1. Наскільки затребуваний викуп у власність земельних ділянок під будівлями і поруч з ними? Яка ситуація в Москві з викупом земельних ділянок під будинками?
В даний час в Російській Федерації Земельним Кодексом (ЗК РФ) встановлено такі види прав на земельні ділянки:
3) постійне (безстрокове) користування,
4) довічне успадковане володіння,
5) обмежене користування чужою земельною ділянкою (сервітут),
6) безоплатне термінове користування.
При цьому для приватних осіб (фізичних і юридичних), які стосуються землі найбільш поширеними є права власності та оренди.
Сьогодні викуп у власність земельних ділянок під будівлями і поруч з ними є дуже затребуваним. В абз. 2 п. 1 ст. 36 ЗК РФ встановлено, що виключне право на приватизацію земельних ділянок (тобто на їх придбання в приватну власність) а також на придбання їх права оренди мають громадяни та юридичні особи - власники розташованих на відповідних ділянках будівель, будов і споруд. Земельним Кодексом власникам будівель, по суті, надано право вибору - придбати ділянку під будівлею у власність або в оренду. Природно, для більшості з них найкращим є перший варіант.
У Московській області викуп у власність земельних ділянок під будівлями є набагато більш поширеним.
2. Хто може придбати землю під будівлями у власність? Орендують площі в будівлях або власники?
Як вже зазначалося вище відповідно до абз. 2 п. 1 ст. 36 ЗК РФ виключне право на приватизацію земельних ділянок (тобто на їх придбання в приватну власність) мають громадяни та юридичні особи - власники розташованих на відповідних ділянках будівель, будов і споруд. Орендарі приміщень в будівлях не мають право отримати землю під ними у власність.
Слід врахувати, що у разі, якщо будівля (приміщення в ньому), що знаходиться на неподільному земельній ділянці, належить кільком особам на праві власності, ці особи мають право на придбання даної земельної ділянки у спільну часткову власність (або в оренду з множинністю осіб на боці орендаря ) - п. 3 ст. 36 ЗК РФ.
3. Як визначаються розміри викуповуються ділянок? Це жорстке обмеження периметром будівлі або можливе придбання у власність великих площ?
У чинному законодавстві питання про розмір викуповуються під будівлями ділянок чітко не визначений. Якщо слідувати букві закону, то з п. 1 ст. 36 ЗК РФ можна зробити висновок, що власник будівлі має виключне право на викуп землі, розташованої лише під будівлею, тобто в рамках його периметра ( «плями забудови»). Разом з тим, в п. 1 ст. 35 ЗК РФ і п. 1 ст. 552 ГК РФ зазначено, що при переході права власності на будівлю, будівля, споруда, що знаходяться на чужій земельній ділянці, до іншої особи вона набуває право на використання відповідної частиною земельної ділянки, зайнятої будівлею, будовою, спорудою та необхідної для їх використання. На практиці власнику будівлі надається земля не тільки в рамках периметра будівлі, а й земля, розташована поруч з ним і необхідна для експлуатації будівлі. В абз. 2 пункту 7 ст. 36 ЗК РФ, який присвячений питанням встановлення меж і розмірів виділених земельних ділянок, встановлено, що «межі і розміри земельної ділянки визначаються з урахуванням фактично використовуваної площі земельної ділянки відповідно до вимог земельного та містобудівного законодавства. Межі земельної ділянки встановлюються з урахуванням червоних ліній, меж суміжних земельних ділянок (при їх наявності), природних меж земельної ділянки ».
У Москві існує практика укладення окремих договорів оренди земельних ділянок, розташованих під «плямою забудови» будівлі і окремих договорів щодо прилеглої до будівлі землі.
4. З яких причин отримують відмову на дозвіл на покупку цієї землі?
За загальним положенням ЗК РФ (п. 4 ст. 28) відмова в наданні в приватну власність земельних ділянок не допускається за винятком випадків, коли:
· Земельна ділянка вилучена з обігу,
· Федеральним законом встановлено заборону на приватизацію ділянок,
· Ділянки зарезервовані для державних або муніципальних потреб.
Мається на увазі, що у всіх інших випадках зацікавлена особа має право звернутися до уповноважених органів для надання земельної ділянки під належним йому будинком в приватну власність або в оренду.
5. Якщо власник володіє частиною будівлі, то яку частку ділянки він може придбати?
Як вже зазначалося вище в разі, якщо будівля (приміщення в ньому), належить кільком особам на праві власності, ці особи мають право на придбання даної земельної ділянки у спільну часткову власність (або в оренду з множинністю осіб на боці орендаря) - п. 3 ст. 36 ЗК РФ. Таким чином, власник частини будівлі може претендувати (поряд з власниками решти будівлі) на отримання ділянки в часткову власність.
6. Чи може бути так, що відповідно до планів Московського уряду ділянку зарезервований під державні потреби. Чим це загрожує власникам будівлі? Чи є можливість купити ділянку в цьому випадку і як це здійснити?
На деякі земельні ділянки можуть бути накладені певні обмеження, які повинні бути відображені в Генеральному плані Москви, документах кадастрового обліку ділянки. Слід зазначити, що ситуація, коли будівля знаходиться у власності приватної особи, а земельну ділянку під ним має будь-які обмеження є досить рідкісною. За загальним правилом якщо ділянка зарезервована під державні або муніципальні потреби, то будівництво на ньому неможливо.
На практиці в Москві щодо ділянок з вищевказаними обмеженнями укладаються договори короткострокової оренди, які після закінчення терміну можуть бути не продовжено.
У ЗК РФ (ст. 49) існують положення, відповідно до яких будь-яку ділянку, в тому числі і розташований під будівлею, може бути у виняткових випадках вилучено для державних або муніципальних потреб шляхом його викупу. До числа таких випадків відносять, зокрема, розміщення на ділянці об'єктів державного або муніципального значення за відсутності інших варіантів можливого розміщення цих об'єктів, наприклад, об'єктів федеральних енергетичних систем, використання атомної енергії; оборони і безпеки, федерального транспорту, шляхів сполучення, інформатики та зв'язку. Рішення про вилучення ділянок для державних або муніципальних потреб приймається федеральними органами виконавчої влади і органами виконавчої влади суб'єктів РФ.
У ст. 239 ЦК України встановлено, що у випадках, коли вилучення земельної ділянки для державних або муніципальних потреб неможливо без припинення права власності на будівлі, споруди або інше нерухоме майно, що знаходяться на даній ділянці, це майно може бути вилучене у власника шляхом викупу державою або продажу з публічних торгів.
8. Яка викупна ціна земельних ділянок в Москві?
9. Які закони в даний час регулюють питання викупу земельних ділянок під і поряд з будівлями?
Антуфьев Ілля Володимирович,
Консультаційного Центру Нерухомості
тел. (495) 242-85-95, 242-85-75