Придбання житла - чи не один з найсерйозніших кроків у житті кожної людини. З цієї причини, в підході до цього питання необхідно бути вкрай уважним.
Купівля окремого житла завжди спричиняє появу цілого набору різних нюансів і юридичних тонкощів, які відомі далеко не кожному покупцеві.
8 (800) 350-30-02
Федеральний номер (дзвінок безкоштовний для всіх регіонів Росії)!
Купівля квартири на вторинному ринку: що потрібно знати
Насамперед, на що потрібно звертати увагу при придбанні на «вторинці» житла, - це присутність у продавця всього необхідного переліку документації.
До подібної документації відносять:
- Свідоцтво, яке підтверджує статус власника певного житла;
- Документи, що підтверджують наявність додаткових власників (при спільному майні);
- Кадастровий і технічний паспорта на нерухомість.
Ні в якому разі не повинна бути укладена угода, якщо якийсь документ з переліку буде відсутній. Це можна назвати найбільш поширеною помилкою, яку допускають більшість покупців на «вторинці».
Частенько шахраї вигадують різні причини того, що такі документи вони, з тих чи інших причин, забули, і покажуть їх трохи пізніше. Це звичаю схема обману.
Дістати будь-які документи як доказ цих фактів неможливо, та й вся відповідальність лежить саме на покупця.
Вважається, що вони тимчасово виселені:
- Особи, які перебувають в місцях позбавлення волі;
- Військові, які проходять строкову службу;
- Діти з дитбудинку;
- Проходив лікування в психіатричних диспансерах.
Цей пункт вважається улюбленим серед аферистів в сфері нерухомості. Схема така: наприклад, в житло можуть проживати особи, які через півтора тижні будуть виписані з диспансеру.
У нового власника, згідно із законодавством, не мають права виселення такої особи. Часто це призводить до заплутаних і довгим конфліктів.
В такому випадку, ці аферисти виходять на зв'язок і, за певну винагороду від власника житла, дають обіцянку про створення більш прийнятних для нього умов спільного проживання. Часом, вони запевняють, що зможуть перепродати цю квартиру. Як підсумок, зникають і гроші, і самі аферисти.
Потрібно роздобути відомості про те, чи є у інших осіб певні права на нерухомість, що купується і не можуть бути задіяні в відношенні житла обмеження обтяжує характеру.
Ось для прикладу перелік можливих ситуацій:
- Житло було орендовано. Коли орендну угоду було складено, однак, період оренди закінчився, а житло реалізується або орендують його особи не мають можливості перешкоджати реалізації житла. Але у них є законні права проживання в ній, включно до того моменту, коли період оренди закінчиться;
- Житло числиться як заставне. При таких обставинах, від банківської установи, яка видала кредит, буде необхідний дозвіл додаткового характеру. Крім усього іншого, спочатку буде необхідно подбати про виплату кредитних сум за житло, з наданням відповідної документації в сам банк. Тільки коли іпотечну позику ліквідовано, з'являється можливість реалізації житла;
- Житло числиться в арешті. Подібні заходи можуть прийматися лише судовими органами. Такого роду ситуація може виникнути, якщо у першого власника нерухомості є значні суми заборгованості по спожитим комунальним послугам. Це саме можна сказати і до кредитних позик, але тут житло не значиться заставним. Навіть коли угода з таким майном пройшла, то така не може бути визнана через суд дійсною. Якщо дивитися на подібний аспект з боку закону, то така угода про купівлю / продаж будь-якої юридичної сили не матиме;
- Рента. При складанні рентного договору, може бути зазначений пункт, згідно з яким житло має перейти у власність другій стороні (який здійснюється виплата ренти), з моменту смерті її теперішнього власника. За цих обставин слід бути обережним, щоб не потрапити в неприємну ситуацію. Кошти можуть бути отримані за вчинення правочину, однак, відповідно до закону, житло не може бути реалізовано, якщо особа, яка оплачує ренту, не погоджується з цим.
Перший випадок має на увазі, що якщо планування було змінено, однак, не узаконена в певних структурах, то наступний власник житла повинен буде подібну процедуру узаконити.
Якщо продавець відноситься до числа опікунів дитини, яка не досягла повноліття, і у якого є право на житло, йому потрібно буде дозвіл додаткового плану, отримати яке можна в органах опіки та піклування. За інших обставин, угоду не можна буде вважати законною.
Якщо ж говорити про реалізацію житла, придбаного в період перебування у шлюбі, потрібно буде не тільки згода дружини (в письмовій формі), але також і документи для посвідчення особи.
Кожному власнику житла про це прекрасно відомо. Якщо в довіреності немає позначки про її завіренні, можете бути впевнені в тому, що ви маєте справу з шахраєм. Зазвичай можна легко розкусити таку людину, просто попросивши подивитися квартиру.
Слід знати, що зустрічаються відмовки досить неправдоподібні, але все ж деякі особи умудряються вірити їм. Вам можуть пояснити, що тимчасово ключів від житла немає, оскільки господар ще не встиг їх передати, а обстановка в самій квартирі відповідає зазначеній на фото, зниження ціни аргументовано терміновістю реалізації і т. П.
Крім іншого, якщо житло було оформлено на нинішнього його власника в результаті успадкування і реалізується, то слід уточнити, чи виконано її переоформлення, і чи стосується особа, що займаються його продажем, до єдиного власнику, і чи є ще претенденти на майно, що реалізується.
Якщо останній випадок матиме місце, то навіть якщо операція буде здійснена, спадкоємці можуть відсудити у вас все права, якщо не на житло в цілому, то на його частину точно.
За цих обставин, суд прийме саме їх позицію, оскільки в тому, що інформація про нерухомість була зібрана не в повному обсязі, вина виключно покупця.
