У зв'язку з новою редакцією ст. 222 Цивільного кодексу РФ (та й, взагалі, в зв'язку з цікавістю питання) хотілося б обговорити долю угод з самовільною спорудою.
Але, звичайно ж, моє обговорення не про, скажімо так, явних угодах: наприклад, не про договір купівлі-продажу самовільної будівлі. Цікава доля непрямих і випадкових угод (що я розумію під такою класифікацією, поясню далі).
[1]. Перш лише варто звернути увагу на наступний нюанс (трохи про нього також тут).
Тобто самовільна споруда не просто поза обороту і підлягає знесенню, а ще, по суті, самовільна споруда і зовсім не об'єкт нерухомості до визнання на неї права власності.
Потенційно можливо, що і самі правотворца, пов'язані з цими змінами / роз'ясненнями, не зовсім розуміють, що в підсумку вийшло. Але якось це треба розуміти, а як - питання.
[2]. Непрямі угоди з самовільною спорудою.
Згідно з пп. 5 п. 1 ст. 1 і п. 4 ст. 35 Земельного кодексу РФ все міцно пов'язані з земельними ділянками об'єкти слідують долю земельних ділянок.
Уявімо, що особа відчужує земельну ділянку, на якій знаходиться самовільна споруда. De facto вона зведена, de iure відомостей про неї в ГКН і ЕГРП немає (та й об'єкта немає - згадаємо роз'яснення Верховного Суду РФ з п. 1 цього обговорення).
Дійсна угода або недійсна (оспоримая / незначна)?
З одного боку, справжня. Та й чи є коректним зобов'язувати колишнього власника «вичищати під нуль» земельну ділянку перед його відчуженням, якщо набувач готовий прийняти земельну ділянку в існуючому вигляді ?!
[3]. Ненавмисні угоди з самовільною спорудою.
Особа набуває певної нерухомість, а виявляється, що така нерухомість створена з порушенням (в тому числі, несуттєвим) містобудівних і будівельних норм і правил, тобто - самовільна споруда.
Причому цілком імовірно, що така нерухомість була зведена строго у відповідності з усіма публічними процедурами (РНС, ДБН, РНВ і т.п.). Строгість публічних процедур так-то не виключає людський фактор.
Дійсна угода або недійсна (оспоримая / незначна)?
Особливо, якщо до нового власника орган публічної влади пред'явив позов про знесення самовільної будівлі.
З одного боку, можна сказати, що новий власник (якщо він підприємець) повинен був перед покупкою вивчити всі документи, залучити інженерів, провести дослідження нерухомості і т.п. Правопріменітелі ще й згадають про п. 5 ст. 166 Цивільного кодексу РФ (скажуть підприємцю: «бачив же, що споруда самовільна»). У нас-то і в суперечках про віндикації чого тільки набувач (навіть пересічний громадянин) не повинен здійснити перед придбанням, щоб правопріменітелі визнали його потім в судовому процесі сумлінним.
З іншого боку - абсурд. Due diligence перед придбанням двоповерхової будівлі під офіс? Та й будівельні норми - це взагалі окрема тема для обговорення.
«У разі знаходження самовільної будівлі у володінні особи, які не здійснював самовільного будівництва, відповідачем за позовом про знесення самовільної будівлі є особа, яка стала б власником, якби споруда не була самовільної. Наприклад, в разі відчуження самовільної будівлі - її набувач; при внесенні самовільної будівлі в якості внеску до статутного капіталу - юридична особа, яка отримала таке майно; в разі смерті фізичної особи або реорганізації юридичної особи - особа, яка отримала майно у володіння. ».
Загалом, шановні колеги, ясності мало. Якщо не сказати, що її немає зовсім.
P.S. Однак, до речі, вищевикладені ризики - це ще один привід позитивно поставитися до появи в нашому Цивільному кодексі «запевнень про обставини» і «відшкодування втрат» (з огляду на їх абстрактність від визнання договору неукладеним або недійсним).