Покупці, які придбали житло на первинному ринку, завжди з нетерпінням чекають сигналу про офіційне завершення будівництва. Після «відмашки» вони зможуть приступити до ремонту своїх квартир і оформляти право власності на нерухомість. Завершальний етап будівництва ми за звичкою до цих пір називаємо «держкомісією». Однак ніякої держкомісії на світлі давним-давно немає.
Час «Х»
Забудовник повинен грунтовно підготуватися, перш ніж звертатися до територіальних органів Госстройнадзора. Як пояснив Євген Максименко ( «Група компаній« Житловий капітал »), необхідно виконати повний комплекс будівельно-монтажних робіт, всі роботи по інженерії, повинна бути зібрана вся виконавча документація, підписані всі акти, укладені договори на технічне обслуговування і експлуатацію, якщо це необхідно. Олексій Баликін, директор департаменту техзаказчіка TEKTA G ROUP. додав, що необхідно пред'явити довідки про виконання всіх технічних умов і обмір об'єкта БТІ. Крім цього, експерти компанії «СУ-155» нагадали, що в будинку повинні бути підключені і функціонувати електрика, вода, каналізація, опалення, ліфти, тобто новобудова повинна бути повністю придатною для проживання.
Коли робити ремонт?
До слова, заселяти мешканців до введення в експлуатацію, тобто видавати їм ключі і вирішувати ремонтні роботи або почекати - це питання вирішується частіше в індивідуальному порядку. Років десять тому це була поширена практика - мешканців «запускали» задовго до офіційного введення в експлуатацію. Причому будинок, як правило, нормально функціонував. Сьогодні, судячи з відповідей наших експертів, все суворіше.
«Ми дозволяємо приступати до обробки квартир тільки після введення об'єкта в експлуатацію та підписання акта прийому-передачі квартир», - говорить Олексій Баликін (TE KTA GROUP). До цього моменту займатися ремонтом просто небезпечно, вважає експерт. В іншому випадку компанія буде оштрафована, - додає Олег Курінний, заступник генерального директора «МД Груп». Ця вимога статті 9.5.Кодекса Україна про адміністративні правопорушення.
Хто і що перевіряє
За процедурою, розповідає Євген Максименко ( «Група компаній« Житловий капітал »), після того як будівельна генпідрядна організація виконає всі будівельно-монтажні роботи, вона звертається до забудовника, тобто власнику земел ьного ділянки. з так званої «представницькою». Цей лист, в якому повідомляється про те, що всі роботи виконані відповідно до проектної документації та з діючими будівельними регламентами, а об'єкт готовий до підсумкової перевірки.
Підсумкова перевірка призначається органами Главгосстройнадзора Московської області або Комітетом державного будівельного нагляду Москви, в які входять фахівці з різних областей: пожежна інспекція, санепіднагляд, сантехніки, електрики ... Експерти перевіряють всю виконавчу документацію, а також виконані роботи відповідно до проектної документації та з діючими будівельними регламентами. Якщо недоліків і порушень не виявлено, то видається «Висновок про відповідність збудованого, реконструйованого, відремонтованого об'єкта капітального будівництва вимогам технічних регламентів та проектної документації» (ЗОР). Як правило, після отримання ЗОСа і додатки необхідних документів видається дозвіл на введення об'єкту в експлуатацію.
Ми також поцікавилися у експертів, чи можуть до льщікі брати участь в «приймальної» роботі. Однак діючими нормативними документами участь пайовиків в роботі комі СЗШІ не передбачено. «Хоча ніщо і ніхто не забороняє пайовикам, - допускає Вадим Антонов (ГВСУ« Центр »), - створити відповідно до ст. 30 Конституції України будь-яку громадську організацію для захисту своїх прав і взяти участь в процесі ».
Цікаво, добре це чи погано, тобто «дружні» зв'язки чиновників і забудовників - перешкода якості чи ні? Як пояснив Євген Максименко ( «Група компаній« Житловий капітал »), відносини ніколи не впливають на якість, а тільки на терміни закінчення робіт. Навпаки, у забудовника виникає менше нерозв'язних питань, проблем, з'являється прозорість у відносинах, виникає взаємозв'язок з органами влади. Коли на одній мові говорять колеги, партнери, то питання просто швидше і легше вирішується. А на якість впливає тільки потворне виконання своїх зобов'язань відповідальних осіб.
Ірина Доброхотова, голова ради директорів компанії «БЕСТ -Новострой», також підтвердила, що «дружні» зв'язки чиновників і забудовників можуть сприяти прискоренню процесу, а точніше - зниження ризиків того, що процес здачі будинку буде необгрунтовано затягуватися, будуть перебувати зайві приводи і причіпки , що перешкоджають нормальному робочому процесу.
Однак підставою для справедливого відмови у видачі дозволу на введення об'єкту в експлуатацію, зазначає Наталія Іванова (ГК «ПІК»), може бути відсутність будь-яких документів, невідповідність житлового об'єкта вимогам містобудівного плану земельної навчаючи стка. вимогам, встановлених у дозволі та на будівництво. або невідповідність параметрів побудованого об'єкта капітального будівництва проектної документації.
Що ж до згаданої «поляни», то наші експерти нічого в цьому поганого не побачили і додали, що можна і відзначити здачу об'єкта «чаркою чаю»!
Хто відповість за шлюб?
Ситуація, з якою стикаються новосели, - недоробки, які заявили про себе, не дивлячись на те що дозвіл на введення об'єкту в експлуатацію отримано забудовником за всіма існуючими нормами. Як зазначила Ірина Мошева, генеральний директор СП RDILimitless. відповідно до закону про участь у пайовому будівництві №214-ФЗ, встановлено гарантійний строк для об'єктів пайового будівництва. Він становить не менше п'яти років і обов'язково прописується в договорі. «У всіх договорах підряду на будівельно-монтажні роботи по нашим проектам передбачена гарантія і система гарантійних утримань», - говорить Олексій Баликін (TEKTA GR OUP). Якщо ж шлюб все-таки виявився, підр ядчік. його допустив, усуває це за свій рахунок. Якщо ж він відмовляється від своїх зобов'язань або зриває терміни, забудовник усуває це за рахунок гарантійних утримань. На жаль, визнає Ірина Мошева (СП RDILimitless), далеко не завжди вдається вирішити питання мирним шляхом, і в такому випадку сторонам залишається тільки звертатися до суду і починати тривалу тяжбу із залученням професійних експертів.
Якщо ж дефекти виявляються після закінчення гарантійного терміну, пояснює Євген Максименко ( «Група компаній« Житловий капітал »), то доведеться самому мешканцеві усувати їх за свій рахунок. Хоча, додав експерт, можлива ще одна ситуація, коли за обопільною домовленістю забудовника і керуючої / експлуатуючої організації частина неоплачених коштів генпідряднику акумулюється в управля -ющей компанії. яка в свою чергу усуває недоробки.