ТСЖ: друге загальні збори
Затвердження кошторису доходів і витрат, правила її складання і ведення
Після того як ТСЖ зареєстровано Федеральною податковою службою і реєстраційні документи отримані, правління ТСЖ і особисто голова оперативно вирішують такі питання:
style = "display: inline-block; width: 240px; height: 400px"
data-ad-client = "ca-pub-4472270966127159"
data-ad-slot = "1061076221">
2. Укладання договорів з контрагентами і ресурсоснабжающими організаціями (РСО). (Це питання я детально виклав в розділі 7.)
3. Підготовка до другого загальним зборам власників приміщень і членів ТСЖ, на якому буде затверджено кошторис доходів і витрат на календарний рік.
Оскільки про проведення загальних зборів необхідно повідомляти до 10 днів до його проведення, повідомлення про дату другого загальних зборів рекомендується вивішувати відразу після отримання з ФНС документів про реєстрацію ТСЖ. При цьому правління ТСЖ продовжує активну роботу по збору заяв про вступ в ТСЖ.
Зверніть увагу: друге загальні збори також є позачерговим, це необхідно вказати в повідомленні про його проведення. Крім того, другі збори - це збори не тільки власників приміщень, а й членів ТСЖ (тому воно офіційно називається «позачергові загальні збори власників приміщень МКД і членів ТСЖ»). Слід враховувати, що голоси членів ТСЖ і власників вважаються по-різному: з окремих питань голосують всі власники приміщень в МКД, [1] по всім іншим - тільки члени ТСЖ.
Порядок денний другого загальних зборів власників приміщень і членів ТСЖ може мати наступний (рекомендований) вид:
1. Про вибір голови і секретаря загальних зборів (обов'язковий пункт для будь-яких зборів, лічильна комісія при цьому може не обиратися).
2. Про затвердження кошторису доходів і витрат ТСЖ на поточний рік (кошторис - фінансовий план, за яким ТСЖ буде жити і працювати протягом календарного року).
4. Про прийняття рішення про формування фонду капітального ремонту МКД на спеціальному рахунку ТСЖ.
5. Про прийняття рішення щодо внесення внесків власниками приміщень на проведення капітального ремонту МКД в розмірі мінімального внеску, встановленого нормативними актами (по регіону).
6. Про прийняття рішення про перелік послуг і (або) робіт з капітального ремонту загального майна МКД в складі не меншому, ніж це передбачено регіональною програмою капітального ремонту.
7. Про прийняття рішення про терміни проведення капітального ремонту загального майна в МКД не пізніше планованих термінів, встановлених регіональною програмою капітального ремонту.
8. Про прийняття рішення щодо вибору особи, уповноваженої власниками приміщень МКД здійснювати взаємовідносини з регіональним оператором з питань проведення ремонту МКД.
9. Про прийняття рішення щодо вибору особи, уповноваженої представляти інтереси власників приміщень у взаєминах з регіональним оператором з питань проведення капітального ремонту МКД.
10. Про визначення власника спеціального рахунку (зазвичай їм виступає ТСЖ).
11. Про прийняття рішення про вибір кредитної організації, в якій буде відкрито спеціальний рахунок з урахуванням вимог ЖК РФ або про надання такого вибору власнику спеціального рахунку. (Слід проголосувати за формулювання «на розсуд правління».)
12. Про визначення джерела фінансування витрат з утримання спеціального рахунку (за рахунок внесків власників приміщень МКД).
13. Про визначення порядку подання платіжних документів і про розмір витрат, пов'язаних з поданням платіжних документів, про визначення умов оплати цих послуг.
14. Про обрання членів Ревізійної комісії (ревізора) ТСЖ.
15. Про затвердження форми договору про зміст і ремонті спільного майна в багатоквартирному будинку з власником приміщення в багатоквартирному будинку, який не є членом ТСЖ.
17. Про прийняття рішення про порядок внесення плати за житлово-комунальні послуги в МКД.
18. Про затвердження штатного розкладу ТСЖ.
19. Ухвалення рішення про розподіл втрат по гарячому водопостачанню, холодного водопостачання, опалення (теплової енергії), а також електроенергії пропорційно площі приміщень власників приміщень МКД і членів ТСЖ (в разі наявності таких втрат).
Таблиця для голосування по порядку зборів може мати такий вигляд.
Загальний вигляд таблиці для голосування по порядку зборів
Розглянемо деякі питання порядку другого загальних зборів.
