За останні роки земля подорожчала в рази і продовжує набирати в ціні, тому поблизу великих міст практично не залишилося «чистих» (спочатку оформлених легально) об'єктів цієї нерухомості. Більшість ділянок мають «сіру» історію, - це і претензії селян, які вважають землі незаконно відібраними і подвійне оформлення права власності. Мало хто з ошуканих покупців знаходить в собі сили і можливості повернути втрачені гроші, та й аферисти не дрімають, - їх схеми мудрі і часто вдаються, завдяки прогалин в законодавстві. На що ж варто звернути увагу при купівлі земельної ділянки і як обивателям уникнути обману при оформленні угоди купівлі-продажу такої нерухомості?
тонкощі афери
Шахрайство при купівлі земельної ділянки супроводжує кожну 3-ю угоду відчуження наділів. Величезна кількість афер у сфері земельних правовідносин обумовлено грандіозними прибутками, можливістю міцного зміцнення зв'язків з могутніми чиновниками. Навіть якщо в схемі беруть участь кілька осіб, то, поділивши прибуток від злочинного продажу пари невеликих ділянок, кожен з них за короткий час може сколотити пристойний стан.
Благодатним грунтом для діяльності шахраїв стає недбале ставлення громадян до збереження документів. Для махінації із земельною ділянкою достатньо навіть втрати власником паспорта. З огляду на те, що зазвичай важливі документи зберігаються в одному місці (папці, портмоне), відповідно, разом і губляться, чужий паспорт і правовстановлюючий документ на землю в руках зловмисників стають відмінним інструментом для успішного здійснення афери.
Удавана надзвичайно складною для простої людини процедура відновлення втрачених документів, паніка і все та ж юридична безграмотність недбайливих громадян в цьому питанні відіграють на руку злочинцям. Аби не допустити ознайомитися з порядком відновлення особистої документації, громадяни одразу намагаються вирішити «паперовий» питання манівцями і звертаються за допомогою до «впливовим» знайомим. Такими часто виявляються несумлінні ріелтори і їхні контакти в органах влади. Виготовити правовстановлюючі документи на земельну ділянку «на свій лад», внести корективи в бази реєстрації прав власності на нерухоме майно не становить для них великих труднощів.
Шахрайство - кримінально каране діяння, за яке передбачено покарання у вигляді значного тюремного терміну і конфіскації особистого майна.
Аби не допустити потрапити за ґрати і позбутися «нажитого непосильною працею», аферисти вигадують все більш витіюваті схеми обману довірливих громадян, причому, деякі з них на перший погляд не суперечать закону або надзвичайно важко доказові.
схеми шахрайства
Варіацій на тему виманювання грошей при купівлі земельних ділянок предостатньо. Найбільш популярні афери із земельними ділянками наведені нижче.
подвійний продаж
Махінація полягає в повторній реалізації одного і того ж об'єкта кільком покупцям; можлива внаслідок ігнорування своєчасної реєстрації договору купівлі-продажу землі в регіональному Управлінні Федеральної служби державної реєстрації, кадастру і картографії і здійснюється по дублікатами свідоцтв та договорів.
Подвійну продаж уможливлює і підробка документів. Такі афери неможливі без підтримки посадових осіб органів місцевого самоврядування, співробітників регіональних органів Федеральної служби державної реєстрації, кадастру і картографії, правоохоронних органів, нотаріусів, ріелторів. Ці формування є повноцінними злочинними угрупованнями, які поставили на потік обман довірливих або неуважних учасників угод відчуження нерухомого майна. Правове невігластво покупців землі робить подвійну продаж земельних ділянок найпопулярнішою схемою шахрайства.
Набувачі майна впевнені, що після підписання договору купівлі-продажу об'єкта та повного розрахунку з продавцем, право власності на майно однозначно перейшло їм, в той час, як для повного оформлення угоди необхідна реєстрація угоди в компетентних органах.
