У проектах девелопмспта офісних будівель використовуються три основні типи орендної плати: орендна плата на умови «все включено», чиста орендна плата п орендна плата з межею витрат. У кожного з них є свої переваги і недоліки як для орендаря, так і для власника.
Орендна плата на умови «все включено». У цьому випадку власник нерухомості несе всі операційні витрати і, таким чином, приймає на себе ризик. пов'язаний з ростом витрат. Цей тип орендної плати за краще невеликі орендарі, яким потрібна постійна орендна плата, яка не буде збільшуватися з плином часу. Типовий склад витрат, що входять в орендну плату на умови «все включено» (gross lease) за офісні приміщення.
Чистий орендна плата. Поширені три різновиди чистої орендної мати (net lease /, однак важливо пам'ятати, що визначення них типів на різних ринках можуть бути різними У разі чистої орендної плати орендар зазвичай платить базову орендну плату і свою частку деяких операційних витрат з утримання будинку, наприклад, комунальних платежів . у випадку подвійний чистої орендної плати (net-net lease) орендар платить все те ж саме, що і в разі чистої орендної плати, плюс витрати на поточний ремонт та обслуговування. в разі потрійний чистої орендної плати (net-net-net lease, і Чи triple-net lease) орендар несе вага операційні витрати будівлі, включаючи витрати з капітального ремонту.
Девелоперам слід уточнити, які визначення для різних типів чистої орендної плати використовуються в дайной місцевості, щоб уникнути плутанини в Перемови з потенційними орендарями і брокерами. В кінцевому підсумку питання про те. які витрати повинен буде нести орендар, а які власник, буде визначено в договорі оренди, що є результатом переговорів між власником і орендарем.
Використання чистої орендної плати дозволяє девелоперу перекласти на плечі орендарів частина змінних витрат (якщо не всі витрати), пов'язаних зі здачею нерухомості в оренду, а саме зростаючі операційні витрати, витрати на обслуговування, податки, комунальні платежі і страхування.
Орендна плата з межею витрат. У цьому випадку орендар і власник нерухомості ділять витрати між собою. Власник виплачує певну фіксовану суму, а орендар несе будь-які витрати понад цю суму. Зазвичай межа витрат визначається шляхом оцінки витрат за перший рік роботи. Таким чином, орендар несе всі витрати. що перевищують встановлений розмір, протягом терміну оренди після другого року. Межа витрат перекладає відповідальність за виплати, пов'язані зі збільшенням витрат, на плечі орендаря, - по суті, так само, як це робиться при використанні чистої орендної плати. Можлива також така структура орендної плати, при якій орендар відповідає за витрати, пов'язані зі збільшенням комунальних платежів, по які за інші витрати.
Умови оренди і ставки орендної плати
Орендна плата, яку вносить орендарями, визначається шляхом множення встановленої ставки орендної плати за орендовану площу, крім тою. орендарі платять за свою частку приміщень загальною користування. Більшість орендарів знають, що таке коефіцієнт корисної площі і як він впливає па загальну суму орендної плати. Тому ті. хто займається здачею в оренду, коли називають потенційним орендарям ставки орендної плати та умови оренди, повинні знати ставлення R / U (відношення площі, що орендується до корисної) і його значення для данною будівлі.
Базова орендна плата, яку можна стягувати з орендарів, залежить від ринкових умов. Якщо частка вільних площ на даному ринку перевищує 15%, то у орендарів більш вдала позиція при проведенні
переговорів, і можливо, базову орендну плату доведеться знижувати.
Договір оренди визначає умови, на яких орендар отримує право користування приміщенням. У більшості девелоперів офісних будівель є власні стандартні форми договорів, які використовуються в якості основи при проведенні переговорів з потенційними орендарями. У багатьох корпоративних орендарів також є свої форми, і переювори з такими орендарями часто починаються з вирішення питання про те, яка форма буде використана в якості вихідного.
Зазвичай основна увага в переговорах приділяється чотирьох питань: орендної плати, терміну оренди, поліпшень для орендаря, а також знижок і поступок, - таким, як період безкоштовної оренди або відшкодування витрат па переїзд. Ставки орендної плати змінюються залежно від того, яку площу займатиме орендар і на якій стадії реалізації проекту він підписав договір. Першим орендарям в будівлі не тільки встановлюють більш низькі ставки орендної плати, але іноді навіть виділяють частку власності на будівлю.
