Розрахунок продавця з покупцем - одне з головних ланок в операціях з нерухомістю на вторинному ринку. Основний спосіб, який використовується при розрахунках, - оренда банківських сейфів (індивідуальних банківських сейфів). Він вважається найнадійнішим, тому його використовують в більшості угод у столичному регіоні.
Як пояснив Павло Лепіш, генеральний директор компанії «Домус фінанс». особливо актуальним такий спосіб розрахунку став після зміни процедури і термінів державної реєстрації. Якщо колись давно, на зорі зародження ринку нерухомості, цей процес займав кілька годин, то зараз в силу проведення додаткових перевірок договір, як правило, може перебувати на реєстрацію до двох тижнів. І поки триває це юридична дійство, банківська комірка зберігає в цілості й схоронності суму, яку покупець заплатив за свою квартиру.
За оцінкою експертів, опитаних «Порталом про нерухомість MetrInfo.Ru», банківські комірки використовуються в більшості угод на ринку вторинного житла. Світлана Бирине, керівник департаменту міської нерухомості компанії «Стройтрест-Нерухомість», і Інна Ігнаткина, директор відділення компанії «МІЦ-Нерухомість» на Пресні. вважають, що в столичному регіоні банківські комірки фігурують приблизно в 90% угод. Олег Самойлов, генеральний директор «РЕЛАЙТ-Нерухомість», координатор Міжрегіонального партнерства ріелторів. каже, що в Москві і Харкові, використання банківських сейфів для розрахунків по операціях, що здійснюються на вторинному ринку житла, став повсюдним явищем і застосовується майже в 100% випадків. «Але якщо розглядати інші регіониУкаіни, - зазначає експерт, - то необхідно визнати, що в переважній більшості угод гроші передаються від покупця до продавця найбільш« незграбним », а тому - і самим ризикованим способом - у вигляді згортка з готівкою». Тому і послугою, що надається банками, жителі регіонів, що здійснюють операції на ринку нерухомості, користуються рідше.
У банках також вважають, що учасники угод з нерухомістю - одні з найактивніших орендарів банківських осередків. За словами Антона Павлова, начальника управління по роботі з сегментом роздробу Абсолют Банку. до 70% всіх операцій з осередками доводиться на покупців і продавців квартир. У Райффайзенбанку назвали цифру - до 40%, за умови, якщо враховувати обидва типи угод, які проводить банк: сторонні угоди (без кредитних коштів банку) і з іпотекою банку. Якщо враховувати тільки сторонні угоди, здійснювані між клієнтами ріелторів, то частка нижче - 15-20% в залежності від регіону.
Скільки учасників, стільки і осередків
Щоб орендувати комірку, необхідно укласти договір оренди депозитарного осередку. Він може бути як двостороннім: між банком і стороною угоди - покупцем або продавцем (в більшості випадків орендарем виступає покупець, тому що саме він закладає гроші в банківську комірку), розповідає Ірина Шугурова, заступник керуючого директора з правових питань «МІЕЛЬ-мережу офісів нерухомості ». так і тристороннім - між банком з одного боку і покупцем і продавцем з іншого боку, в такому випадку в договорі беруть участь два орендаря. Сторони можуть також скласти додаткову угоду, де обумовити особливі вимоги, наприклад - зобов'язання продавця виписатися з квартири.
Набагато частіше угоди носять характер «альтернатив», тому в них беруть участь кілька квартир. Відповідно, число банківських сейфів, задіяних для розрахунків по альтернативну операцію, може бути значним. «На моїй практиці, - розповідає Олег Самойлов (« РЕЛАЙТ-Нерухомість »), - найбільшим числом осередків, використаних для розрахунків в рамках однієї угоди, було 22». Експерт зазначив, що в рамках великих багатоланкових угод вміння правильно скласти схему закладки, визначивши, погодивши і взаємопов'язаних всі строки та умови доступу для всіх учасників угоди, - одне з мірил професійної ріелторської компетенції. І далеко не всі ріелтори реально здатні вирішувати такі завдання без помилок.
Ірина Шугурова ( «МІЕЛЬ-мережу офісів нерухомості») розповіла, що механізм закладки грошей відбувається наступним чином: в день операції (підписання договору купівлі-продажу) доступ до осередку мають продавець і покупець: покупець закладає в осередок грошові кошти в присутності продавця (перед закладкою продавець має право скористатися послугами банку по перевірці та перерахунку грошових купюр). Один ключ від банківської комірки передається покупцеві, а другий ключ - залишається в банку.
