Останнім часом часто практикується продаж квартири з переуступки прав власності. Така угода називається цессией. Як правило, вона полягає в відношенні житлових приміщень в будинках, що будуються. Розглянемо далі докладно, як здійснюється покупка квартири з переуступки прав.
Загальний опис угоди
Якщо в договорі із забудовником не заборонено продати квартиру з переуступки прав, то майбутній власник має право здійснити відступлення права грошової вимоги. Зазвичай ціна на такий об'єкт вище суми, виплаченої будівельної компанії. Разом з цим набувач такої нерухомості повинен розуміти, що цесія передбачає не тільки безпосередній перехід прав, а й обов'язків. Крім цього, новий власник буде нести відповідні ризики, які можуть виникнути при порушеннях умов договору або закону забудовником.
Угода про пайову участь
Перед тим як продати житло за таким договором, власник зобов'язаний передати забудовнику всю суму або частину її за об'єкт. В останньому випадку залишок боргу можна перевести на набувача. Така переуступка права вимоги на квартиру допускається законом до того, як будинок не буде зданий, а власник не отримає передавальний акт. Угода щодо угоди про пайову участь повинна пройти процедуру державної реєстрації.
Законодавча база
Важливий момент
Переуступка прав на квартиру може оформлятися тільки в двох випадках. У першому - після того, як буде проведена оплата забудовнику всієї суми за договором. Також угода допускається при одночасному укладенні угоди про переведення боргу на нового власника.
Перший етап оформлення угоди
Перед укладанням угоди необхідно перевірити, чи є у забудовника дозвільна документація, в порядку вона. Для цього можна звернутися безпосередньо в офіс фірми і попросити:
- Установчу документацію, Статут.
- Св-во про держреєстрацію компанії.
- Документ, що засвідчує, що фірма стоїть на обліку в податковому органі.
- Папери на земельну ділянку.
- Бухгалтерську звітність, складену за останній квартал року.
- Дозвіл на здійснення будівництва.
Крім цього, у компанії повинна бути проектна документація. Вона включає в себе відомості про мету, терміни, етапах будівництва. Також повинна бути вказана передбачувана дата здачі будинку. У проектній декларації пояснюється, як виконання зобов'язань. Крім цього, у компанії повинен бути договір, в якому вказано джерело фінансування проекту.
Підготовка до операції
Про те, що буде відбуватися переуступка прав на квартиру, слід повідомити забудовника в письмовому вигляді. Це можна зробити поштою або принести повідомлення особисто в офіс. У разі відсутності повідомлення про те, що буде проводитися цесія, угода згодом буде визнана недійсною. Фахівці рекомендують включити в договір представника забудовника в якості третьої сторони.
згода компанії
Воно також оформляється письмово. Як правило, за згоду і процедуру переуступки забудовник просить 5%. Цю суму обчислюють відповідно до ціни, за якою власник пропонує житлову площу. Наприклад, людина придбала приміщення за 1.5 млн рублів, а продає за 2 млн. Таким чином, 2 000 000 х 5% = 100 000 р. Цю суму необхідно внести на рахунок компанії.
Довідка про відсутність боргу
Її також потрібно взяти у забудовника. У довідці має бути вказана інформація про те, що розрахунки за умовами договору повністю зроблені, тобто, обов'язок продавця квартири погашена. Такий документ забудовник видасть тільки в тому випадку, якщо вся покладена сума виплачена або одночасно укладається договір про переведення залишку боргу на нового набувача. В цій угоді в обов'язковому порядку забудовник вказується в якості третьої особи.
Додаткові документи
Переуступка прав на квартиру допускається за згодою чоловіка / дружини (при їх наявності в момент придбання житла). Тому необхідно, щоб чоловік / дружина письмово підтвердили угоду. Якщо на квартиру оформлявся іпотечний кредит, то слід також взяти згоду банку на переклад прав вимоги. Крім цього, буде потрібно виписка з ЕГРП. У ній вказується продавець квартири як правовласник. Така довідка буде видана тільки в тому випадку, якщо договір інвестування або пайової участі був зареєстрований у відповідному органі.
Дії нового набувача
Якщо покупець перебуває у шлюбі, то перед покупкою квартири необхідна письмова згода чоловіка / дружини. Воно повинно бути завірено нотаріально. Така згода не вимагається, якщо між подружжям укладено шлюбний договір. Вони можуть також удвох брати участь в угоді (тоді квартира буде оформлена на них двох). У цьому випадку також згода не потрібно.
Складання договору
Наступним етапом стане оформлення угоди про переуступку. У ньому має бути вказаний тип договору, який був укладений спочатку. Скласти угоду можна в юридичній компанії або безпосередньо в офісі забудовника. Документ повинен пройти реєстрацію в уповноваженому держоргані.
Документи для постановки на облік
Зареєструвати перехід прав можна в Регпалате або МФЦ. Договір цесії підписується в присутності співробітника уповноваженого органу. Разом з угодою, крім зазначених вище документів, пред'являються паспорти сторін, первинний договір із забудовником, квитанція про держмито. Реєстратор складає відповідну заяву, згідно з пред'явленими паперів. Кожен учасник угоди підписує цей папір. Реєстратор забирає всі надані документи і дає розписку на отримання оригіналів пред'явлених паперів, а також зареєстрованого угоди. Вся процедура займає від 5-ти до 15-ти днів.