Найважливішою проблемою вже створеного ТСЖ є постійна відсутність кворуму на загальних зборах. А без нього, як відомо, всі прийняті рішення можуть бути визнані недійсними.
У нашому будинку 1500 квартир (15 під'їздів по 100 квартир в середньому), а ще багато комерційних приміщень. В таких умовах неможливо провести жодне зібрання - потрібно дуже велике приміщення. Неможливо всіх оповістити, а на самі збори люди часто приходять з однією метою - зірвати збори, щоб не було прийнято ніяких рішень, - так змалював ситуацію голова одного з правлінь ТСЖ Петербурга, який звернувся до редакції нашої газети.
Що можуть все і не може ніхто Великий недолік Житлового кодексу РФ в тому, що рішення дуже важливих питань, які потребують відповідального підходу, віднесено до компетенції зборів власників або членів ТСЖ, які не завжди здатні приймати зважені і відповідальні рішення. В результаті прийняття необхідних рішень блокується або зривається безвідповідальними мешканцями. Тим часом загальні збори членів ТСЖ є вищим органом управління. До його компетенції належать такі важливі питання, як встановлення розміру обов'язкових платежів і внесків членів товариства прийняття рішення про отримання позикових коштів, в тому числі банківських кредитів затвердження річного плану про фінансову діяльність товариства та звіту про виконання такого плану розгляд скарг на дії правління товариства, голови правління товариства та ревізійної комісії (ревізора) товариства.
У Росії такого механізму, на жаль, немає. Тому рішення таких важливих питань, як, наприклад, управління багатоквартирним будинком або укладання договорів на управління ним укладання договорів на обслуговування, експлуатацію та ремонт спільного майна в багатоквартирному будинку та ін. - все це віддано на відкуп загальних зборів членів ТСЖ. Деякі з цих питань вимагають невідкладного вирішення, а відсутність кворуму або взагалі зрив зборів можуть привести до того, що вони виявляться невирішеними. Тим часом в законі про ТСЖ не сказано, як управляти товариством після зриву кворуму на повторних зборах.
Що дає заочна форма Є можливість використовувати таку форму, як заочна форма проведення зборів або заочне голосування. При цьому в статуті ТСЖ закріпити норму про те, що за відсутності кворуму на зборах організатори зборів або члени ТСЖ, які прийшли на збори, можуть прийняти рішення не тільки про перенесення зборів на новий термін, але і про проведення письмового (заочного) голосування, тоді багато організаційні проблеми відпадуть. Правда, з'являться нові - потрібно визначити термін підбиття підсумків заочного голосування, підготувати бюлетені, вручити їх під розписку або відправити поштою рекомендованим листом, якщо власник відразу не готовий заповнити бюлетень або оформити своє рішення в протоколі, ознайомити власників з результатом зборів і, нарешті, зберігати всі ці папери в справах ТСЖ.
Безумовно, у кожного з власників своє особисте життя, свої плани і свій розпорядок дня. І часто буває складно досягти згоди про час і місце проведення зборів. Кворум стає постійною проблемою в ТСЖ. Багато поточні рішення, навіть самі дріб'язкові, можуть піддаватися сумніву.
Вирішення питання Комісією з нерухомості Товариства споживачів СПб і ЛО розроблений механізм прийняття рішень, що виключає вплив на маргінесі налаштованих мешканців. При цьому рішення даного питання спрощується тільки в рамках ТСЖ, - уточнює Катерина Метельова, керівник юридичної служби Комісії з нерухомості. Так, ЖК РФ передбачає можливість участі в зборах через свого представника. Представник власника приміщень діє на підставі довіреності, яка повинна бути оформлена відповідно до вимог пунктів 4 та 5 статті 185 Цивільного кодексу Російської Федерації або засвідчена нотаріально. Пункт 3 ст. 185 ГК РФ говорить, що така довіреність може бути посвідчена житлово-експлуатаційною організацією за місцем проживання. Таким чином, ТСЖ може посвідчувати довіреності на представників.
Статутом ТСЖ можна передбачити участь в загальних зборах представників під'їздів (по два від кожного під'їзду), на ім'я яких мешканці оформляють в ТСЖ довіреності. Тоді в зборах братимуть участь відповідальні люди, що користуються довірою людей і представляють інтереси всіх мешканців будинку. Дане положення необхідно внести до статуту ТСЖ, - резюмувала Катерина Метельова.
10 рекомендацій щодо ведення зборів 1. Починайте збори пунктуально. Заохочуйте тих, хто прийшов вчасно, що не змушуючи їх чекати, поки зберуться інші. 2. Вітайте всіх, хто прийде на збори і уявляйте їх один одному. Покажіть, що ви високо цінуєте участь людей у зборах. 3. Порядок денний зборів затверджується правлінням заздалегідь. Проте, якщо хтось хоче внести пропозицію з приводу наступних зборів, то запитайте у присутніх, які є пропозиції щодо складання майбутньої порядку денного зборів або доповнення до неї, важливо заручитися згодою людей щодо того, що буде обговорюватися на наступному зібранні. 4. Роз'ясніть учасникам зборів процедуру і правила проведення зборів. Добре, якщо ці правила будуть сформульовані, віддруковані і роздані членам товариства заздалегідь. 5. Уникайте прийняття рішень, що вимагають з'ясування багатьох подробиць. Запропонуйте передати розгляд даного питання у відповідний комітет або комісію. 6. Домагайтеся зобов'язань. Не пошкодуйте часу на те, щоб записувати імена людей і доручення комітетам і комісіям, в яких вони погодилися брати участь. 7. Підводите підсумок обговорень. Голова допомагає людям помітити, що вони починають повторюватися або що вже є загальна згода, просуває обговорення, запитуючи, чи готові учасники голосувати з цього питання. 8. Будьте гнучкими. Будьте готові рекомендувати альтернативний порядок денний, знімаючи або відкладаючи окремі пункти в разі потреби. 9. Підведіть підсумки зборів і перерахуйте випливають з них завдання. Зафіксуйте яка досягнута домовленість повинна по тим або іншим пунктам порядку денного, підкресліть, хто саме і чим буде займатися. 10. Подякуйте учасників. Дуже важливо, щоб люди приходили на збори, маючи певний рівень підготовки до нього, позитивний настрій, бажання поспілкуватися.
Перший Столичний Юридичний Центр