Обов'язки голови ТСЖ.
Спробуємо тепер більш докладно позначити обов'язки голови:
- вивчити законодавчі та нормативні акти федерального і місцевого рівнів (тобто знати їх до такої міри, щоб в разі необхідності аргументовано протистояти чиновникам, або не бажають виконувати свої обов'язки по відношенню до ТСЖ, або тим, хто шукає свою вигоду. Це голові необхідно ще й для того, щоб організувати діяльність правління товариства відповідно до чинного законодавства, вимог статуту ТСЖ, рішеннями загальних зборів, постановами правління).
- повинен укладати договори на обслуговування з власниками житлових і нежитлових приміщень, організувати грамотну експлуатацію та належний ремонт житлового будинку, а також надання комунальних та інших послуг, які відповідають необхідним стандартам. Якщо ці послуги якістю нижче, ніж потрібно, голова ТСЖ повинен домогтися перерахунку платежів, які внесені власниками.
- контролювати роботу підрядників, щоб поспіль організації виконували роботи по ремонту, обслуговування як самого будинку, так і його інженерних комунікацій, обладнання і пристроїв, а також утримання прибудинкової території в порядку - в точній відповідності до укладених договорів.
- вести технічну документацію по багатоквартирному будинку, контролювати стан податкової, бухгалтерської, статистичної звітності, проводити банківські операції.
- проводити засідання правління, загальні збори, вести прийом жителів, враховувати і реєструвати скарги і заяви, контролювати усунення виявлених недоліків.
- укладає угоди від імені товариства. (Межі його повноважень ЖК РФ не визначив, мабуть, залишивши це на розсуд ТСЖ. Тому при розгляді проекту статуту товариства власники приміщень можуть внести обмеження по сумі операцій, які залежать від вартості майна ТСЖ і масштабів підприємницької діяльності голови правління.)
- Голова правління несе персональну відповідальність за організацію діловодства в правлінні товариства, обліку та зберігання документів власників приміщень, самого ТСЖ, правильність укладення договорів і угод, неприйняття рішень по утриманню та експлуатації житлового будинку, своєчасність і повноту сплати податків, подання звітності до податкової служби, фонди , банки і т.д.
- Голова правління зобов'язаний подати на розгляд загальних зборів власників механізм вирішення конфліктів між членами і не членами ТСЖ, органами управління ТСЖ, товариства і органами місцевого самоврядування та муніципального освіти.
- Голова зобов'язаний розробити і подати на затвердження власників регламентацію питань подання власникам проекту письмового звіту про свою діяльність, роботі правління, керуючого або керуючої компанії.
Разом з тим голові загальні збори або правління товариства може надати і додаткові повноваження. Скажімо, розпоряджатися певною сумою грошових коштів для оплати канцелярського приладдя, реєстраційних зборів, платежів і т.д. Як правило, голові довіряють пред'явлення позовів у суді, оплачувати судові витрати, здійснювати підбір персоналу, брати участь в конкурсах підрядних організацій. У той же час голова не має повноважень укладати договори і угоди без дозволу правління, продажу спільного майна товариства без дозволу зборів власників. Він також не має права повністю або навіть частково передати контрольні функції керуючого або керуючої компанії.
У бюджеті товариства необхідно передбачити витрати на те, щоб направити голови на навчання і щоб після її закінчення він отримав кваліфікаційний сертифікат на управління нерухомістю в багатоквартирному будинку.
У ЖК нічого не сказано про відповідальність голови правління за збитки, завдані товариству неефективним управлінням або нанесенням шкоди загальному майну багатоквартирного будинку, що належить власникам приміщень, не виключає його відповідальності за дії або бездіяльність в конкретних ситуаціях. Тому в статуті ТСЖ слід чітко визначити умови та розмір такої відповідальності, а також порядок стягнення збитків, завданих товариству неправильними діями голови. Наприклад, записати, що обраний голова не має права за час своєї діяльності на цій посаді продати або здати в оренду власну квартиру.
