Сім'ям з дітьми, які продають свою квартиру, для здійснення операції необхідний дозвіл від органів опіки та піклування.
Батьки або особи, які їх замінюють, не мають права без попереднього дозволу органу опіки та піклування вчиняти, а дитина - давати згоду на вчинення правочинів щодо відчуження його майна, а також будь-яких інших угод, що тягнуть за собою зменшення майна підопічного (ст. 37 ЦК). Якщо дитина є власником квартири або частки в ній, при продажу необхідно отримати постанову органів опіки та піклування на відчуження власності і згоду на нову покупку, причому ці два моменти: продаж і покупка, повинні бути одночасними.
Прописати неповнолітніх до бабусь-дідусів - недостатня міра, тому що дитина після перереєстрації буде продовжувати залишатися власником або співвласником продаваного житла. Прописка в інше місце проживання можлива, якщо дитина не є власником або співвласником квартири, а просто прописаний в ній.
Якщо батьки (опікуни), здійснюючи операцію, не повідомили органи опіки та піклування про продаж житла, власниками або співвласниками якого є неповнолітні, то орган опіки можуть звернутися до суду і визнати угоду незаконною, а права опікуваних осіб порушеними.
Звернення до органів опіки
Перше, що потрібно зробити - письмово повідомити органи опіки про відчуження (тобто про продаж) житлоплощі. Заява, в якому обоє батьків або особа, які їх замінюють, зобов'язуються дотримуватися права та інтереси неповнолітньої особи, складається в присутності інспектора районного УСЗН з охорони прав дитинства і завіряється ім.
Візит в опіку не обмежується тільки складанням заяви, інспектор проведе з заявниками співбесіду. На зустрічі мають бути присутні обоє батьків або єдиний батько (опікун), а також дитина. досяг 14-ти років. У деяких органах опіки вимагають і присутність власників житла, що купується, і їх письмової згоди про продаж неповнолітній дитині квартири або частки в ній.
Разом із заявою-повідомленням від батьків (опікунів), в органи опіки потрібно подати пакет документів (оригінали та їх копії):
- паспорта (або паспорт, якщо батько-одинак) заявників;
- заяву про згоду на відчуження майна від неповнолітнього, який досяг 14 років і його паспорт;
- копії свідоцтва про народження дітей та свідоцтва про шлюб або його розірвання;
- банківський документ (виписка з рахунку), якщо на рахунок дітей внесені гроші (в разі, якщо дитина вступає під опіку держави);
- документи на купується житло (такі ж, що і для відчужуваного);
- документи на наявне (відчужуване) житло:
- свідоцтво про власність на квартиру, що продається і його ксерокопію;
- копію реєстраційного посвідчення та технічного паспорта,
- документів про приватизацію (якщо така була);
- довідки БТІ про вартість на всі житлові приміщення;
- поверховий план;
- довідки про заборгованість / відсутність заборгованості з ЄЇРЦ
- єдиний житловий документ (об'єднує в собі 13 довідок про мешканців, в т.ч. замінює виписку з будинкової книги).
Малолітніми є діти до 14 років, за яких діють їх законні представники. Діти після 14 річного віку вважаються неповнолітніми, вони вже мають паспорт, і в угодах діють самостійно за письмовою згодою батьків або опікунів (ст. 26 ГК РФ).
Навряд чи опіка погодиться на угоду, при якій відбувається купівля квартири в розстрочку у разі одночасного продажу наявних у власності житлових приміщень, а також на операції по заставі приміщень в силу великого ризику втрати наявної площі. Це ж стосується продажу з одночасним даруванням.
Продати квартиру дозволять лише в тому випадку, якщо ви надасте неповнолітнім власникам у власність рівноцінну житлоплощу.
Попередній дозвіл опіки та піклування на продаж квартири видається у вигляді розпорядження голови міста, проект якого готує фахівець, він же інспектор з охорони прав дитинства, на підставі документів, які були подані разом із заявою. Постанова буде готове приблизно через два тижні після співбесіди в РУСЗН.
Після отримання постанови ви можете сміливо робити на угоду. Продаж старого і покупка нового житла повинні проходити одночасно.
Після процесу реєстрації та переходу права володіння квартирою на нового власника, починається процес за пропискою дитини за новим місцем проживання.
І це ще не все. Потрібно буде повторно повідомити органи опіки, що неповнолітній отримав рівноцінне майно у власність. «Копії договорів з відчуження житлової площі повинні представлятися в органи опіки та піклування в місячний термін з моменту видачі дозволу на здійснення угоди ...» - так говориться в листі Міністерства освіти РФ від 20.02.95 N 09-М «Про захист житлових прав неповнолітніх».
Випадки, коли одночасна операція купівлі-продажу не обов'язкова
Придбання нової квартири в момент продажу старої не обов'язково, якщо:
Сім'я переїжджає, і квартира буде купуватися в іншому місті. У цьому випадку органи опіки можуть дозволити відчуження квартири, якщо гроші від продажу квартири будуть перераховані на рахунок неповнолітньої. У період, що не перевищує трьох місяців, батьки зобов'язані купити квартиру в новому місті і наділити дитини відповідною часткою власності. В іншому випадку угода буде анульована.
Квартира купується в споруджуваному будинку. В цьому випадку отримати дозвіл органів опіки складніше, ніж в першому. Високий ступінь готовності новобудови - основна вимога. Перш ніж підписувати договір купівлі-продажу, потрібно укласти договір пайової участі з забудовником. А на час будівництва будинку дитина повинна бути десь зареєстрований.