У Самарській області розроблено новий порядок вирішення проблем ошуканих пайовиків. Їм запропонують взяти фінансову участь в добудові об'єктів, будівництво яких може бути завершено. Якщо ж звести довгобуд неможливо, забезпечувати пайовиків житлом буде залучений інвестор за можливість оренди компенсаційних ділянок. Новий механізм повинен почати діяти вже в цьому році.
Нові забудовники на старі проблеми
Зміни в Земельному кодексі РФ, які вступили в силу рік тому, дозволили передавати державні та муніципальні землі в оренду без торгів для будівництва масштабних інвестиційних проектів. У Самарській області, відповідно до регіональним законодавством, до них відносяться і проекти щодо забезпечення житлом ошуканих пайовиків.
Таким чином, у чиновників з'явилася можливість укладати договори оренди з новими забудовниками без проведення торгів. Ця можливість лягла в основу першого і пріоритетного варіанту вирішення проблем ошуканих пайовиків в рамках розробленого порядку.
Він передбачає, що забудовник зможе отримати в оренду компенсаційну майданчик під будівництво нового об'єкта і за його рахунок погасить вимоги певного числа ошуканих пайовиків. Таким чином, будуть вирішуватися проблеми пайовиків, будівництво проблемних об'єктів яких не може бути завершено.
Компенсаційна майданчик в рамках цього варіанту буде передана в оренду забудовнику, який представив кращий інвестиційний проект. Він буде обраний в ході конкурсного відбору по ряду критеріїв: кількість пайовиків, яким будуть надано житло, загальна площа пропонованого житла для пайовиків і термін задоволення їх вимог.
Компенсаційні майданчики також можуть надаватися без конкурсного відбору. Ділянка може бути переданий забудовникові, якщо того вже належить земля, вкраплення в територію майданчика. Також компенсаційні майданчики без конкурсу зможе отримати інвестор, який придбав сам довгобуд, право оренди землі під проблемним об'єктом або отримав майно попереднього забудовника в рамках процедури банкрутства. У всіх цих випадках до інвестора переходять і обтяження, пов'язані з правами пайовиків.
При цьому забудовник може використовувати ділянку тільки для житлового будівництва, зобов'яже в зазначені терміни довести будівництво до логічного кінця і задовольнити вимоги конкретних пайовиків. Те, що компенсаційні ділянки будуть передаватися інвестору в оренду, за задумом законодавців, не дозволить новому забудовнику розпоряджатися землею без виконання своїх зобов'язань.
Добудувати своїми силами
Інший варіант може бути реалізований на довгобудах, які відповідають всім нормативам, якщо їх технічні характеристики дозволяють завершити будівництво. Але в цьому випадку буде потрібно фінансову участь самих пайовиків.
Порядок передбачає, що при наданні земельної ділянки повинен визначатися його фінансовий потенціал і рентабельність інвестиційного проекту. Розробники виходили з того, що рентабельність не може бути менше 25%, інакше він стає економічно нецікавим. Таким чином, земельні ділянки будуть надаватися з розрахунку, що забудовник зможе направити на завершення будівництва довгобуду або інше задоволення прав пайовиків суму прибутку, отриману понад цього розрахунку.
Олександр Нефедов, голова уряду Самарської області (з виступу в Самарській губернської думі):
- Запропоновані зміни сприятимуть поліпшенню ситуації щодо задоволення прав вимог учасників пайового будівництва. Так, з'явиться можливість укладати з новими забудовниками договори оренди, де будуть чітко прописані зобов'язання інвесторів і наслідки їх невиконання, терміни закінчення робіт, цільове використання наданих земельних ділянок. Це дозволить нам забезпечити більш ефективний контроль за забудовниками.
- На сьогоднішній день немає можливості добудовувати проблемні об'єкти за бюджетні гроші і вирішувати проблеми пайовиків. Але і майданчики, які надаються забудовникам, не можуть повністю покрити витрати на добудову проблемних об'єктів. Тому запропонований варіант надання компенсаційної ділянки за фінансової участі пайовиків. Оцінюватиметься потенціал наданого ділянки, скільки він дозволить отримати, щоб це було цікаво забудовнику, і рентабельність проекту становила не менше 25%. Те, що буде отримано понад цю суму, інвестор зможе направити на вирішення проблем ошуканих пайовиків.