Про оплату: Згідно ст.145 п.2.11 визначення розміру винагороди членів правління товариства належить до компетенції загальних зборів членів ТСЖ.
Залежно від ТСЖ ця сума може бути різною, але, як правило, адміністративно-господарські витрати становлять близько 5% від загальної суми витрат.
3.6. Органи управління ТСЖ
Органами управління ТСЖ є загальні збори членів і правління ТСЖ.
Вищим органом управління ТСЖ є загальні збори членів ТСЖ - власників приміщень у багатоквартирному будинку, які є засновниками, а також вступили згодом в ТСЖ. Членство в ТСЖ є добровільним і виникає у власника приміщення в багатоквартирному будинку на підставі заяви про вступ до ТСЖ. Якщо в багатоквартирному будинку створено ТСЖ, особи, які набувають приміщення в цьому будинку, має право стати членами ТСЖ після виникнення у них права власності на приміщення.
Членство в ТСЖ припиняється з моменту подачі заяви про вихід з членів ТСЖ або з моменту припинення права власності члена ТСЖ на приміщення в багатоквартирному будинку.
Відповідно до статуту ТСЖ члени ТСЖ мають право:
- 1) брати участь в управлінні ТСЖ і бути обраними в його органи;
- 2) отримувати від органів ТСЖ інформацію про діяльність ТСЖ;
- 3) оскаржувати в судовому порядку рішення загальних зборів членів ТСЖ і правління ТСЖ;
- 4) придбавати інші права, передбачені федеральними законами і статутом ТСЖ.
Члени ТСЖ зобов'язані:
- 1) дотримуватися статуту ТСЖ, виконувати рішення, прийняті органами ТСЖ в межах їх компетенції, виконувати обов'язки і нести відповідальність, передбачені федеральними законами і статутом ТСЖ;
- 2) своєчасно вносити членські внески відповідно до статуту ТСЖ;
- 3) не перешкоджати здійсненню прав і виконання обов'язків іншими членами ТСЖ і органами ТСЖ;
- 4) виконувати інші обов'язки, передбачені федеральними законами і статутом ТСЖ.
Відповідно до частини 2 статті 145 Житлового кодексу Російської Федерації до компетенції загальних зборів членів ТСЖ відносяться:
- 1) внесення змін до статуту ТСЖ;
- 2) прийняття рішень про реорганізацію та ліквідацію ТСЖ;
- 3) обрання правління і ревізійної комісії (ревізора) ТСЖ;
- 4) встановлення розміру обов'язкових платежів і внесків членів ТСЖ;
- 5) утворення спеціальних фондів ТСЖ, в тому числі резервного фонду, фонду на відновлення і ремонт загального майна в багатоквартирному будинку та його обладнання;
- 6) прийняття рішення про отримання позикових коштів, в тому числі банківських кредитів;
- 7) визначення напрямів використання доходу від господарської діяльності ТСЖ;
- 8) затвердження річного плану про фінансову діяльність ТСЖ і звіту про виконання такого плану;
- 9) розгляд скарг на дії правління ТСЖ, голови правління ТСЖ і ревізійної комісії (ревізора) ТСЖ;
- 10) прийняття та зміна за поданням голови правління ТСЖ правил внутрішнього розпорядку ТСЖ щодо працівників, в обов'язки яких входить обслуговування багатоквартирного будинку, положення про оплату їх праці;
- 11) визначення розміру винагороди членів правління ТСЖ;
- 12) прийняття рішень про здачу в оренду або передачі інших прав на спільне майно в багатоквартирному будинку;
- 13) інші питання, передбачені Житловим кодексом Російської Федерації, іншими федеральними законами, а також статутом ТСЖ.
Загальні збори членів ТСЖ має право вирішувати питання, які віднесені до компетенції правління ТСЖ.
Загальні збори членів ТСЖ скликається в порядку, встановленому статутом ТСЖ.
