Сьогодні на ринку нерухомості Росії умови диктують покупці. Але відчуття, що «всі двері відкриті», нерідко змушує їх робити помилки, які як в прямому, так і переносному сенсі дорого їм обходяться.
Тепер БН опитав ріелторів і склав топ-6 найпоширеніших помилок покупців житла на вторинному ринку.
ПОМИЛКА №1: КУПІВЛЯ за велінням серця
«Створити у покупця позитивні емоції і приємно його здивувати просунутому продавцеві зовсім нескладно. Тим більше що у вільному доступі повно рекомендацій з передпродажної підготовки квартир », - говорить представник Санкт-Петербурзької палати нерухомості Наталія Магера.
Для багатьох покупців вподобана квартира автоматично переходить в розряд ліквідних. Але це зовсім не так. «Люди нерідко самостійно купують квартиру, як їм здається, в хорошому місці і за гарною ціною, при цьому спочатку орієнтуючись на її продаж в майбутньому. І багато через рік-два з подивом дізнаються, що насправді вони купили неліквід. Тому що ліквідність - це не відчуття, а практично математична величина, заснована на десятках чинників », - резюмує віце-президент Санкт-Петербурзької палати нерухомості Микола Лавров.
ПОМИЛКА №2: НЕ стежити за чистотою
На друге місце експерти ринку ставлять зневагу питаннями перевірки пакета документів продавця і юридичної чистоти квартири. Втім, це завдання пересічному покупцеві найчастіше взагалі не під силу. Більш того, навіть професіонали ринку зізнаються, що не можуть дати абсолютних гарантій, наприклад, того, що через якийсь час право власності покупця не спробують оскаржити треті особи.
Більшості ризиків можна уникнути, довіривши перевірку документів та історії квартири досвідченому фахівцеві.
За словами президента Санкт-Петербурзької палати нерухомості Дмитра Щегельського, багато об'єктів, які пересічний самостійний покупець визнає привабливими, ріелтори просто порадять не купувати через високі ризики.
Приватним прикладом тієї ж помилки Наталія Магера називає надмірні надії іпотечних покупців на банківський андеррайтинг об'єкта. «Безумовно, банки розглядають документи, оцінюють ліквідність заставленого житла і можливість проведення операції. Разом з тим багато хто вже давно не наполягають на страхуванні ризику втрати права власності, оскільки ця втрата не знімає з покупця обов'язків по виплаті кредиту », - зазначає вона.
ПОМИЛКА №3: НЕ ТРЕБА лаятися
Дві наступні помилки, які експерти вважають важливими і поширеними, мають одну і ту ж причину: покупець не вміє вести грамотні переговори з продавцем.
Помилка в тому, що продавець, як правило, оцінює свою квартиру не тільки з позицій ринкової кон'юнктури, вона являє для нього і психологічну цінність. Можливо, тут пройшли найкращі його роки, з цим житлом пов'язані найдорожчі спогади ...
«Коли все це починають лаяти, багато продавців займають оборонну позицію, а покупця сприймають негативно. У підсумку вони можуть з принципу відмовитися не тільки знижувати ціну, що, швидше за все, при іншому стилі ведення переговорів зробили б, але і взагалі продавати квартиру ця прикра людині », - пояснює Дмитро Щегельський.
ПОМИЛКА №4: НЕ ТРЕБА перехвалюйте!
В протилежну крайність впадають ті покупці, які з порога починають захоплюватися квартирою, попереджає Наталія Магера.
На ринку нерухомості діє більшість тих же правил, що і на продуктовому ринку. Тут можна ретельно вибирати товар, торгуватися і отримувати знижки. Тільки торгують тут не фруктами, а куди більш дорогим товаром, тому і до отримання знижки, яка може обчислюватися в шестизначних цифрах, варто підійти виважено і продумано.
«Навіть якщо у покупця є ріелтор і йому належить вести переговори про остаточну ціну угоди, то всі його зусилля, спрямовані на отримання хорошої знижки, будуть марні, якщо покупець через необачність вже проявив перед продавцем свою сильну зацікавленість в квартирі», - говорить експерт.
ПОМИЛКА №5: ЧУЖИЙ АГЕНТ - НЕ ВАШ АГЕНТ
Багато покупців схильні вважати, що в ході підготовки і обговорення умов угоди їм допоможе той ріелтор, який представляє інтереси продавця.
У чомусь він, безумовно, допоможе, але ось чиї інтереси буде в першу чергу відстоювати? Звичайно ж, того, хто платить йому гроші.
Відповідно, він навряд чи розповість покупцеві, наприклад, про приховані дефекти нерухомості або сумнівних місцях в історії квартири. Та й весь договір купівлі-продажу буде складатися теж з максимальною вигодою саме для продавця.
ПОМИЛКА №6: НАМ АГЕНТ ВЗАГАЛІ НЕ ПОТРІБЕН!
Ми спеціально поставили цю помилку на останнє місце, хоча, звичайно ж, за частотою згадування представниками ріелторського співтовариства їй належить бути на одному з перших.
Вирішувати, наскільки в конкретній ситуації необхідні послуги посередника, належить самому клієнтові. Можливо, прийняти таке рішення йому допоможуть перераховані вище помилки і відповідь на питання, чи зможе він хоча б їх уникнути самостійно.
А що про роль ріелтора думають професіонали ринку, краще нехай розкажуть вони самі.
Дмитро Щегельський
президент Санкт-Петербурзької палати нерухомості:
- Іноді на момент звернення до ріелторам клієнти встигають зробити величезну кількість помилок. Добре, якщо їх можна встигнути виправити.
Зовсім недавно нашому агентству довелося виручати одного клієнта, який звернувся до нас за послугою продажу квартири із зустрічною покупкою. Ми з'ясували, що до цього він в пошуках термінових грошей вже заклав свою квартиру однієї фінансової організації на вкрай невигідних умовах, віддав всі правовстановлюючі документи на квартиру і видав співробітникам цієї компанії довіреність на вчинення певних дій, в результаті яких міг би залишитися без житла в будь-який момент. Якби не своєчасне втручання ріелторів, швидше за все, так би і сталося.
Микола Лавров
віце-президент Санкт-Петербурзької палати нерухомості:
Наталія Магера
представник Санкт-Петербурзької палати нерухомості:
- Часто покупці залучають агента лише на стадії проведення розрахунків. Але при правильному веденні операцій, особливо - довгих ланцюжків, ріелтори різних сторін заздалегідь узгоджують розрахунки, фактично працюють як одна команда. Тому ріелтор, запрошений лише на стадії проведення розрахунків, завжди опиняється в складній ситуації. Він змушений або погодитися з уже складеною схемою, навіть якщо вона невигідна його клієнту, або воювати з іншими ріелторами, які готували цю угоду не один день.