Згідно з усіма діючими сьогодні нормативним актам власникам приміщень у багатоквартирному будинку на праві спільної часткової власності належить наступне майно:
Приміщення в багатоквартирному будинку, які не є частинами квартир і призначені для обслуговування більше ніж одне житлове і (або) нежитлового приміщення в цьому багатоквартирному будинку. зокрема:
міжквартирні сходові майданчики,
ліфтові та інші шахти,
технічні поверхи (включаючи побудовані за рахунок коштів власників приміщень вбудовані гаражі і майданчики для автомобільного транспорту, майстерні, технічні горища),
технічні підвали, в яких є інженерні комунікації, інше обслуговуюче більш одного житлового та (або) нежитлового приміщення в багатоквартирному будинку обладнання (включаючи котельні, бойлерні, елеваторні вузли та інше інженерне обладнання).
Дахи, огороджувальні несучі та ненесучі конструкції даного будинку.
Механічне, електричне, санітарно-технічне та інше устаткування, що знаходиться в даному будинку за межами або всередині приміщень і яке обслуговує більше одного приміщення.
Земельна ділянка, на якій розташовано багатоквартирний будинок і межі якої визначено на підставі даних державного кадастрового обліку, з елементами озеленення і благоустрою.
Інші об'єкти поза домом, розташовані на зазначеній земельній ділянці і призначені для обслуговування, експлуатації та благоустрою даного будинку. включаючи:
теплові пункти, призначені для обслуговування одного багатоквартирного будинку,
дитячі та спортивні майданчики, розташовані в межах земельної ділянки, на якій розташовано багатоквартирний будинок.
Крім усього іншого, до складу загального майна в багатоквартирному будинку включаються.
внутрішньобудинкові інженерні системи холодного і гарячого водопостачання та газопостачання,
для будинків система опалення,
для будинків система електропостачання,
Незважаючи на те, що ЖК РФ і зазначеною Постановою Уряду РФ № 491 перелік спільного майна власників приміщень у багатоквартирному будинку визначено, проте, на практиці нерідко трапляється, коли майно, за визначенням відноситься до загального майна власників приміщень багатоквартирного будинку, купується у власність іншими особами або, навпаки, власники приміщень в багатоквартирному будинку в судовому порядку вимагають визнати за ними право спільної часткової власності на майно, яке не може бути їх загальні м майном.
Доказом віднесення того чи іншого майна до спільної часткової власності власників приміщень у багатоквартирному будинку можуть бути такі документи:
Постанови державних органів, органів місцевого самоврядування про прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів нерухомості. Наприклад, на підставі зазначених документів можна зробити висновок, по-перше, про те чи існувало спірне приміщення на момент прийняття приймальною комісією будинку в експлуатацію, або воно було прибудовано (вбудовано-прибудоване) після цього. По-друге, про те, чи є спірне приміщення самостійним об'єктом нерухомості або призначене для обслуговування більше одного приміщення в будинку.
Виконуючи повноваження, покладені ч. 4 ст. 161 ЖК РФ. органи місцевого самоврядування повинні будуть визначати складу спільного майна власників приміщень у багатоквартирному будинку виключно в цілях підготовки конкурсних умов та оцінки пропозицій претендентів, які беруть участь у відкритому конкурсі з відбору керуючої організації, у випадках, зазначених у зазначеній нормі.
Основою для визначення складу спільного майна в конкретному багатоквартирному будинку повинні бути в першу чергу відомості, що містяться в "Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно" (ЕГРП), а також в державний земельний кадастр за умови наявності в них таких відомостей. Для опису загального майна можуть також використовуватися відомості державного технічного обліку (ч. 5 ст. 19 ЖК РФ). При наявності протиріч між відомостями про склад загального майна в багатоквартирному будинку, визначеними на підставі відомостей з ЕГРП, і даними бухгалтерського обліку керуючих чи інших організацій або з відомостями, що містяться в технічній документації на багатоквартирний будинок (в тому числі «даними БТІ») та інших пов'язаних з управлінням багатоквартирним будинком документах, склад загального майна в багатоквартирному будинку повинен визначатися відповідно до відомостей, що містяться в ЕГРП.