Ігноруючи цю вимогу законодавства, проявляючи бездіяльність, добросовісні покупці дають «зелене» світло махінаторів, надаючи можливість реалізувати раніше продану ділянку ще одному контрагенту.Согласно ГК РФ, законним набувачем визнається той покупець, який першим зареєстрував перехід права власності на землю в компетентних органах, проте , часто судові тяжби і претензії ошуканих покупців унеможливлюють нормальне користування ділянкою.
Продаж земельної ділянки з прихованими комунікаціями
Така ділянка виглядає привабливим і продається за середньою ринковою ціною. Крім загальної правовстановлюючої документації продавець і його представник пред'являють клієнтам топографічну або геологічну зйомку об'єкта, мовляв, ділянка виділена під ІЖС, а додаткові документи підтверджують його «чистоту» і свідчать про відсутність підземних газо- і водопроводів.
Покупець навіть не здогадується, що купуючи землю для зведення житлового будинку, використовувати її за призначенням буде або неможливо, або дуже затратно.
Ділянки під ІЖС в залежності від площі і розташування коштують дуже дорого, тому втрати ошуканих (прибуток шахраїв) можуть бути величезними.
Шахраї-продавці майстерно підробляють результати топографічної і геологічної зйомки земельних ділянок, коригують координати розташування об'єкта та його кордонів. Такі операції допомагають реалізувати за завищеною ціною ділянки, реальна вартість яких на 30-50% нижчою від заявленої.
Як перевірити інтернет-магазин на шахрайство? Дізнайтеся тут.
Продаж ділянки з хибним місцем розташування
Афера часто розробляється продавцем землі разом з посередником. Останній вибирає найбільш нешкідливих і найменш спритних клієнтів, демонструє їм чужий презентабельний ділянку і, нібито, всі документи на нього. Можливо також змін кордонів легальних земель.
Часто цією схемою користуються продавці великих ділянок, виділених для комерційних цілей, адже на площі в кілька гектарів, складно помітити невідповідність реальних кордонів розмітці, зазначеної в правовстановлюючому документі.
Купуючи традиційні 6 соток в дачному товаристві, втрачати пильність також не можна. Оперуючи такими невеликими ділянками, шахраї презентують покупцям сусідський більш рентабельний наділ. Після оформлення угоди нових власників чекають різні сюрпризи - аж до повної неможливості користування ділянкою.
Як уникнути шахрайства при купівлі землі?
Досвідчені ріелтори радять усім учасникам операцій з нерухомістю бути особливо пильними, не здійснювати угоди похапцем, без залучення юристів. Існують загальні критерії поведінки учасників договірних правовідносин і стандартні параметри перевірки вподобаного ділянки на «чистоту».
Безпечний спосіб поширення інформації
Це - площа і цільове призначення землі, форма ділянки, його віддаленість від інфраструктури населеного пункту і комунікацій, явні переваги об'єкта. Краще вказати місце розташування земельної ділянки лише приблизно, наприклад, позначити селище, де знаходиться об'єкт, і вказати будь-якої орієнтир.
Вибір продавця або посередника
У більшості афер на стороні зловмисників виступають посередники. Професійні ріелтори - відмінні психологи, вони мають масу зв'язків і добре розуміють, кому можна реалізувати проблемний земельну ділянку, а з ким краще не жартувати.
- Зайва ввічливість або навмисне хамство співрозмовника. Якщо в 1-му випадку шахраї всіляко домагаються розташування покупця, неодноразово телефонують йому з обіцянками поступитися в ціні за землю, пропозиціями зустрінеться для додаткових презентацій, то у 2-му - мають на меті залякати, створити амплуа владних і всемогутніх персон, до яких із зайвими питаннями краще не звертатися. Тон розмови повинен бути діловим і доброзичливим, без натяку на панібратство або невігластво.