Повідомлення про проведення загальних зборів членів ТСЖ направляється в письмовій формі особою, з ініціативи якого скликаються загальні збори, і вручається кожному члену ТСЖ під розписку або за допомогою поштового відправлення (рекомендованим листом). Повідомлення надсилається не пізніше ніж за десять днів до дати проведення загальних зборів. У повідомленні про проведення загальних зборів членів ТСЖ зазначаються відомості про особу, з ініціативи якого скликаються загальні збори, місце і час проведення зборів, порядок денний загальних зборів. Загальні збори членів ТСЖ не має права виносити на обговорення питання, які не були включені до порядку денного.
Загальні збори членів ТСЖ є правомочним (має кворум), якщо на ньому присутні більш як половина членів ТСЖ або їх представників. Рішення загальних зборів членів ТСЖ з питань, віднесених до компетенції загальних зборів відповідно до пунктів 2, 6, 7, 12 частини 2 статті 145 Житлового кодексу Російської Федерації (див. Вище), приймаються не менш як двома третинами голосів від загального числа голосів членів ТСЖ. Рішення з інших питань приймаються більшістю голосів від загального числа голосів присутніх на загальних зборах членів ТСЖ або їх представників.
Ряд правочинів віднесені до компетенції загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку (частина 2 статті 44 Житлового кодексу Російської Федерації) Це:
- 1) прийняття рішень про реконструкцію багатоквартирного будинку (в тому числі з його розширенням або надбудовою), будівництві господарських будівель і інших будівель, будов, споруд, ремонті спільного майна в багатоквартирному будинку;
- 2) прийняття рішень про межі використання земельної ділянки, на якій розташовано багатоквартирний будинок, в тому числі введення обмежень користування їм;
- 3) прийняття рішень про передачу в користування спільного майна в багатоквартирному будинку;
- 4) вибір способу управління багатоквартирним будинком;
- 5) інші питання, віднесені Житловим кодексом Російської Федерації до компетенції загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку.
Для здійснення цих правомочностей необхідно, щоб в загальних зборах взяли участь власники приміщень або їх представники, що володіють більш ніж п'ятдесятьма відсотками голосів від загального числа голосів. Рішення загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку з питань, поставлених на голосування, приймаються більшістю голосів від загального числа голосів беруть участь в цих зборах власників приміщень у багатоквартирному будинку, за винятком передбачених пунктами 1-3 частини 2 статті 44 Житлового кодексу Російської Федерації (див . вище) рішень, які приймаються більшістю не менше двох третин голосів від загального числа голосів власників приміщень у багатоквартирному будинку.
Загальні збори членів ТСЖ веде голова правління ТСЖ або його заступник. У разі їх відсутності загальні збори веде один з членів правління ТСЖ.
Статутом ТСЖ може бути передбачено голосування за допомогою опитування в письмовій формі або голосування по групам членів ТСЖ в залежності від виду (житлове чи нежитлове) належних їм приміщень в багатоквартирному будинку і вирішуваних питань.
Виконавчим органом ТСЖ є правління ТСЖ. Воно здійснює поточне керівництво діяльністю ТСЖ і підзвітний вищому органу управління - загальних зборів членів ТСЖ. Правління ТСЖ вправі приймати рішення з усіх питань діяльності ТСЖ, за винятком питань, віднесених до виключної компетенції загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку і компетенції загальних зборів членів ТСЖ.
3.7. правління ТСЖ
Відповідно до статті 148 Житлового кодексу Російської Федерації в обов'язки правління ТСЖ входять:
- 1) дотримання ТСЖ законодавства і вимог статуту ТСЖ;
- 2) контроль за своєчасним внесенням членами ТСЖ встановлених обов'язкових платежів і внесків;
- 3) складання кошторисів доходів і видатків на відповідний рік ТСЖ і звітів про фінансову діяльність, надання їх загальним зборам членів ТСЖ для затвердження (Додаток 25, 26);
- 4) управління багатоквартирним будинком або укладання договорів на управління ним;
- 5) наймання працівників для обслуговування багатоквартирного будинку і звільнення їх;
- 6) укладення договорів на обслуговування, експлуатацію та ремонт спільного майна в багатоквартирному будинку;
- 7) ведення списку членів ТСЖ, діловодства, бухгалтерського обліку та бухгалтерської звітності;
- 8) скликання і проведення загальних зборів членів ТСЖ;
- 9) виконання інших випливають із статуту ТСЖ обов'язків.