Головне питання другого загальних зборів - затвердження кошторису доходів і витрат ТСЖ на календарний рік. У п. 8.1 ст. 145 ЖК РФ сказано, що до прямої компетенції загальних зборів членів ТСЖ належать затвердження кошторисів доходів і видатків товариства на рік, звітів про виконання таких кошторисів та аудиторських висновків (в разі проведення аудиторських перевірок).
Згідно п. 3 ст. 151 ЖК РФ, на підставі рішення загальних зборів членів ТСЖ можуть бути утворені спеціальні фонди, що витрачаються на передбачені статутом цілі. Порядок утворення спеціальних фондів визначається загальними зборами членів ТСЖ. Наприклад, це може бути окремий фонд інфраструктурного забезпечення або фонд ремонту дитячого майданчика. Найменування фонду та фінансові показники по ним повинні бути відображені в кошторисі доходів і видатків ТСЖ на календарний рік.
Правління ТСЖ має право розпоряджатися коштами, що знаходяться на рахунку в банку, відповідно до фінансового плану, яким фактично є кошторис доходів і витрат ТСЖ на календарний рік (п. 4 ст. 151 ЖК РФ). Будь-який відступ від кошторису доходів і витрат при фінансуванні тих чи інших проектів або рішень є нецільовим фінансуванням.
Кошторис доходів і витрат ТСЖ, як випливає з назви, складається з доходів, які надходять в ТСЖ, і витрат, які формуються із зобов'язань ТСЖ перед контрагентами відповідно до укладених договорів.
Згідно ст. 151 ЖК РФ доходи (кошти) ТСЖ житла складаються:
• з субсидій на забезпечення експлуатації спільного майна в МКД, проведення поточного та капітального ремонту, надання окремих видів комунальних послуг та інших субсидій;
• з інших надходжень (наприклад, від здачі в оренду частини земельної ділянки чи іншої території, елемента загального майна).
До витрат ТСЖ можуть належати:
• поточний ремонт загальнобудинкового майна (фарбування будівлі, ремонт);
• витрати по протипожежної охорони (установка пожежної сигналізації, повірка гідрантів);
• оплата праці працівників адміністративно-господарського персоналу;
• розрахунково-касове обслуговування, обслуговування розрахункового рахунку;
• юридичні послуги;
• непередбачені витрати (усунення аварій та інші витрати).
Основні рекомендації по правильному складанню кошторису доходів і витрат ТСЖ можуть бути зведені до наступного:
1. Необхідно прагнути до того, щоб пункт «Інші витрати» був максимально широким і з великим бюджетом. ТСЖ, будучи некомерційною організацією, обмежена в своїх діях, а тому проблематично перерозподіляти статті витрат між окремими пунктами. Варто донести цю інформацію до власників приміщень, пояснивши, що мета розширення статті «Інші витрати» пояснюється прагненням ефективно управляти будинком, щоб не проводити збори кожен раз по питанню, що вимагає перерозподілу коштів з кошторису.
2. Не варто вказувати в кошторисі конкретні організації, з якими планується укласти договір. Домовленість може не скластися, а без проведення загальних зборів кошторис вже не змінити.
3. У кошторисі потрібно передбачити комісії банку за здійснення платежів і переказів від жителів на користь ТСЖ, а також від ТСЖ контрагентів і на користь ресурсоснабжающих організацій.
4. Фактично складання кошторису потрібно починати одночасно з підготовкою до первинного загальним зборам власників. Ще до реєстрації ТСЖ в ФНС необхідно прорахувати всі доходи і витрати, щоб зрозуміти, наскільки створення ТСЖ вигідно власникам приміщень.
Згідно п. 1 ст. 155 ЖК РФ, плата за житлове приміщення і комунальні послуги вноситься щомісячно до 10-го числа місяця, що настає після закінчення місяцем, якщо інший термін не встановлено договором управління МКД або рішенням загальних зборів членів ТСЖ. Реалізувати це правило досить складно, адже для того, щоб виставити квитанції, необхідно отримати рахунки від всіх контрагентів і ресурсоснабжающих організацій, а від РСО вони можуть прийти і після 10-го числа.
Тому розумно прийняти на загальних зборах рішення, що квитанція на оплату житлового приміщення та комунальних послуг повинна виставлятися після 15-го числа, а оплачуватися до 25-го числа місяця, що настає після закінчення. Велика частина КК саме так і працює, виставляючи квитанції в середині місяця, але за житловим законодавством така політика повинна бути узаконена на загальних зборах.