- Небажання пред'явити оригінали правовстановлюючих документів і паспорта відчужувача. Можливо, за власника земельної ділянки себе видає шахрай, який бажає нажитися на авансах від потенційних покупців. Повинно насторожити і перешкоджання уважного вивчення документів на землю, особливо, залучення юриста;
- Небажання презентації об'єкта, а якщо така і відбулася, - перешкоджання спілкуванню клієнта з сусідами, представниками влади прилеглого населеного пункту.
- Нечітке розмежування об'єкта з сусідніми ділянками.
- Вимога передати велику суму (понад 500-1000 у.о) як аванс в рахунок майбутньої покупки.
- Уникнення посередником особистого знайомства продавця і покупця.
Абсолютна більшість земельних ділянок реалізуються за участю ріелторів, тому покупцеві рано чи пізно доведеться мати справу з посередниками. Безпечніше співпрацювати з представниками великих відомих компаній регіону, - їх керівники дуже дорожать репутацією і ретельно стежать за набором персоналу.
Вимагати відшкодувати моральну шкоду за смерть близького родича може кожен громадянин. Як довести збиток?
Шахрайство з банківськими картами практикують технологічно підковані аферисти. Захистіть себе від обману.
Перевірка фактів і документів
Експерти в сфері нерухомості вважають, що розпізнати всі можливі махінації з землею на стадії покупки практично неможливо. Уважне ставлення до документів, пов'язаних із землею дозволяють розкрити нехай не хитромудрі, але найбільш поширені схеми шахрайства.
За законодавством покупець має право звернутися особисто або через довірену особу до регіональних органів реєстраційної палати з відповідною заявою та отримати інформацію про те, кому належить земельна ділянка і яким правовстановлюючим документом підтверджено право власності конкретного громадянина.
На ділі ж краще спробувати знайти знайомих в компетентних органах і з'ясувати всю таємницю про продавця і його ділянці. Швидше за все, доведеться наводити довідки про декілька об'єктів нерухомості, а постійно подавати заяви і чекати кілька робочих днів не завжди зручно. Простіше отримати відомості через знайомих, прийняти остаточне рішення про покупку, а лише потім звернутися в реєстраційну палату і отримати офіційну відповідь чиновників щодо конкретної земельної ділянки.
Кілька порад потенційним покупцям земельних ділянок:
- Не варто реагувати на низьку вартість землі.
- Вподобану ділянку потрібно уважно розглянути на місцевості, поспілкуватися з сусідами, з'ясувати його координати, межі та площа в органі місцевого самоврядування.
- Краще витратити додаткові кошти і організувати юридичну підтримку угоди в юридичній фірмі - фахівці проведуть експертизу документів, нададуть правову допомогу, грамотно складуть попередній договір про намір купити ділянку в майбутньому.
- Вибір нотаріуса для оформлення угоди купівлі-продажу нерухомості залежить від переваг покупця.
Не варто погоджуватися на недороге і швидке оформлення у нотаріуса, якого нав'язує продавець або його представник. Покупцеві бажано відвідати нотаріуса до зустрічі з продавцем і отримати професійну консультацію з оформлення необхідних угод і дій сторін після операції. Спеціаліст розповість, на які документи потрібно звернути особливу увагу, опише їх обов'язкові реквізити (якість бланків, підписів і печаток на свідоцтві про власність на ділянку, нотаріальне завірення і позначки про державну реєстрацію договірної документації, наявність резолюцій посадових осіб компетентних органів).
Процедура купівлі-продажу земельної ділянки досить складна навіть для професійних юристів. Тут важлива думка незацікавленого фахівця. Обиватель ж бачить жаданий об'єкт за привабливою ціною і часто втрачає розум при вивченні документів і їх підписання. Більшість нескладних, але небезпечних шахрайських схем можна було б розкрити ще до підписання попереднього договору, якщо б росіяни не звикли сподіватися на народне «авось», а практикували підписання будь-яких документів у присутності адвоката.