Продати квартиру можна тільки через півроку після смерті власника. Однак спадкоємцям іноді потрібно продати майно раніше покладеного терміну, ще до того, як у них з'явиться на нього право власності. І операції з такими квартирами періодично відбуваються. Хоча в майбутньому подібна угода може бути оскаржена в суді.
Продати за 6 місяців
Право розпоряджатися квартирою з'являється у спадкоємця в момент відкриття спадщини - день смерті спадкодавця. З цього дня спадкоємець отримує можливість розпоряджатися майном - проживати в квартирі або здавати її в оренду, оплачувати «комуналку» і так далі. Але не продавати! Для відчуження квартири необхідно спочатку оформити її у власність. Для цього спадкоємцю потрібно отримати свідоцтво про право на спадщину у нотаріуса, а потім з цим документом звернутися в Управління Росреестра для реєстрації права власності.
Схема оформлення успадкованої квартири у власність виглядає так:- Відкриття та прийняття спадщини;
- Передача нотаріусу всіх необхідних документів;
- Видача свідоцтва про право на спадщину;
- Реєстрація прав власності на квартиру.
Отримати свідоцтво про спадщину можна не раніше, ніж через півроку, після смерті спадкодавця. Саме такий термін встановлений Цивільним кодексом для того, щоб всі претенденти на спадок заявили про свої права. Виходить, що продаж квартири відкладається на шість місяців з моменту отримання звістки про спадщину. Якщо тільки нотаріус не видасть документ достроково. Теоретично, він може це зробити, якщо спадкоємець звернеться з відповідною заявою.
Артем Денисов, керуючий партнер юридичної компанії «Генезис»:
«При спадкуванні, як за законом, так і за заповітом свідоцтво про право на спадщину може бути видано до закінчення шести місяців з дня відкриття спадщини, якщо є достовірні дані про те, що крім осіб, які звернулися за видачею свідоцтва, інших спадкоємців, що мають право на спадщину або його відповідну частину, немає. Достовірність таких даних оцінюється нотаріусом з урахуванням конкретних обставин. На практиці це викликає суттєві проблеми. У законодавстві не визначено чіткі критерії віднесення таких даних до достовірних, тому оцінку їх достовірності здійснює сам нотаріус ».
Через складність розбору генеалогічного древа нотаріус цілком може відмовити в достроковій видачі свідоцтва. При цьому, якщо потенційному власнику квартири достеменно відомо про відсутність інших претендентів на спадщину, спадкоємець може починати розпоряджатися майном, яке, фактично, йому ще не належить.
Тетяна Сафарова, адвокат АН «ликом»:
«Право власності на квартиру, яке переходить в порядку спадкування, виникає у спадкоємця з моменту відкриття спадщини. Решта - питання оформлення. Якщо немає інших претендентів на цю спадщину, то питання тільки формальний, дочекатися шести місяців для прийняття спадщини, отримати свідоцтво про право спадщини, щоб зареєструвати цю угоду ».
Після того, як через шість місяців спадкоємець отримає всі папери на квартиру, продаж успадкованої квартири (з точки зору механізму) не відрізнятиметься від продажу будь-який інший. Але поки право власності не оформлено, операцію з продажу офіційно не провести (у продавця і покупця немає необхідних документів для подачі в Росреестр). Втім, ці шість місяців продавець може витратити на пошук покупця і домовитися з ним про деталі майбутньої угоди. Більш того, експерти рекомендують продавцеві письмово закріпити отриману домовленість і навіть взяти з покупця аванс.
Анна Микушина, начальник відділу житлової нерухомості РК «ТІМ»:
«Можна укласти договір про наміри, де варто прописати, що в певні терміни після вступу в право власності, продавець зобов'язується продати квартиру. В такому випадку в договорі можна закріпити тільки намір. Цю домовленість я б радила закріпити фінансово. Як показує практика, від домовленостей, які не скріплені фінансово, дуже легко піти. При складанні документа потрібно добре продумати ті пункти договору, в яких мова йде про відповідальність і що буде, якщо одна зі сторін відмовиться від виконання зобов'язань ».
Правда, існує спосіб документально закріпити домовленість з покупцем так, щоб її легітимність не могла бути оскаржена в майбутньому, велике питання.
Артем Денисов, керуючий партнер юридичної компанії «Генезис»:
«Теоретично можна укласти попередній договір. Однак до отримання свідоцтва про право на спадщину та оформлення права власності спадкоємець поки ще не має права розпоряджатися майном. Тому висновок подібного попереднього договору, на мій погляд, може бути оскаржене ».
Купити чуже спадок
Для покупця найбільш ризикованим періодом для укладання угоди купівлі-продажу успадкованої квартири є саме перші шість місяців. У цей період квартира офіційно ще не оформлена у власність продавця, а у інших родичів є законне право заявити про свої права на частку спадщини. Навіть якщо залишено заповіт, коло спадкоємців може виявитися ширше, ніж здається на перший погляд. Зазвичай «неврахованими» залишаються позашлюбні діти, родичі з малою часткою або ті, хто має право на обов'язкову частку у спадщині.