Залежно від домовленості сторін ключ, переданий орендарю, може зберігатися як у продавця, так і у покупця. «Хранитель ключа» повинен взяти на себе письмові зобов'язання надати ключ стороні, яка отримує доступ до осередку, якщо всі умови договору і додаткової угоди (де прописувалися якісь особливі вимоги) виконані.
Олег Самойлов ( «РЕЛАЙТ-Нерухомість») додає, що в ряді банків існує окрема послуга - «зберігання ключа», якою можна скористатися, щоб уникнути «бодання» типу: «Ключ - мені! Ні мені!". Якщо ж такої послуги немає, експерт порекомендував учасникам угоди залишати ключі від осередків на зберігання ріелторам, цю угоду провідним. «Зрозуміло, залишати не під чесне слово, - попереджає експерт, - а отримуючи від них взамін відповідне гарантійний лист, в якому буде чітко вказано, при настанні яких подій і кому повинен бути переданий ключ».
Ставки оренди і терміни
Загальна вартість банківського осередку визначається на основі терміну оренди і розміру орендованого сейфа. Як правило, при звичайній угоді купівлі-продажу даний термін складає місяць. «При цьому реєстрація займає не більше двох тижнів, і ще дві залишається в запасі на той випадок, якщо буде потрібно внесення будь-яких виправлень або ліквідація помилок в документах, поданих на реєстрацію», - уточнює Павло Лепіш ( «Домус фінанс»).
А при іпотечних угодах, для яких встановлено прискорений порядок реєстрації, термін оренди може бути ще менше. «Ну а якщо виконується складна операція, - каже Олег Самойлов (« РЕЛАЙТ-Нерухомість »), - має на увазі, що переходи прав власності на які беруть участь в ній квартири будуть відбуватися не одночасно, наприклад, якщо в угоді беруть участь московські і обласні квартири, - термін оренди може істотно перевищувати місяць ».
Якщо реєстрація не пройде в намічений термін, попереджає Інна Ігнаткина ( «МІЦ-Нерухомість» на Пресні), всі учасники угоди змушені будуть зустрічатися в банку, щоб продовжити термін оренди і змінити умови доступу. Згідно з практикою Абсолют Банку, термін оренди осередків для угод з нерухомістю становить від 3 тижнів до 2 місяців.
За традицією, що склалася витрати по оренді лягають на плечі покупця. Але якщо потрібно оренда декількох сейфів, наприклад, кілька власників-продавців хочуть заздалегідь розкласти по осередках належні їм від продажу частки, покупець розраховується лише за один з них, а інші зацікавлені особи оплачують свої сейфи самостійно.
Як забрати свої гроші
Якщо угода альтернативна, то, за словами Олега Самойлова ( «РЕЛАЙТ-Нерухомість»), в список документів, що підлягають пред'явленню продавцем, як мінімум включаються копії договорів по «альтернативним» об'єктам і / або відповідні виписки з ЕГРП.
Після перевірки всіх документів співробітник банку проводить продавця в депозитарії, де той забере гроші за продану нерухомість. Дана процедура відбувається за відсутності покупця.
Ірина Шугурова ( «МІЕЛЬ-мережу офісів нерухомості») вважає, що при дотриманні всіх зафіксованих в договорі умов проблем з виїмки грошових коштів з банківського осередку не виникає.
Якщо угода розсипалася
Але якщо в силу якихось причин і обставин угода не відбулася, то покупець може забрати свої гроші. Як пояснив Олег Самойлов ( «РЕЛАЙТ-Нерухомість»), відповідне положення закріплюється в договорі: покупець має право забрати свої гроші назад після закінчення певного періоду, в який продавець мав право відкрити банківський осередок.
І тут, як пояснює порталу www.metrinfo.ru Павло Лепіш ( «Домус фінанс»), існує два шляхи. Перший з них доречний в тому випадку, якщо угода розвалилася остаточно і безповоротно, але продавець і покупець зберегли нормальні людські відносини. У цьому випадку їм разом необхідно відвідати банк і скласти угоду про розірвання раніше укладеної угоди, що регламентує доступ до осередку. Слідом за цим у покупця виникне право доступу до орендованої осередку, вилучити з якої свої гроші він зможе тоді, коли йому це буде зручно.
Другий шлях не має на увазі необхідність візиту продавця. Все, що необхідно в його рамках зробити покупцеві, - дочекатися терміну, відведеного для його доступу до осередку, і забрати гроші. Інна Ігнаткина ( «МІЦ-Нерухомість» на Пресні) також підтвердила, що якщо термін доступу продавця закінчився, а він так і не з'явився в банк із зареєстрованим договором, покупець може самостійно відповідно до умов його доступу після закінчення встановленого терміну провести виїмку грошей. «Але на практиці співробітник банку обов'язково дзвонить і попереджає другу сторону», - говорить експерт.