«Комсомолка» з'ясувала, що купувати житло, що будується вигідно, хоча ризиковано, а готове надійніше, але дорожче
Нещодавно у моїх друзів сталося радісна подія - поповнення сімейства. Щасливий тато забрав дружину з сином з пологового будинку, і тут же почав ламати голову - як їм усім разом розміщуватися в скромній «однушки». Замислюватися над іпотекою сім'я почала, як тільки дізналася, що скоро у них буде малюк, але тепер настала пора конкретних рішень. І тут постало питання: що краще купити - готову квартиру на вторинному ринку або придивитися до новобудов? Сума, як водиться, обмежена, а жити хочеться світлою і просторою новенької квартирі. Що й казати, проблема для майбутніх іпотечних позичальників типова. «Комсомолка» вирішила розібратися, що вигідніше і надійніше - вторинне або первинне житло?
ВТОРИННИЙ РИНОК: КВАРТИРА НЕ НОВА, ЗАТЕ ПЕРЕЇЗД ХОЧ ЗАВТРА
Треба сказати, що вторинний ринок, тобто вже готове і частенько досить старе житло, сьогодні по частині іпотечних угод впевнений лідер. Як каже начальник управління розробки кредитних продуктів і партнерських програм ВТБ24 Георгій Тер Аристокесянц. відбувається це тому, що квартир на цьому ринку набагато більше.
- Коли людина шукає квартиру для іпотечної угоди, частіше йому трапляються відповідні пропозиції саме на вторинному ринку, тому що варіантів на ньому більше, - розповідає Тер-Аристокесянц. - У нашому портфелі угод з уже готовим вторинним житлом сьогодні близько 70%.
Як говориться в матеріалах Центрального банку, зараз середньозважена рублева ставка по іпотеці в російських банках тримається на рівні 12,2%. Але це, як відомо, середня температура по лікарні. Втім, з іпотекою на «вторинку» ставка і буде приблизно такою - права власності оформляються в момент укладання угоди, і квартира стає заставою за вашому кредиту, а значить, банку немає потреби просити додаткові відсотки за ризик, як це буває з новобудовами. Звичайно, мови про додаткові виплати на кшталт комісії за видачу позики, ведення рахунку або ціновій політиці не йде, тут вже все залежить від конкретної кредитної організації.
Ще один плюс іпотеки на вторинному ринку це переїзд, який може відбудуться хоч на наступний день після укладення угоди. Це важливо людям, яким потрібне житло вже зараз. Документи підписані, гроші перераховані продавцю, і вуаля - збирайте речі і перебирайтеся вже зараз, якщо влаштовує стан житла. Але цей плюс може обернутися і мінусом - уявлення колишніх мешканців квартири про комфорт може, м'яко кажучи, відрізнятися від вашого, і ремонт все одно доведеться робити.
Якщо нове життя в новій квартирі потрібно починати прямо завтра, будьте готові бути скромніше в своїх запитах. Як говорить Георгій Тер-Аристокесянц, ціна квадратного метра в уже готової і перевіреної роками квартирі завжди вище, ніж в будинку, що будується, приблизно на 30%.
Будь-яка угода, тим більше така велика, як іпотека, тягне за собою якісь ризики. З цієї точки зору готова квартира з «вторинки» вважається надійніше - не потрібно вивчати всю таємницю забудовника, турбуватися щодо документів на землю (хоча, якщо будинок відносно новий, поцікавитися цими моментами теж не завадить). З іншого боку, є ризик, що після продажу несподівано з'являться діти або онуки власника квартири, або спадкоємці співвласників, які стануть пред'являти права на нерухомість. Зазвичай в таких випадках договір купівлі-продажу розривається в суді, після чого покупець і продавець повинні повернути один одному все, що отримали за цим договором. Хоча пошарпані нерви вам навряд чи хтось відшкодує. Втім, таких несподіванок можна уникнути, якщо не поскупитися і оплатити послуги юриста, який перевірить всі документи на квартиру. Коштує це зараз не так дорого - близько 3-7 тисяч рублів залежно від обсягу паперів.
