Згідно зі статтею 274 Цивільного кодексу Укаїни (далі - ГК РФ) власник нерухомого майна (земельної ділянки, іншого нерухомого майна) має право вимагати від власника сусідньої земельної ділянки, а в необхідних випадках і від власника іншої земельної ділянки (сусідньої ділянки) надання права обмеженого користування сусідньою ділянкою (сервітуту).
Сервітут може встановлюватися для забезпечення проходу і проїзду через сусідню земельну ділянку, прокладання та експлуатації ліній електропередачі, зв'язку і трубопроводів, забезпечення водопостачання та меліорації, а також інших потреб власника нерухомого майна, які не можуть бути забезпечені без встановлення сервітуту.
Обтяження земельної ділянки сервітутом не позбавляє власника ділянки прав володіння, користування і розпорядження цією ділянкою (пункт 2 статті 274 ГК РФ).
Сервітут може бути терміновим або постійним (пункт 4 статті 23 ЗК РФ).
У випадках і порядку, встановлених п. 5 ст. 274 ЗК РФ, п. 6 і 7 ст. 23 ЗК РФ, власник ділянки, обтяженого сервітутом, вправі вимагати розмірну плату за користування ділянкою.
Державна реєстрація сервітуту на земельну ділянку як обмеження (обтяження) речового права на земельну ділянку можлива за умови наявності державної реєстрації раніше виникли прав на даний об'єкт в Єдиному державному реєстрі прав (Закону про реєстрацію).
У тому випадку, коли певній особі надається право обмеженого користування чужим об'єктом нерухомого майна, виникає приватний сервітут. Якщо ж право користування земельною ділянкою виникає у невизначеного кола осіб, йдеться про публічне сервітут. Особи, яким надано зазначені права, є володарями сервітуту.
Правила встановлення публічного сервітуту визначені в Земельному кодексі Укаїни. Такого роду обтяження можливе тільки щодо земельної ділянки (причому без його вилучення), інша нерухомість (на відміну від приватного сервітуту) не може бути обмежена публічним сервітутом. Необхідно відзначити три основні речі.
1) сервітути, що надають право проходу (проїзду) через земельну ділянку, включаючи сервітут для вільного доступу до прибережної смуги;
2) сервітути, що надають право здійснення певних робіт (інших дій) на земельній ділянці, наприклад для забору (вилучення) водних ресурсів з водних об'єктів, використання земельної ділянки з метою полювання і рибальства;
3) сервітути, необхідні для розміщення та обслуговування об'єктів, експлуатація яких має публічний інтерес. Наприклад, використання земельної ділянки з метою ремонту комунальних, інженерних, електричних та інших ліній і мереж, а також об'єктів транспортної інфраструктури.
По-третє, публічний сервітут встановлюється з урахуванням результатів громадських слухань.
При встановленні публічного сервітуту орган влади повинен враховувати, що здійснення сервітуту має бути найменш обтяжливим для земельної ділянки, щодо якої він встановлений (п. 5 ст. 23 ЗК РФ). Якщо особа вважатиме, що факт встановлення щодо його земельної ділянки публічного сервітуту порушує його права (інтереси), воно може звернутися до суду. Це випливає з п. 8 ст. 23 ЗК РФ, згідно з яким особи, права та законні інтереси яких зачіпаються встановленням публічного сервітуту, можуть здійснювати захист своїх прав в судовому порядку. Крім того, згідно зі ст. 13 ГК України нормативний акт, який не відповідає закону або іншим правовим актам і порушує цивільні права та охоронювані законом інтереси громадянина чи юридичної особи, може бути визнаний судом недійсним. На підставі п. 1 ст. 192 АПК України в суд вправі звернутися громадянин, організація або інша особа, які вважають, що оспорюваний нормативний правовий акт (його окремі положення):
- не відповідає закону або іншого нормативного правового акту, що має більшу юридичну силу;
- порушує його права та законні інтереси у сфері підприємницької та іншої економічної діяльності;
- незаконно покладає на нього будь-які обов'язки або створює інші перешкоди для здійснення підприємницької та іншої економічної діяльності.
Розглянемо питання, що зустрічаються при встановленні сервітуту в правозастосовчій діяльності, на прикладі огляду правових позицій Президії ВАС України з питань приватного права.
При наявності спору між сторонами, суд прийшов до висновку про необхідність встановлення сервітуту, може самостійно визначити оптимальні умови сервітуту, в тому числі маршрут проїзду і проходу, який би не тільки відповідав інтересам позивача, а й був би найменш обтяжливим для власника обслуговуючого земельної ділянки. При необхідності вирішення судом питань, що стосуються окремих умов сервітуту та можливих варіантів його встановлення, які вимагають спеціальних знань (наприклад, в області організації дорожнього руху, оціночної діяльності), суд відповідно до положень ст. 82 АПК України може призначити проведення експертизи.