-
Так, обов'язкову частку у спадщині мають:
- неповнолітні або непрацездатні діти заповідача (в тому числі усиновлені);
- неповнолітні або непрацездатні діти заповідача (в тому числі усиновлені)
- його непрацездатного чоловік і батьки (жінки старше 55 років, чоловіки старше 60 років, інваліди 3, 2, 1 ступеня (I, II, III груп);
- непрацездатні утриманці (особи, які упродовж як мінімум року до смерті спадкодавця перебували на його повному матеріальному забезпеченні або отримували від нього матеріальну допомогу, розмір якої можна оцінити як основне джерело доходу цієї особи)
Учасники ринку рекомендують покупцеві простежити, щоб у попередньому договорі купівлі-продажу було чітко сказано про те, що продавець зобов'язується оформити права на квартиру і після цього продати об'єкт, а при можливій появі інших спадкоємців - повернути грошей і виплатити неустойку
Відзначимо, що навіть після того, як спадкоємець вступив у права власності, угода з успадкованою квартирою професіоналами класифікується як ризикована, оскільки немає офіційно встановленого терміну, після закінчення якого успадковану квартиру купувати безпечно. Через шість місяців на спадщину не зможуть претендувати тільки ті родичі, які знали про смерть спадкодавця. А той, хто був не в курсі того, що відбувається, зможе відновити право претендувати на спадок. Правда, вже тільки за рішенням суду.
Аналогічна ситуація з неповнолітніми спадкоємцями. Якщо, наприклад, при розподілі спадщини були порушені права дітей (припустимо, не врахували інтереси позашлюбну дитину), то для них встановлюється строк у шість місяців для звернення до нотаріуса з моменту досягнення повноліття.
Тетяна Сафарова, адвокат АН «ликом»:
«Ситуації бували різні, іноді при мовчазній згоді всіх родичів, один спадкоємець оформляв на себе квартиру і продавав її, а інші не претендували. А через деякий час обділені спадкоємці в судовому порядку відновлювали свої спадкові права і витребували майно в своїй частині від спадкоємців, які оформили свої спадкові права. У більшості випадків, які були в моїй практиці, вдавалося вирішити спір між спадкоємцями світом за рахунок грошових компенсацій вартості спадкової частки ».
Існує кілька способів мінімізації ризиків оспорювання угоди. Найбільш ефективний - страхування. Учасники ринку рекомендують страхувати на три роки ризик втрати права власності. Титульне страхування захищає права покупця від домагань третіх осіб на об'єкт нерухомості, що виникли до і збереглися після придбання об'єкта. У разі настання страхового випадку, покупець отримає суму, зазначену в договорі купівлі-продажу. Вартість страховки варіюється в межах 0,3% -1% від суми договору купівлі-продажу в залежності від «історії» квартири. Страхова компанія навіть може відмовити покупцеві в страховці, якщо ризики здаються надмірними.
Є ще один метод. Покупець може запропонувати продавцю написати заяву про те, що всі суперечки, які можуть в майбутньому виникнути з іншими спадкоємцями, продавець зобов'язується врегулювати самостійно. Однак ця форма «подстіланіі соломки» у деяких експертів викликає скепсис.
Анна Микушина, начальник відділу житлової нерухомості РК «ТІМ»:
«Варіантів багато, деякі прописують в договорі купівлі продажу, що в разі виникнення судового рішення, продавець зобов'язується повернути такі-то гроші в певні терміни. Як показує практика, всі ці папери пишуться тільки для морального заспокоєння покупця. Ніякої практичної користі це не приносить. Продавець може від свого імені дати таке зобов'язання, а якщо виникнуть претензії з боку третіх осіб, то продавець не може гарантувати, що ці спадкоємці не будуть оскаржувати угоду продажу. Такого роду справи вирішуються в судовому порядку. Яке рішення прийме до суду, прогнозувати складно ».
Для покупця недавно успадкованої квартири може бути ще одна неприємна обставина. Якщо квартира продається в перші три роки після оформлення у власність, продавець зобов'язаний виплатити 13% податок з продажу. Зазвичай в таких випадках продавець наполягає на заниженні вартості квартири в договорі до 1 млн рублів, щоб ухилитися від виплати податку. Для покупця це - подвійний ризик. Якщо потім з'являться «невраховані» спадкоємці, і угода буде оскаржена, не виключено, що суд зобов'яже продавця повернути тільки суму, зазначену в договорі. До того ж, занижена ціна в договорі може в майбутньому перешкодити покупцеві отримати повне відшкодування від страхової. При титульному страхуванні сума компенсації розраховується виходячи з суми договору купівлі-продажу. І покупець ризикує отримати назад вдвічі або троє меншу суму, ніж він насправді віддав за квартиру.
Зазвичай покупці замислюються про покупку квартири, отриманої продавцем в спадщину, не через гроші, а, скоріше, через симпатію до самого об'єкта. Підвищені ризики покупки успадкованої квартири зазвичай ніяк не відбиваються на ціні. За словами ріелторів, занижена вартість квартири якраз свідчить про наявність будь-яких проблем. Але якщо підходити до таких оборудок з точки зору ступеня ризиків, то вона може бути різною. Чи варто об'єкт зусиль і страхів, покупцеві доведеться вирішувати самостійно.