ПЕРВИННИЙ РИНОК: ЧЕКАТИ ДОВШЕ, МЕТРІВ БІЛЬШЕ
В останні роки-два угод на цьому ринку стає все більше хоча «вторинка» поки лідирує (первинний ринок близько 30% від усіх іпотечних кредитів). За словами Георгія Тер-Аристокесянц, у споруджуваного житла є кілька ключових мінусів, які можуть вплинути на рішення позичальника, і перший з них це термін заселення - відразу ж в квартиру заїхати не вдасться. Якщо ви вирішили купувати віртуальні поки ще квадратні метри на нульовому етапі будівництва, тобто тоді, коли під будинок тільки виритий котлован, новосілля доведеться чекати від року до півтора-двох, залежно від швидкості зведення будинку і самої компанії-забудовника. Квартири у вигляді голих бетонних коробок зараз здають рідко, зазвичай забудовник робить хоча б косметичної обробкою, але прискіпливих господарів вона навряд чи влаштує, а тому доведеться ще й чекати, поки в новому житлі закінчиться ремонт.
Другий мінус це ставки кредитування - на інвестиційний період, тобто до того моменту, поки ви не оформили квартиру у власність, банк підвищує їх, намагаючись підстрахуватися. Раптом будинок так і не добудують, кредит уже видано, а клієнт не має прав на квартиру? Піди потім натискати заставу з забудовника-банкрута. Після того, як квартира стане вашою по всіх документах, відсоток по іпотеці знижується до звичайної для банку ставкою.
- Зазвичай надбавка за інвестперіод становить 1-1,5%, - говорить Георгій Тер-Аристокесянц. - Але останнім часом з'являється багато спільних проектів у банків і будівельних компаній, і часто така надбавка мінімальна - 0,5-1%. Іноді її не буває зовсім, але в дуже рідкісних випадках.
На користь «первинки» говорить в першу чергу ціна квадратного метр - в середньому один квадрат вам обійдеться дешевше «вторинки» на 30%. Тобто приблизно за одні й ті ж гроші можна придбати двушку в готовому будинку з невеликою кухнею і просторе житло з кухнею 10-12 квадратів і лоджією. Для тих, у кого кошти обмежені, а жити хочеться в світлій і просторій квартирі, це відчутний плюс.
До того ж планування в старих обжитих будинках не дуже різноманітні, а в новобудові можна вибрати те, що більше сподобається, та й машину ставити простіше на підземній або відкритій парковці, яку зазвичай будують у всіх нових комплексах, ніж в тісному дворику старої п'ятиповерхівки.
Ще один важливий момент - так зване якість кредиту, яке оцінює банк. Як говорить Георгій Тер-Аристокесянц, іпотечні позичальники, які купують житло, що будується, більш надійні, акуратніше виплачують кредит і рідше допускають прострочення. А значить, бнакі охочіше їх кредитують.
Треба зауважити, що за допомогою іпотеки купують не тільки первинне житло економ-класу, але і елітні квартири. Часто взяти іпотеку в банку куди дешевше, ніж витягнути гроші з бюджету власної компанії і потім брати кредити для бізнесу, - іпотека все-таки дешевше.
На що звернути увагу, якщо ви вирішили брати квартиру в іпотеку
- Необхідно перевірити наявність дозвільних документів на будівництво, документи, що регламентують права забудовника на землю і квартири, які він продає. Якщо земля, на якій зводять будинок, призначена для індивідуального житлового будівництва або під присадибне господарство, зв'язуватися з цим не варто - з великою ймовірністю будинок просто-напросто знесуть;
- Зверніть увагу на фірму-забудовника. Досить відома компанія, яка звела вже чимало вдалих проектів (цим стоїть окремо поцікавитися і дізнатися, які проекти були побудовані раніше) напевно вдало закінчить будівництво і вашого будинку. Варто поцікавитися і фінансовим станом забудовника і інвесторів;
- Подивіться, в яких банках акредитований ваш житловий комплекс. Великі і надійні кредитні організації, що входять, як мінімум, до першої тридцятки російських банків, не стануть видавати іпотеку під будинку сумнівного ТОВ «Роги і копита». Якщо будівництво акредитував серйозний банк, це вже аргумент на її користь.
- Ретельно перевірте документи на право власності у продавця, щоб після укладання угоди не виникло проблем з третіми особами, що пред'являють права на нерухомість, незаконно виписаними звідти родичами;
- Бажано подивитися квартиру без меблів, щоб максимально об'єктивно оцінити майбутнє житло. При покупці кутовий квартиру необхідно ретельно оглянути стіни і кути на предмет їх адекватного стану і утеплення;