Будівельні компанії стали пропонувати тривалу розстрочку як альтернативу іпотеці. Однак покупка за даною схемою не завжди обходиться дешевше, а часом пов'язана з певними ризиками.
Все більше число забудовників пропонують купити квартири в розстрочку, тривалість якої перевищує термін будівництва будинку. Цієї весни компанія «ЮІТ Санкт-Петербург» заявила про готовність розтягнути оплату на сім років. Трохи раніше такий спосіб розрахунків впровадила компанія Normann, клієнти якої можуть оплачувати покупку протягом шести-восьми років. Раніше всіх, ще з останнього фінансово-економічної кризи, почала конкурувати з банківської іпотекою ІБК «Торговий дім" Сигма "», яка декларує можливість розраховуватися за куплену нерухомість протягом 20 років.
Плюси на поверхні
Перше і головне позитивна відмінність розстрочки від забудовника від іпотеки - її абсолютна, стовідсоткова доступність для всіх покупців. В останні два роки банки стали помітно лояльніше до потенційних позичальників і знизили вимоги до кількості необхідних для схвалення кредиту документів. Але якщо у клієнта зіпсована кредитна історія або складності з підтвердженням доходу, як і раніше в отриманні позики можуть відмовити.
Друга перевага є логічним продовженням першого - угоду з будівельною компанією оформляти набагато зручніше, ніж з банком. «Розстрочка проста в оформленні: покупцеві не потрібно надавати додаткових документів, крім паспорта, і немає необхідності підтверджувати свій дохід», - говорить керівник відділу продажів компанії Normann Юлія Андрєєва. Клієнту не потрібно чекати схвалення заявки, підписувати кредитний договір, узгоджувати і оплачувати страхування життя і здоров'я і т. Д. Тому розстрочку від забудовника можна оформити за один день, тоді як процес оформлення банківського іпотечного кредиту затягується в середньому на два-три тижні.
неочевидна економія
Головний аргумент будівельних компаній, що пропонують тривалі розстрочки замість іпотеки, - це економія. «Клієнт заощадить кошти, скориставшись тривалою семирічної розстрочкою, в порівнянні з оформленням іпотечної угоди, що підтверджується порівняльними розрахунками витрат. Наприклад, при придбанні однокімнатної квартири в ЖК "Новомосковський" в розстрочку на сім років клієнт заплатить за квартиру на 183,3 тис. Руб. менше, ніж при оформленні іпотечної угоди », - стверджує директор з маркетингу компанії« ЮІТ Санкт-Петербург »Катерина Гуртова.
Компанія Normann називає свою розстрочку безпроцентної. Але різниця вартості при різних варіантах оплати настільки велика, що про економічність програми від забудовника говорити не доводиться. Наприклад, як повідомили у відділі продажів, однокімнатна квартира площею 43 кв. м в ЖК «Десяткин» при повної одноразової оплати варто 2,53 млн руб. Якщо ж вибрати максимальну розстрочку на вісім років, то її ціна зросте до 3,94 млн руб. або на 55%. Правда, Normann пропонує спеціальні умови дострокового погашення: всім, хто вирішить розплатитися повністю раніше терміну, зазначеного в договорі, надається знижка на решту суми боргу в розмірі 10%. Як показують розрахунки, така «безвідсоткова» розстрочка виявляється дорожче іпотечного кредиту.
У іпотеки є ще дві переваги перед розстрочкою. По-перше, початковий внесок в програмах забудовників становить 20-35%, тоді як банки дають кредити з внеском від 10%. По-друге, термін кредитування в провідних банках доходить до 50 років, так як будівельні компанії погоджуються чекати повного погашення боргу не більше 10 років. Подовження терміну іпотечного кредитування збільшує переплату по кредиту, але знижує щомісячний платіж. «Головна перевага іпотеки перед розстрочкою полягає в доступності суми щомісячних платежів для звичайної сім'ї з середнім доходом в 60-80 тис. Руб.», - пояснює регіональний директор DeltaCredit в СЗФО Ірина Ілясова.
приховані пастки
Найбільше запитань пов'язано з оформленням права власності на квартири, що купуються в тривалу розстрочку від забудовника. Договори на придбання споруджуваних об'єктів полягають, як правило, за договорами пайової участі (ДДУ) відповідно до 214-ФЗ. Як стверджують юристи, закон наказує державну реєстрацію права власності на створений об'єкт після того, як учасник пайового будівництва повністю виконав свої фінансові зобов'язання, однак не регламентує терміни, в які необхідно виконати процедуру. Тому, пояснили у відділі продажів компанії Normann, квартира буде передана покупцеві в термін, зазначений в ДДУ, за актом прийому-передачі, але на реєстрацію в Росреестр документи можна буде подавати тільки після завершення платежів.
Ситуація з відстроченою реєстрацією правовстановлюючого документа на квартиру викликає питання. Виходить, що об'єкт, який створюється компанією разом з пайовиків, уже виник, а право на нього - ні. Цей часовий проміжок загрожує невизначеністю в ряді питань. Наприклад, в квартирі без узаконеного власника неможливо прописатися (хоча у відділах продажів компаній запевняють, що питання вирішується). Не цілком ясно, як будуть вибудовуватися відносини мешканців з житлово-комунальними службами.
Тим більше не зрозуміло, як можна продати такий об'єкт. Адже в житті буває всяке, і цілком може трапитися, що пайовик виявиться не в змозі розраховуватися за квартиру відповідно до графіка розстрочки платежів. У забудовників немає єдиного рецепту виходу їх тупика. У компанії Normann запевнили, що не до кінця викуплену квартиру можна буде продати за договором переуступки, як зазвичай буває з заставними квартирами при іпотечному кредитуванні. Клієнт зможе не тільки повернути вкладені гроші, але, ймовірно, навіть отримати деяку прибуток, якщо ринкова ціна на квартиру за період обслуговування боргу зросла.
У компанії «ЮІТ Санкт-Петербург» умови набагато жорсткіші. «Якщо клієнт не може платити або з якихось причин відпала потреба в новій квартирі, він розриває договір і ми повертаємо йому гроші за вирахуванням штрафних санкцій, передбачених договором», - пояснила Катерина Гуртова. Штрафні санкції, як з'ясували в відділі продажів, складають 20% від вартості об'єкта. При цьому подорожчання квартири в процесі будівництва або внаслідок ринкової кон'юнктури в розрахунок не береться.