Правління ТСЖ обирається з числа членів ТСЖ загальними зборами членів ТСЖ на термін, встановлений статутом ТСЖ, але не більше ніж на два роки.
Правління ТСЖ обирає зі свого складу голову ТСЖ.
Засідання правління ТСЖ скликається головою в терміни, встановлені статутом ТСЖ. Засідання правління ТСЖ визнаються правомочними, якщо в такому засіданні бере участь більшість членів правління ТСЖ. Рішення правління ТСЖ оформляється протоколом.
3.8. Голова Правління ТСЖ
Голова правління ТСЖ обирається на термін, встановлений статутом ТСЖ. Голова правління ТСЖ забезпечує виконання рішень правління, має право давати вказівки і розпорядження всім посадовим особам ТСЖ, виконання яких для зазначених осіб обов'язково.
Голова правління ТСЖ діє без довіреності від імені ТСЖ, підписує платіжні документи та здійснює операції, які відповідно до законодавства, статутом ТСЖ не вимагають обов'язкового схвалення правлінням ТСЖ або загальними зборами членів ТСЖ, розробляє і виносить на затвердження загальних зборів членів ТСЖ правила внутрішнього розпорядку ТСЖ стосовно працівників, в обов'язки яких входить обслуговування багатоквартирного будинку, положення про оплату їх праці.
3.9. Ревізійна комісія (ревізор) ТСЖ
Ревізійна комісія (ревізор) ТСЖ:
- 1) проводить не рідше ніж один раз на рік ревізії фінансової діяльності ТСЖ;
- 2) представляє загальним зборам членів ТСЖ висновок про кошторис доходів і витрат на відповідний рік ТСЖ і звіт про фінансову діяльність і розмірах обов'язкових платежів і внесків;
- 3) звітує перед загальними зборами членів ТСЖ про свою діяльність.
Слід зазначити, що при здійсненні тих чи інших дій, в тому числі угод, від імені ТСЖ з іншими організаціями або громадянами голова і інші члени правління ТСЖ, члени ревізійної комісії (ревізор) можуть мати зацікавленість у їх вчиненні. Це тягне за собою конфлікт інтересів зацікавлених осіб і ТСЖ. 17
Зацікавлені особи зобов'язані дотримуватися інтереси ТСЖ, перш за все з точки зору цілей її діяльності, і не повинні використовувати можливості ТСЖ або допускати їх використання в інших цілях, крім передбачених статутом ТСЖ. Під терміном "можливості ТСЖ" слід розуміються належать ТСЖ майно, майнові і немайнові права, можливості в області підприємницької діяльності, інформація про діяльність та плани ТСЖ, що має для нього цінність.
У разі, якщо зацікавлена особа має зацікавленість в угоді, стороною якої є або має намір бути ТСЖ, а також в разі іншого протиріччя інтересів вказаної особи і ТСЖ щодо існуючої або передбачуваної операції:
- 1) воно зобов'язане повідомити про свою зацікавленість органу управління некомерційною організацією або органу нагляду за її діяльністю до моменту прийняття рішення про укладення угоди;
- 2) угода повинна бути схвалена органом управління некомерційною організацією або органом нагляду за її діяльністю.
Угода, в здійсненні якої є зацікавленість і яка здійснена з порушенням встановлених вимог, може бути визнана судом недійсною. Зацікавлена особа несе перед ТСЖ відповідальність в розмірі збитків, завданих їм цього ТСЖ. Якщо збитки заподіяні ТСЖ декількома зацікавленими особами, їх відповідальність перед ТСЖ є солідарною.