При цьому необхідно оцінювати потенційне призначення таких приміщень для обслуговування більше одного приміщення (квартири) у багатоквартирному будинку і (або) при призначенні таких приміщень для обслуговування, експлуатації та благоустрою цього багатоквартирного будинку. У зв'язку з тим, що в багатьох муніципальних утвореннях загальні приміщення на практиці нерідко одноосібно використовувалися органами місцевого самоврядування, що виникають суперечки про визначення складу спільного майна власників приміщень у багатоквартирному будинку повинні будуть вирішуватися в судовому порядку.
КРОК 1. Формування ініціативної групи.
На першому етапі необхідно сформувати ініціативну групу з числа власників приміщень у багатоквартирному будинку для проведення роботи з визначення складу спільного майна в багатоквартирному будинку, і представити склад загального майна для затвердження загальними зборами власників житла.
Власники мають право доручити проведення даних робіт:
правлінню товариства власників житла
особам, які залучаються за договором: фахівців з проведення будівельно-технічної експертизи, керуючих, підрядників.
Очевидно, що всім власникам приміщень у багатоквартирному будинку (особливо в будинку з великою кількістю квартир) збиратися разом, щоб пройти по будинку і зробити опис загального майна, недоцільно. Провести огляд багатоквартирного будинку, сформувати склад загального майна в багатоквартирному будинку із зазначенням її меж і описом зможуть власники, що володіють відповідними знаннями та навичками, посадові особи органів управління товариства власників житла або житлового (житлово-будівельного) кооперативу, а також фахівці, які залучаються власниками приміщень на підставі договору.
КРОК 2. Вивчення технічної документації.
Уповноважені особи повинні зібрати і вивчити технічну документацію багатоквартирного будинку:
документи технічного обліку житлового фонду, що містять відомості про стан спільного майна (технічний паспорт);
документи (акти) про приймання результатів робіт;
акти огляду, перевірки стану (випробування) інженерних комунікацій, приладів обліку, механічного, електричного, санітарно-технічного та іншого обладнання, що обслуговує більше одного приміщення в багатоквартирному будинку, конструктивних частин багатоквартирного будинку (даху, огороджувальних несучих і не несучих конструкцій багатоквартирного будинку, об'єктів, розташованих на земельній ділянці, та інших частин загального майна) на відповідність їх експлуатаційних якостей встановленим вимогам;
КРОК 3. Огляд багатоквартирного будинку.
Уповноважені власниками приміщень особи повинні обійти багатоквартирний будинок і:
провести огляд загального майна в багатоквартирному будинку;
скласти перелік спільного майна із зазначенням його меж та описом (зафіксувати на папері результати огляду);
оформити акт про технічний стан спільного майна.
При проведенні огляду і складання акта потрібно вказувати, чи відповідають об'єкти загального майна і їх стан технічної документації. Огляд і оцінку стану загального майна слід проводити за участю особи, відповідальної за експлуатацію будівлі. тобто з представником керуючої / обслуговуючої організації.
Для того щоб визначити склад загального майна, тобто скласти його перелік і опис, власники можуть скористатися переліком об'єктів, що включаються в спільне майно в багатоквартирному будинку, представленим в «Правилах утримання спільного майна». Зручно скласти табличну форму, що включає назви об'єктів загального майна, їх технічні характеристики, опис, кількість, наявність технічної документації та ін.
Технічні характеристики об'єктів загального майна можуть включати потужність, розміри (висоту, довжину, ширину, площа) і ін. Опис - функціональне призначення, тип (система або конструкція), матеріал, обробку та ін. Використовуючи отриману інформацію, власники приміщень в багатоквартирному будинку на загальних зборах визначають склад загального майна в своєму багатоквартирному будинку.
Під час огляду будинку і визначення складу спільного майна можна також оцінити технічний стан об'єктів загального майна і скласти відповідні акти. Якщо власники самі не володіють достатніми знаннями, щоб оцінити стан загального майна, їм доведеться залучати фахівців, оскільки цей етап роботи дуже важливий: виходячи з поточного стану будинку (і бажаного власниками рівня якості та комфорту вдома), будуть визначатися потреби в роботах і ремонтах і здійснюватися планування.
Крок 4. Затвердження переліку загального майна.
Після того, як проведено огляд будівлі, складений перелік об'єктів загального майна, необхідно рішенням загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку затвердити склад загального майна в багатоквартирному будинку і акти про технічний стан спільного майна.