Термін оренди для першою орендаря зазвичай становить від десяти до п'ятнадцяти років зі збільшенням орендної плати щороку або кожні п'ять років. Для більшості інших орендарів термін оренди зазвичай становить від трьох до п'яти років. Більш короткий термін дозволяє власнику будівлі вести переговори про зміну умов оренди з урахуванням інфляції і дає орендарям більший простір для маневру. Боб Каган з компанії Levin Menzies and Associates каже, що його фірма рідко володіє нерухомістю протягом довгого часу і вважає за краще короткострокові договори оренди, що дає можливість потенційному покупцеві будівлі підвищити орендну плату при поновленні договорів оренди .: »
Характер довгострокової оренди і ризик, пов'язаний з довгостроковими договорами оренди, послужили причиною для розробки декількох регулюючих положень, що дозволяють коригувати орендну плату в залежності від ринкової вартості орендованого приміщення. Відповідно до положень договору про відшкодування перевищення встановленого рівня витрат (dollar stop або full stop clauses) на орендаря покладається покриття будь-якого перевищення операційних витрат і витрат на страхування протягом всього терміну оренди.
На початку періоду оренди проводиться грошова оцінка величини податків на нерухомість (межа), а також величини інших операційних витрат і страховки. Далі проводиться зіставлення дійсних результатів діяльності за рік і встановлених меж. Відповідна частка від різниці між дійсними розколами і межею записується на кредит або на дебет рахунку орендаря.
Відповідно З положеннями про індексацію, орендна плата щорічно коригується відповідно до заколисати в положенні індексом споживчих цін (ІСЦ), що встановлюються урядом, або індексом оптових цін (wholesale price index), який прив'язаний до вартості життя в США. Відповідно до ІСЦ індексується якась частина орендної плати (від 20 до 100%). У періоди високої інфляції девелопери воліють передбачати в договорах оренди індексацію. Прив'язка орендному плати до якого-небудь індексу пси захищає девелопера від наслідків інфляції. На ринках, де пропозиція перевищує попит, буває складніше домовитися про індексацію на ІСЦ. У періоди низької інфляції фіксовані збільшення орендної плати можуть бути більш поширеними. Орендарі часто готові погодитися на щорічне збільшення орендної плати на 3%. В останні роки це давало більше збільшення орендної плати, ніж проста прив'язка до ІСЦ. оскільки в гот же період часу ІСЦ змінювався в діапазоні від 1 до 2%.
Покупці проекту оплачують частину, але не всю вартість будущею зростання орендної плати. Оскільки поточний ринок не повністю капіталізує майбутнє збільшення орендної плати, деякі девелопери вибирають стратегію відкладання продажу будівель до тих пір. поки не виросте орендна плата. Часто девелоперам буває необхідно знайти інституційних партнерів, які допоможуть їм утримувати будівлю в власності протягом перших двох-трьох років.
Здатність задовольнити потреби орендарів - ключ до успішного ведення переговорів. Чи потрібна орендарю безкоштовна оренда протягом деякого періоду, або низька початкова орендна плата з подальшим збільшенням, або додаткові поліпшення для орендарів понад стандартного набору? Все може бути предметом обговорення, включаючи вартість додаткових поліпшень. В принципі невеликі орендарі вважають за краще більший розмір відшкодування витрат з проведення поліпшень. оскільки у них часто недостатньо коштів, для того щоб заплатити авансом за проведення поліпшень. Більші орендарі часто вважають за краще деякий період безкоштовної оренди.
У кожному договорі оренди повинна міститися наступна інформація:
• місце розташування приміщень в будівлі;
• його розміри і метод вимірювання площі;
• можливості для розширення, якщо вони є;
• термін дії договору оренди, можливість продовження і пільгові умови скасування дії договору;
• орендна плата в розрахунку на квадратний фут (кв.м);
• послуги, що надаються згідно з договором оренди, і вартість цих послуг;
• роботи з оздоблення приміщень, які повинні бути виконані девелопером за базову орендну плату;
• годинник роботи будівлі;
• обов'язки власника будівлі по обслуговуванню і
надання послуг;
• обов'язки орендаря по обслуговуванню і наданню послуг;
• умови збільшення орендної плати протягом строку оренди;
• кількість місць стоянки, їх місце розташування та умови використання (наприклад, будуть вони закріплені за певним користувачем чи ні)
• допустимий призначення здаються в оренду приміщень, дозволене положеннями про зонування і будівельними правилами;
• дата, починаючи з якої орендар отримує право володіння, і дата, починаючи з якої здійснюється виплата орендної плати
• суборенда і можливості передачі права користування, якщо вони передбачені.
Розрахунок фактичної орендної плати, пріцеленний на сторінці 247. показує різницю між номінальною п фактичної орендною платою. Хоча номінальна орендна плата в цьому прикладі становить $ 24 за кв.фуг. фактична орендна плата, розрахована з урахуванням поліпшень для орендарів (витрати на їх проведення взяв на себе власник нерухомості), безкоштовної оренди. періоду З фіксованою орендною платою і індексації орендної плати на ІСЦ, становить $ 20.04. що набагато менше поминальної величини. Орендарі і брокери порівнюють різні варіанти оренди виходячи з фактичних ставок орендної плати з урахуванням усіх знижок. зроблених для даної будівлі.