А ось інші квартиронаймачі можуть принести додаткові проблеми. Студенти часто запрошують до себе гостей, при цьому можуть вести себе занадто шумно і нешанобливо до сусідів. Не дуже відповідально ставляться до чужого майна і підтримці чистоти, тому не рідко залишають після себе і пропалену сигаретою оббивку на дивані, і поламані меблі, і розбиту плитку на кухні.
Певний ризик створюють і сім'ї з маленькими дітьми: «Дитина може відкрутити який-небудь важливий гвинтик, розламати стілець в наукових цілях, або готувати себе до кар'єри художника, малюючи на шпалерах», - зазначає Марія Жукова ( «МІЕЛЬ-Оренда»). Але з іншого боку, сім'ї з дітьми, як правило, більш акуратні і відповідальні. Наявність дітей є серйозним стабілізуючим фактором, передумовою до чистоти, порядку і відсутності гучних застіль за північ.
Особлива проблема - здати в оренду трикімнатну або багатокімнатну квартиру. Якщо це звичайна квартира в типовій панельці спального району, то найкраще її здавати покомнатно. Ті, хто знімають кімнати або квартиру «вскладчину», не багаті і готові закривати очі на багато недоліків. Це і жителі інших міст і регіонів, які приїхали виключно на заробітки і, як правило, зайняті не самою висококваліфікованої роботою, це і молоді фахівці, які тільки починають свою кар'єру, і іногородні студенти. Якщо здавати їм квартиру покомнатно, то дохід може бути навіть вище. Але і ризиків буде більше. Квартира, яка здається по кімнатах, як зазначає Карен Багдасарян ( «Український дім нерухомості"), фактично перетворюється в гуртожиток, де ніхто особливо не піклується про порядок і хазяйському майні, тому в підсумку можливі пристойний збиток і постійні скарги сусідів.
Якщо квартира в поганому стані, то знайти добропорядних мешканців буде непросто, хіба що пощастить зустріти серйозного студента або молодого фахівця, які можуть закрити очі на відсутність ремонту. Або доведеться знижувати орендну плату. Але найкращий шлях - вкласти деякі кошти в ремонт, тоді і коло потенційних орендарів буде ширше, і прибутковість квартири зросте.
Однак, як відзначають фахівці, в бюджетних квартирах в спальних районах робити серйозний ремонт невигідно. Стан квартири в сегменті економ-класу, звичайно, впливає на ціну, але не є визначальним фактором при виборі житла. Перш за все, попит залежить від розташування і метражу житла, що здається. Тому якщо квартира, знаходиться на околицях і не може похвалитися великою кількістю квадратних метрів, то не має сенсу робити в ній ексклюзивний ремонт і обставляти дизайнерськими меблями. Істотно підняти орендну ставку за рахунок цього все одно не вийде, стверджує Марія Жукова. В такому житлі має сенс робити лише косметичний ремонт, просто для того, щоб квартира в підсумку виглядало охайним і затишним.
А ось якщо її здають нерухомість відноситься до бізнес-класу, то якісний ремонт в ній просто необхідний. Об'єкт бізнес-класу за замовчуванням повинен володіти цілим набором характеристик, як то: гарне планування, якісний ремонт, високі стелі, система кондиціонування, територія, що охороняється і ін.
Все вищесказане справедливо і для обстановки квартири, що здається. Якщо це об'єкт економ-класу, то досить забезпечити її меблями і технікою, без яких сучасній людині жити некомфортно. На кухні це повинні бути обідній стіл зі стільцями або табуретками, холодильник і плита, а також не завадять мікрохвильовка і чайник. А в кімнаті необхідно розмістити спальне місце, шафа, кілька стільців або крісел і телевізор. А також в квартирі потрібна пральна машина. Але втім, багато орендарів з часом обживаються власними речами, та до того ж, як зазначає Вадим Ламін (SPENCER ESTATE), вимоги до рівня ремонту та наповненню квартири побутовою технікою і меблями, сьогодні ростуть. Тому деколи вигідніше здавати практично порожню квартиру, лише з плитою, холодильником і пральною машиною. «Абсолютно точно, що сьогоднішні орендарі віддадуть перевагу порожню квартиру, ніж обставлену« бабусиної »меблями, зі старими сервантами, килимами на стінах і т.п.», - стверджує Сергій Шевченко (АН DOKI).
Таким чином, в більш дорогій квартирі повинна бути і більш дорогі меблі, а також вбудована кухня з усіма побутовими приладами - від плити до тостера, пральна машина більш високого класу, посудомийна машина, великий холодильник, сучасний телевізор (можливо, в кожній кімнаті), домашній кінотеатр і т.д.
«Загалом, успіх в оренді, можна досягти лише тоді, коли відповідають розташування, рівень будинку і квартири, оздоблення та меблі, і при цьому орендна ставка адекватна», - робить висновок Вадим Ламін (SPENCER ESTATE).
Але як би не здавалася квартира - через рієлтора або минаючи агентство нерухомості, - до показів вона повинна сяяти чистотою: ніякої розвалюється меблів, ніякого сміття і нагромадження речей, тільки приємний запах і усміхнений привітний господар.
А щоб уникнути всіляких проблем, конфліктних ситуацій і суперечок експерти ринку нерухомості рекомендують оформляти угоду договором оренди, не економлячи 13% від орендного доходу на податки. Тільки договір, в якому розписані права і обов'язки сторін, їх відповідальність, порядок розрахунків, наведені контактні дані та документи, що служать підставою для здачі в оренду, може регулювати відносини орендаря і орендодавця. Лише з договором при необхідності можна звернутися до суду.
Дуже важливий розділ договору - це штрафні санкції за недотримання його умов. До цих пунктах потрібно підходити дуже серйозно. Наприклад, варто вказати розмір пені, які нараховуються за кожен день прострочення, в разі якщо орендар своєчасно не вносить плату за проживання.
Також крім договору оренди при передачі квартири від орендаря мешканцям і навпаки потрібно укладати акт прийому-передачі. У ньому рекомендується вказувати всі предмети обстановки, посуд, техніку, меблі, які знаходяться в кімнатах, а також їх стан.
А за вже зданим житлом потрібно стежити: регулярно відвідувати квартиру (але не частіше, звичайно, ніж обговорено в договорі), перевіряти сплату комунальних платежів (якщо орендарі оплачують їх або їх частину самостійно) і т.п. «Якщо ж квартира дорога, з дорогим оздобленням, меблями і сантехнікою, то має сенс все це застрахувати», - радить Карен Багдасарян. Крім того, можна оформити страхування цивільної відповідальності наймачів житла. Цей тип страхування передбачає покриття збитку, який орендарі можуть нанести третім особам, тобто сусідам. І в першу чергу про це слід задуматися тим орендодавцям, які живуть досить далеко від квартири, що здається, а то і зовсім збираються їхати на тривалий термін.