Згідно п. 5 даної інструкції, державна реєстрація прав на зазначений об'єкт необхідна в наступних випадках:
коли об'єкт загального майна передається в користування (наприклад, в оренду) будь-якій особі або є предметом інших угод, на підставі яких право спільної часткової власності обмежується;
при зведенні нового об'єкту спільного майна.
Заява про державну реєстрацію права спільної часткової власності в реєструючий орган можуть надавати такі особи:
власники приміщень в багатоквартирному будинку;
їх представники, уповноважені довіреностями, рішенням загальних зборів власників або на іншій законній підставі;
голова і (або) член правління товариства власників житла за дорученням загальних зборів членів ТСЖ.
Відповідно до п. 7 інструкції разом із заявою до реєструючого органу подаються:
документи про формування органом державної влади або органом місцевого самоврядування земельної ділянки, на якій розташовано багатоквартирний будинок, якщо ця ділянка сформований після введення в дію ЖК РФ;
рішення загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку про формування земельної ділянки, на якій розташований будинок (якщо земельна ділянка сформований до введення в дію ЖК РФ);
плани об'єктів нерухомості, в тому числі кадастровий план земельної ділянки, на якій розташовано багатоквартирний будинок, а також документ технічного обліку будинки, що містить відомості про склад загального майна в ньому;
згода про зменшення розміру загального майна в багатоквартирному будинку всіх власників приміщень у ньому шляхом його реконструкції; - рішення загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку про його реконструкції (в тому числі з його розширенням або надбудовою), будівництві господарських будівель і інших споруд;
рішення загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку про межі використання земельної ділянки, на якій він розташований, в тому числі про обмеження користування ним, якщо таке обмеження (обтяження) права спільної часткової власності підлягає державній реєстрації;
рішення загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку про передачу в користування спільного майна в будинку, якщо державну реєстрацію підлягає обмеження (обтяження) права спільної часткової власності на об'єкт нерухомості;
Угода про новий обтяження земельної ділянки правом обмеженого користування між особою, що вимагає такого обтяження, і власниками приміщень в багатоквартирному будинку, якщо державну реєстрацію підлягає обмеження (обтяження) права спільної часткової власності на об'єкт нерухомості.
Розглянемо деякі проблемні моменти, виявлені при вивченні зазначеного документа.
У п. 7 інструкції міститься перелік документів, що надаються на державну реєстрацію права спільної часткової власності, який суперечить положенням ЖК РФ, що регулює питання компетенції ТСЖ. Відповідно до ч. 2 ст. 137 ЖК РФ у випадках, якщо це не порушує права і законні інтереси власників приміщень у багатоквартирному будинку, ТСЖ вправі надавати в користування або обмежене користування частину загального майна в ньому. Згідно п. 12 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ, загальні збори членів ТСЖ вправі прийняти рішення про здачу в оренду або передачі інших прав на спільне майно в багатоквартирному будинку. Відповідно до інструкції на державну реєстрацію права спільної часткової власності надаються тільки за рішенням загальних зборів власників приміщень у будинку. До компетенції таких зборів, як зазначено в п. 1-3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, належить вирішення питань про реконструкцію, передачі спільного майна в користування третім особам, в межах використання земельної ділянки, на якій розташований будинок. Однак якщо в будинку створено товариство власників житла, то частина зазначених питань може бути винесена на обговорення загальних зборів членів ТСЖ. Отже, перелік документів для державної реєстрації права необхідно варіювати в залежності від способу управління будинком.
Відповідно до п. 16 інструкції, свідоцтво про державну реєстрацію права спільної часткової власності на об'єкти нерухомості власнику приміщення в багатоквартирному будинку не видається. З такого формулювання не зрозуміло, чи видається таку довідку якомусь іншому особі. При передачі спільного майна в користування третім особам за договором оренди потрібно детально описати об'єкт цього договору. Відповідно до ч. 3 ст. 607 ГК РФ в такому договорі повинні бути вказані дані, дозволяють точно встановити майно, яке передається орендарю. При їх відсутності в договорі умова про об'єкт, що підлягає передачі в оренду, вважається не узгодженим сторонами, а даний договір не вважається укладеним. При відсутності свідоцтва про реєстрацію права спільної часткової власності в договорі оренди не буде посилання на вказаний документ.