Визначення складу ревізійної комісії
Контроль за діяльністю правління ТСЖ здійснює ревізійна комісія (або ревізор), склад якої обирається на загальних зборах на термін до двох років (п. 1 ст. 150 ЖК РФ). Член ревізійної комісії не може бути одночасно членом правління ТСЖ, так як це призведе до конфлікту інтересів. У складі ревізійної комісії має бути не менше трьох осіб, оскільки зі свого складу ревізійна комісія повинна вибрати голови.
Ревізійна комісія (або ревізор) ТСЖ виконує наступні завдання:
• не рідше одного разу на рік проводить ревізії фінансової діяльності товариства (зазвичай це передує загальним зборам);
• представляє загальним зборам членів товариства висновок за результатами перевірки річної бухгалтерської (фінансової) звітності товариства;
• представляє загальним зборам членів ТСЖ висновок про кошторис доходів і витрат на відповідний рік товариства і звіт про фінансову діяльність і розмірах обов'язкових платежів і внесків;
• звітує про свою діяльність перед загальними зборами членів ТСЖ.
Зверніть увагу: до складу ревізійної комісії або ревізором можуть бути обрані фізичні особи, які не є членами ТСЖ (але які є власниками приміщень в МКД).
Використання загального майна МКД третіми особами
Затвердження штатного розкладу ТСЖ
Згідно п. 5 ст. 148 ЖК РФ, правління зобов'язане здійснювати найм працівників для обслуговування багатоквартирного будинку на умовах, які визначені пп. 8.1 п. 2 ст. 145 ЖК РФ.
Звертаємо увагу, що наявність вакантної позиції в штатному розкладі не означає, що ТСЖ зобов'язана прийняти на зазначену посаду працівника. У штатному розкладі можна передбачити посади паспортиста і теслі, але наймати їх на роботу в обов'язковому порядку (якщо ТСЖ може обходитися без таких співробітників) не потрібно.
Поняття загальнобудинкових втрат комунальних ресурсів
При управлінні загальнобудинкових майном неминучі загальнобудинкові технічні втрати комунальних ресурсів.
Втрати комунальних ресурсів можуть бути технічними та комерційними.
В технічні втрати по холодній воді можуть входити витрати води:
• на миття сходових площадок і сміттєпроводу;
• на полив газонів і палісадників;
• промивання інженерних мереж;
• внутрішньобудинкові втрати у водопровідних мережах.
В технічні втрати по гарячій воді можуть входити витрати води:
• на скидання води в стояку, коли в багатоквартирному будинку проводиться ремонт батарей;
• на опресовування системи опалення після ремонту;
• на технологічний протоку системи при підготовці до опалювального сезону;
• внутрішньобудинкові втрати у водопровідних мережах.
Таким чином, причини технічних втрат комунальних ресурсів (наприклад, водопостачання) можуть бути пов'язані як з проведенням окремих видів робіт по дому (наприклад, опресовування системи опалення при підготовці до зимового опалювального сезону), так і з несправністю індивідуальних приладів обліку власників, а також з прямою крадіжкою води власниками (в разі приховування істинних свідчень або наявності магніту на лічильнику, який ускладнює облік).
Може виникнути така ситуація: за календарний місяць в будинок, відповідно до загальнобудинкового приладу обліку, увійшло 500 кубометрів води, а показань жителі надали лише на 350. Решта 150 кубометрів є втратами (вони увійшли в будинок, але врахувати їх як використані конкретними власниками неможливо).
В цьому випадку необхідно прийняти рішення про розподіл втрат комунальних ресурсів пропорційно площі приміщень власників приміщень МКД і членів ТСЖ. Рішення приймається членами ТСЖ, для схвалення потрібно не менше 50% голосів від кворуму.
Комерційні втрати теплової енергії неминучі в тому випадку, якщо на баланс ТСЖ як виконавця комунальних послуг були «повішені» підземні інженерні комунікації, а межа балансової та експлуатаційної відповідальності проходить не по отмостке будівлі (і вузлу обліку теплової енергії), а по земельній ділянці ТСЖ.
Прогнозувати точну динаміку можливих втрат теплової енергії складно, тому розумно на другому загальних зборах прийняти рішення про те, щоб всі втрати розподілялися на всіх власників незалежно від їх фактичного і реального обсягу.