Необхідні відомості про спільному майні в багатоквартирному будинку
Таблиця. Орієнтовна форма для опису спільного майна власників приміщень у багатоквартирному будинку
Найменування елементів загального майна
Опис / якісна характеристика (матеріал, ін.)
[2] Відповідно до частина 3 статті 162 Житлового кодексу складу спільного майна - істотна умова
договору управління, при відсутності в договорі істотної умови, договір вважається
недійсним
[3] см. Пункти 8 і 9 Правил утримання спільного майна в багатоквартирному будинку
[4] см. П. 11 «а» і п. 13 Правил утримання спільного майна в багатоквартирному будинку
[5] см. Ч.3 ст. 4 і ч.1 ст. 46 Федерального закону «Про технічне регулювання»
[6] див. Ст. 36 Федерального закону «Технічний регламент про безпеку будівель і споруд»
Планування переліку робіт і послуг з утримання спільного майна
Після того як рада МКД отримав необхідні відомості про спільному майні можна приступати до складання переліку всіх робіт і послуг, необхідних для забезпечення належного стані спільного майна.
Можна додатково виділити групу «Енергозберігаючі заходи» або включити ці роботи в групу «Капітальний ремонт (реконструкція)». Крім того, існує особлива група послуг - послуги управління багатоквартирним будинком.
Для якихось елементів загального майна можуть виконуватися всі види робіт (наприклад, для земельної ділянки, під'їздів будинку), для інших - роботи тільки двох-трьох типів (наприклад, для внутрішньобудинкових інженерних систем не виконуються роботи по санітарному утриманню та благоустрою). Крім того, якісь роботи виконуються регулярно з різною періодичністю (кілька разів на тиждень, один раз на місяць, два рази на рік і т.д.), а якісь тільки при необхідності - разові роботи (ремонти).
Для початку раді будинку рекомендується скласти повний перелік можливих робіт для кожної частини загального майна. Для цього можна використовувати форму, наведену в таблиці нижче. У неї потрібно внести назви елементів загального майна з уже наявного опису складу загального майна в будинку, а потім для кожного елемента - необхідні види робіт з технічного обслуговування, санітарного утримання, ремонту (грунтуючись на результатах проведеної оцінки стану загального майна), а також бажані види робіт з благоустрою, підвищення енергоефективності будинку.
Таблиця. Орієнтовна форма для переліку робіт з утримання спільного майна
Найменування елемента загального майна
Роботи з технічного обслуговування
[4] см. Ч. 1.2 ст. 161 Житлового кодексу
Визначення розміру необхідних витрат на роботи та послуги з утримання спільного майна
Таблиця. Орієнтовна форма для визначення вартості послуг і робіт з управління, утримання та ремонту спільного майна
(Приклад для багатоквартирного будинку: 80 квартир, загальна площа приміщень 3000 кв. М)
Раді багатоквартирного будинку рекомендується підготувати для обговорення з власниками приміщень не один перелік послуг і робіт, а, наприклад, два: «перелік мінімальний» і «перелік оптимістичний». «Перелік мінімальний» включатиме роботи та послуги, для оплати яких буде потрібно розмір щомісячної плати, близький до вже встановленого в будинку, і доступний для власників приміщень, на думку ради. «Перелік оптимістичний» буде більше і дорожче. Але, можливо власники погодяться з цією пропозицією, коли побачать, що підвищення розміру плати виправдано включенням тих роботами, які приведуть до помітного поліпшення стану будинку, зручності проживання в ньому, а також, наприклад, скорочення споживання комунальних послуг (а значить, до зниження витрат на їх оплату).
Окремо хочеться підкреслити, що для реалізації перспективного плану ремонтів і інших відкладених заходів, необхідно продумати, як вони будуть фінансуватися в заплановані терміни. Адже якщо в майбутньому році власники не зможуть їх сплатити, то немає впевненості, що вони зможуть це зробити і через два-три роки. Тому раді будинку рекомендується розглянути варіант введення в складі щомісячної плати «окремого рядка» - авансування капітального ремонту. Ця частина плати забезпечує накопичення необхідної суми на конкретний ремонт, запланований, наприклад, через два роки. Звичайно, «накопичення» коштів на ремонт у керуючої організації можна здійснювати, лише якщо зобов'язання керуючої організації виконати конкретний вид ремонту в установлений строк зафіксовано в договорі управління і якщо власники приміщень довіряють своїй керуючої організації. Але в найближчому майбутньому, можливо, накопичення коштів на майбутній ремонт стане обов'язковим для власників приміщень у багатоквартирних будинках у зв'язку з пропонованими змінами Житлового кодексу. При цьому очікується, що законодавчо буде встановлено і механізми накопичення, що гарантують безпеку накопичуються на капітальний ремонт коштів власників приміщень (неможливість використання їх нецільовим чином). В даний час можливість створити фонд майбутнього ремонту є тільки у товариства власників житла.
Підготовлені радою МКД проекти «розцінений» переліків робіт і послуг до винесення на загальні збори рекомендується обговорити з власниками приміщень на різних зустрічах, шляхом збору відгуків на вивішені в доступних місцях пропозиції і т.д. Крім того, проект переліку робіт і послуг та їх вартості необхідно обговорити з керуючою організацією, щоб у ради будинку була впевненість, що не забуті ніякі роботи, які керуюча організація вважає обов'язковими для забезпечення безпеки проживання в будинку, а також в тому, що керуюча організація згодна з розрахованої вартістю пропонованого переліку послуг і робіт і прийме на себе зобов'язання щодо їх виконання, якщо загальні збори затвердить запропонований перелік і розмір плати.
План виконання послуг і робіт з управління, утримання та ремонту будинку
Роботи та послуги з управління, утримання та ремонту спільного майна в багатоквартирному будинку виконуються з різною періодичністю (роботи по санітарному утриманню), в різні терміни (наприклад, сезонні роботи, ремонти).
Для організації контролю за виконанням керуючої організацією зобов'язань по виконанню послуг і робіт, доручених їй рішенням загальних зборів власників приміщень у рамках договору управління, дуже корисно мати план виконання робіт і послуг з управління, утримання та ремонту спільного майна в багатоквартирному будинку. Такий план складається на основі підготовленого радою будинку пропозиції щодо переліку послуг та робіт з управління, утримання та ремонту спільного майна в багатоквартирному будинку (до затвердження загальними зборами це проект плану).
Відмінність плану від переліку полягає в тому, що в плані всі послуги та роботи, що входять до переліку, розписані в часі, тобто по місяцях календарного року.
Орієнтовна форма плану утримання спільного майна приведена в таблиці нижче.
В колонку плану «Найменування робіт (послуг)» вносяться всі роботи і послуги, що входять в заздалегідь узгоджений з керуючою організацією і затверджений загальними зборами власників приміщень переліку послуг і робіт на майбутній рік. У відповідній колонці (колонках) з назвою місяця року для кожної роботи або послуги робиться відмітка, якщо виконання цієї роботи або послуги заплановано протягом цього місяця. Для постійно виконуваних робіт з урахуванням встановленої періодичності у відповідній колонці вказується, скільки разів повинна виконуватися в даному місяці ця робота (послуга).
Таблиця. Орієнтовна форма річного плану утримання та ремонту спільного майна