Як забезпечити правильну перевірку продавця
Велика частина відомостей щодо квартири виходить з ЕГРП. Перше, що необхідно перевірити, чи не чи є обтяжуючі обмеження на реалізацію даного житла.
Для цієї мети, потрібно зайти на ресурс Росреестра. Ці дії відбуваються самостійно або ж через продавця. Коли з житлом все в порядку, то і виписка електронного формату буде це підтверджувати.
Це свідчить про наявність проблем з подібним житлом, оскільки, цілком зрозуміло, нормальна квартира часто перепродуватися не буде.
Говорячи про планування, то її можна легко перевірити самостійно. Для цього буде потрібен лише техпаспорт на житло. Просто беремо сам документ і попутно проводимо огляд житла.
Розбіжність даних в паспорті з наочною плануванням може означати тільки те, що вона не узаконена. В цьому випадку, подібний недолік необхідно усунути за рахунок власника, в іншому випадку, платити доведеться тому, хто купить квартиру.
Довіреність слід перевіряти у нотаріуса. Потрібно розуміти, що нотаріальне посвідчення довіреності не може говорити про її автентичності.
Потрібно зв'язатися безпосередньо з власником, щоб упевнитися в тому, що виписка довіреності проходила за обопільною згодою і в умовах нормального психоемоційного стану власника. Безліч шахраїв оформляють генеральну довіреність, використовуючи випадок, коли у власника немає дієздатності.
Прописка і виписка
Документ, що засвідчує факт того, що до моменту здійснення операції всі мешканці виписані, готується продавцем. Останній може взяти його в паспортному столі.
Щоб забезпечити повну безпеку від появи форс-мажорних обставин, слід попросити власника житла підготувати для вас копії нотаріально засвідчених паспортів осіб, які проживають в житло.
Сторінка, що містить прописку, матиме певну запис зі штампом. Це саме можна сказати і до тимчасово виписаних особам, які зберігають право проживання в житлі, і в тих випадках, коли власники його змінюються. Відомості про останні також можна уточнити в паспортному столі.
Слід настояти на тому, щоб власник надав письмове завірене нотаріусом заяву від зазначених громадян про те, що їх поінформували щодо реалізації житла, і вони не будуть претендувати на проживання в ньому. У ряді випадків, можуть виникнути складності з отриманням такого згоди на продаж житла.
Для проведення перевірки житла на присутність співвласників, наявності згоди чоловіка і громадян, які мають право претендувати на спадок, потрібно звернутися до нотаріуса разом з власником житла.
Якщо останнім не будуть вам надається товарний чек на підтвердження згоди кожної зі сторін або про їх відсутність (потенційних спадкоємців, співвласників, які не досягли повноліття), то інформація повинна перевірятися у нотаріуса.
Також потрібно перевірити купується житло на борги. Якщо власником знову не надані такі документи, тоді попросіть його про те, щоб він зібрав подібні довідки та виписки.
Кращим рішенням буде відправитися на збір документації спільно з ним. Подібні запобіжні заходи необхідні, оскільки ні у кого немає бажання купувати житло з цілим «мішком» боргових зобов'язань.
Це не тільки головний біль, але і, в ряді випадків, досить істотні витрати. Самим же співробітникам ЖКГ байдуже, хто саме виступає боржником.
Якщо не заплатив минулий власник, то оплату вимагатимуть від нового, хоч подібні дії і не можна вважати законними. Для того щоб розставити всі крапки над «і» в цьому питанні, продавцем повинна бути повністю ліквідована сума боргу з фіксацією цього факту в ході укладення договору купівлі-продажу.
Також можна вписати умови про те, що при появі будь-яких сум заборгованості, вони повинні бути погашені минулим власником. Це продиктовано законом.
Часом трапляється так, що покупець не завжди має можливість самостійної перевірки зазначених фактів. Часом просто немає часу, а іноді бажання, здійснювати щоденні виснажливі походи по різних інстанціях.
Якщо ваші фінанси вам можуть це дозволити, то краще для такої мети найняти фахівця. Безліч фірм можуть надати можливість скористатися незалежним експертом в цій сфері, який весь процес збору документів візьме на себе і підготує всі результати.
Купівля квартири на вторинному ринку: ризики
Угоди, що здійснюються в сфері нерухомості, складають досить складну структуру цивільно-правових відносин: це стосується безпосередньо процесу перевірки «юридичної чистоти» квартир, окремих етапів і періоду, відведеного для здійснення угод, виконання розрахункових дій, а також самого договірного оформлення.
Слід врахувати, що саме великі суми, які постійно супроводжують будь-яку операцію з нерухомістю, є серйозною приманкою для всіх нинішніх аферистів і шахраїв.
- Юридичного плану, які безпосередньо торкалися питання визначення чистоти житла. Ризик тут досить великий, оскільки він може призвести до загрози втрати всіх прав власника на житло. Подібний ризик обумовлюється істотною складністю самої угоди, а також тим, що велика частина покупців в правових питаннях є необізнаними;
- Зачіпають характеристики житла і технічну документацію на нього. Це, звичайно, не може вплинути на право володіння, але створює відчутну Некомфортність умов проживання. Якщо проводити порівняння, то хоч це не настільки страшно, як проблеми як юридичного, але може спричинити відчутні фінансові втрати. Яскравим прикладом подібного ризику можна назвати несанкціоноване проведення перепланування;
- Зачіпають безпеку процесу оформлення угоди.
Давайте більш детально обговоримо перший, найбільш суттєвий, фактор.
Проблеми юридичного плану:
8 (800) 350-30-02
Федеральний номер (дзвінок безкоштовний для всіх регіонів Росії)!
Чи була Запис корисна? Так Ні 8 з 8 читачів вважають Запис корисною.