Підставою для державної реєстрації сервітуту при наявності спору між власником нерухомості і особою, яка претендує на отримання права обмеженого користування цим майном, є рішення суду, прийняте відповідно до п. 3 ст. 274 ГК РФ. З цієї причини в резолютивній частині відповідного судового акта повинні бути приведені всі умови, на яких суд встановлює сервітут.
Виходячи з вимог цієї статті при наданні позивачеві права обмеженого користування щодо частини ділянки суду в резолютивній частині судового акту слід вказувати точні просторові характеристики сервітуту, що належать до сфери його дії, які необхідні і достатні для внесення змін до державного кадастр нерухомості, а згодом і для державної реєстрації даного речового права в ЕГРП.
У тому випадку, якщо кадастрові роботи для опису конкретних параметрів сервітуту виконані і сторони спору згодні з їх результатами, відображеними в межевом плані обслуговуючого земельної ділянки, суд приймає рішення відповідно до результатів таких кадастрових робіт.
При наявності розбіжностей сторін щодо конкретних просторових характеристик сервітуту, суд вирішує даний спір і встановлює межі сервітуту, виходячи з результатів кадастрових робіт, які проводяться в рамках справи відповідно до правил, передбачених ст. 82 АПК РФ.
Власник нерухомого майна (земельної ділянки, іншого нерухомого майна), потреби якого не можуть бути забезпечені без встановлення сервітуту, має право вимагати встановлення приватного сервітуту. На сьогоднішній день відповідно до абз. 2 п. 1 ст. 274 ГК України метою обтяження земельної ділянки приватним сервітутом можуть бути:
- забезпечення проходу і проїзду через сусідню земельну ділянку;
- прокладка і експлуатація ліній електропередачі, зв'язку і трубопроводів;
- забезпечення водопостачання та меліорації;
- інші потреби власника нерухомого майна.
Таким чином, на відміну від публічного сервітуту список завдань, заради вирішення яких може бути встановлений приватний сервітут, не є вичерпним.
Відповідно до проекту Федерального закону N 47538-6 "Про внесення змін до частини першу, другу, третю і четверту Цивільного кодексу Укаїни, а також в окремі законодавчі акти Укаїни" список видів сервітуту обмежений:
- сервітутом переміщення (передбачається, що тут може бути реалізовано право проходу, прогону худоби або проїзду);
- будівельним сервітутом (сервітутом будівництва або опори);
- сервітутом меліорації (підведення або відведення води на панівний земельну ділянку або з цієї ділянки);
- гірським сервітутом (з метою видобутку корисних копалин);
- комунальним сервітутом (для розміщення, експлуатації, ремонту та реконструкції об'єктів комунального призначення).
З вимогою про встановлення приватного сервітуту можна звернутися до власника сусідньої земельної ділянки, а в необхідних випадках і до власника іншої земельної ділянки (сусідньої ділянки), а також до власника іншого нерухомого майна (наприклад, будівлі, споруди), обмежене користування яким необхідно поза зв'язком з користуванням земельною ділянкою. Майно, яке обтяжується приватним сервітутом, називають служить річчю. Тому, якщо служить річ знаходиться в державній або муніципальній власності, вимога має бути заявлено відповідному правовласнику об'єкта нерухомості.
Говорячи про форму угоди про встановлення приватного сервітуту повинна бути дотримана проста письмова форма угоди (п. 1 ст. 161 ЦК України). Отже, договір про встановлення сервітуту має бути складений у формі одного документа, підписаного сторонами. Недотримання цієї вимоги тягне недійсність зазначеного договору, що в силу ст. 17, п. 1 статті 27 Закону про реєстрацію є підставою для реєстрації даного обмеження.
- відомості про сторони угоди;
- відомості про обтяжувати земельній ділянці (місце розташування, площа, кадастровий номер);
- мети і завдання встановлення сервітуту;
- межі дії (місце розташування) сервітуту на земельній ділянці;
- розмір плати за сервітут та порядок її внесення (при її наявності);
- інші права та обов'язки сторін.
