий договір повинен містити в якості суттєвої умови зобов'язання особи, у якого на основі вання такого договору виникає право власності на зазначене майно або право володіння і (або) користування цим майном, щодо виконання вимог, передбачених відповідним охоронним зобов'язанням. порядок і умови їх виконання. У разі відсутності в договорі передбаченого цим пунктом істотної умови правочин є нікчемним.
Копія охоронного зобов'язання є невід'ємною частиною договору, зазначеного в абзаці першому цього пункту. »
Цей пункт із серії того ж правового абсурду, що і п. 10 ст. 48 з тих же причин.
Досить було б взагалі тільки останньої обов'язки - додавати до договору копію охоронного зобов'язання. І, знову ж таки, недотримання цього обов'язку може спричиняти ТІЛЬКИ цивільно-правову відповідальність або оспорімость, але ніяк не нікчемність угоди.
Більш того, не дуже зрозуміло, як і на якій підставі, скажімо, продавець передбачатиме зобов'язання покупця ОКН по ПОРЯДКУ І УМОВ виконання охоронних зобов'язань ОКС (ці положення спеціально виділені мною вище в тексті п. 7). Яке може бути особі, яка рятує від права власності на об'єкт, справа до того, як буде надалі покупець дотримуватися публічні обтяження? Що, хіба неналежне дотримання покупцем таких вимог може спричинити розірвання або недійсність договору і повернення майна? Очевидно, що ні. Навіщо ж тоді подібні норми?
Невиправданість нових норм Закону про ОКН більш ніж очевидна. Це все одно, що оголошувати нікчемним, скажімо, договір купівлі-продажу автомобіля, якщо в ньому немає зобов'язання покупця поставити машину на облік в ГИБДД із зазначенням термінів і підрозділи ГИБДД, де він буде це робити, або оголошувати нікчемним договір купівлі-продажу квартири, якщо в ньому немає зобов'язання покупця не тупати в квартирі ночами або не ламати стіни, суміжні з сусідніми квартирами з переписуванням локальних норм дотримання громадського порядку ночами.
І це, знову ж таки, не дивлячись на те, що в п. 11 ст. 48 закону про ОКН закріплюється імперативна обов'язок відповідних осіб дотримуватися норм Закону про ОКН:
«11. Особа, якій об'єкт культурної спадщини, включений до реєстру, виявлений об'єкт культурної спадщини, земельну ділянку, в межах якого розташовується об'єкт археологічної спадщини, передані у володіння або в користування на підставі договору. зобов'язана виконувати вимоги щодо таких об'єктів, встановлені пунктами 1 - 3 статті 47 3 цього Закону. ».
Звісно ж, що при певному варіанті тлумачення відповідні норми стосуватимуться ВСІХ угод, так чи інакше передбачають якесь користування ОКС (виявлених ОКН), зокрема, будь-якого будівельного підряду, включаючи поспіль на ремонт ОКН, пристосування для сучасного використання, реставрацію, а також будь-яку оренду або суборенду приміщень в ОКС (див. в цьому плані п. 13 ст. 48 Закону про ОКН: «13. Положення пунктів 5 - 12 цієї статті поширюються на випадки переходу права власності, прав володіння та (або) користування в отноше ії частини об'єкта культурної спадщини, включеного до реєстру, якщо така частина відноситься до предмету охорони зазначеного об'єкта, виявленого об'єкту культурної спадщини. »). При більш розширеному тлумаченні сюди можуть потрапити різні договори з обслуговування будівель, що стосуються ОКС (прибирання, клінінг та ін.). Тут краще «перебдеть».
Ну і важливо пам'ятати про договори продажу і оренди (найму) квартир в будинках-пам'ятках.
Так що, шановні колеги, будьте пильні. Незважаючи на всякі там Естоппель, наведені застереження закону - нова можливість для спекуляцій у вигляді позовів про визнання угод продажу та оренди нерухомості (а заодно і підряду) нікчемними, із застосуванням наслідків (особливо квартир в будинках-пам'ятках)! І як будуть застосовувати це суди загальної юрисдикції, взагалі не зрозуміло. Не виключено, що строго формально: немає посилання на необхідність дотримання п.п. 1-3 ст. 47 3 в договорі - до побачення, угода незначна. Так що не можна забувати тепер при продажу, оренді, підряді, що стосуються ОКН і приміщень в них вставляти в договори відповідні застереження. Особливо важливо донести це до ріелторів, які працюють з квартирами на вторинному ринку, де часто зустрічаються будинки-пам'ятки, до нотаріусів, які такі угоди запевняють, тому що ці люди, на жаль, далеко не завжди і не всі стежать за новинами законодавства.
Хочеться зауважити, що, як показує практика, не дивлячись на обов'язок органів вирішити статус «виявлених ОКН» протягом 1 року - віднести до ОКН або зняти статус «виявленого», об'єкти можуть «висіти» в статусі «виявлених ОКН» роками і навіть десятиліттями.
Залишається сподіватися на розсудливість хоча б арбітражних судів, що вони не будуть формально нічтоже угоди на порожньому місці, ставлячи в пріоритет стабільність цивільного обороту, застосовуючи Естоппель і здоровий глузд.