Мінекономрозвитку в вищезгаданому листі також звернуло увагу на те, що на законодавчому рівні не затверджено перелік документів, необхідних для прийняття рішення про встановлення приватного сервітуту. Запропоновано як мінімум мати в наявності документи, що підтверджують право власності (інше речове право) особи, яка вимагає встановлення сервітуту, на об'єкт нерухомості. Якщо сервітут відноситься до частини земельної ділянки, необхідний документ, який визначає межі дії (місце розташування) сервітуту на земельній ділянці (кадастровий паспорт, на якому відзначена сфера дії сервітуту, або кадастрова виписка, яка містить внесені до державного кадастр нерухомості відомості про частини такого об'єкта нерухомості).
Сервітут може бути як платним, так і безкоштовним. Пунктом 5 ст. 274 ГК України передбачено: власник ділянки, обтяженого приватним сервітутом, вправі, якщо інше не передбачено законом, вимагати від осіб, в інтересах яких встановлено сервітут, розмірну плату за користування ділянкою. Про це сказано і в п. 6 ст. 23 ЗК РФ. На підставі підготовлених поправок до ЦК України приватний сервітут планується зробити виключно платним, крім сервітуту, не пов'язаного із здійсненням власниками панівної і служить речей підприємницької діяльності (такий сервітут може бути безоплатним).
Що стосується публічного сервітуту, якщо його встановлення призводить до суттєвих ускладнень у використанні земельної ділянки, його власник відповідно до абз. 2 п. 7 ст. 23 ЗК України має право вимагати від органу державної влади або органу місцевого самоврядування, які встановили публічний сервітут, сумірною плати.
Підстави припинення публічного і приватного сервітуту різні. Згідно п. 2 ст. 48 ЗК України публічний сервітут може бути припинений у разі відсутності суспільних потреб, для яких він був встановлений, шляхом прийняття акта про скасування сервітуту. Поки існують зазначені причини, сервітут скасований не буде. А що робити, якщо встановлення публічного сервітуту призводить до неможливості використовувати земельну ділянку? Тоді власник земельної ділянки (землекористувач, землевласник) має право вимагати вилучення, в тому числі шляхом викупу, у нього даної земельної ділянки з відшкодуванням органом влади, що встановив сервітут, збитків чи надання рівноцінної земельної ділянки з відшкодуванням збитків (абз. 1 п. 7 ст. 23 ЗК РФ).
Підстави припинення приватного сервітуту перераховані в ст. 276 ГК РФ. Це може бути відпадіння підстави, за яким обтяження було встановлено. В цьому випадку з вимогою про припинення приватного сервітуту може виступити власник служить речі. Неможливість використання служить речі за цільовим призначенням також є підставою для скасування сервітуту, але тільки за рішенням суду.
Необхідно враховувати: перехід прав на об'єкт нерухомості, щодо якої встановлено сервітут, що не служить підставою для припинення сервітуту. Про це свідчить не одна норма чинного законодавства. Наприклад, в силу ст. 275 ГК України приватний сервітут зберігається у разі переходу прав на земельну ділянку, який обтяжений цим сервітутом, до іншої особи. При цьому сервітут не може виступити як самостійний предмет купівлі-продажу, застави та передаватися будь-яким способом особам, які не є власниками нерухомого майна, для забезпечення використання якого сервітут встановлено. У той же час при укладанні договору оренди орендодавець зобов'язаний попередити орендаря про всі права третіх осіб на що здається в оренду майно, в тому числі про сервітут. Невиконання цього обов'язку дає орендарю право вимагати зменшення орендної плати або розірвання договору та відшкодування збитків (ст. 613 ЦК РФ). Такі ж правила застосовуються при передачі речі у безоплатне користування (ст. 694 ЦК РФ).
У п. 5 ст. 11.8 ЗК України сказано: сервітути, встановлені щодо земельних ділянок, з яких під час розподілу, об'єднанні, перерозподілі або виділ утворюються земельні ділянки, зберігаються щодо утворених земельних ділянок в колишніх межах.
У висновку хотілося б відзначити про підстави для припинення приватного сервітуту, запропонованих у проекті Федерального закону N 47538-6 "Про внесення змін до частини першу, другу, третю і четверту Цивільного кодексу Укаїни, а також в окремі законодавчі акти Укаїни":
про підстави для припинення приватного сервітуту, запропонованих в проекті федерального закону N 47538-6:
- Угода власників речей, пов'язаних сервітутом;
- відпадіння обставин, що викликали необхідність його встановлення (вимога може бути заявлено будь-якою стороною: не тільки власником служить речі, але і власником пануючої речі);
- з'єднання служить і панівної речей;
- користування служить річчю відповідно до її умов, що змінилися призначенням стало неможливим при збереженні сервітуту;
- закінчення строку, на який було встановлено сервітут;
- рішення власника, якому одночасно належать і служить, і панівна речі.
відділу правового забезпечення