Ключові слова: земельна ділянка, договір оренди, право власності, плата, частина земельної ділянки, державний кадастровий облік, істотні умови.
Відповідно до ст. 22 Земельного кодексу України (далі - ЗК РФ) і ст. 606 Цивільного кодексу Російської Федерації (далі - ГК РФ) за договором оренди земельної ділянки орендодавець - власник (співвласники) земельної ділянки зобов'язується надати орендарю - зацікавленій особі у тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування земельну ділянку за плату.
Законодавством передбачено суттєві умови договору оренди. Так, в силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договір вважається укладеним, якщо між сторонами, в необхідної в які підлягають випадках формі, досягнуто згоди з усіх істотних умов договору. Істотними є умови про предмет договору, умови, які названі в законі або інших правових актах як істотні або необхідні для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою однієї зі сторін має бути досягнуто згоди.
Згідно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договорі оренди повинні бути зазначені дані, дозволяють точно встановити майно, яке підлягає передачі орендарю як об'єкт оренди. При відсутності цих даних в договорі умова про об'єкт, що підлягає передачі в оренду, вважається не узгодженим сторонами, а відповідний договір не вважається укладеним.
Таким чином, договір оренди земельної ділянки, предмет якого не узгоджений, є неукладеним.
У зв'язку з цим, потрібно поставити на державний кадастровий облік і індивідуалізувати не тільки всю земельну ділянку, а й ту його частину, яка передавалася в оренду.
ВАС РФ до Постанови Пленуму ВАС РФ № 73 сформував єдиний правовий підхід щодо арендоспособності частин індивідуально-визначених не споживає речей, до яких в тому числі відносяться і земельні ділянки (п. 1 ст. 607 ЦК України).
У пункті 9 Постанови Пленуму ВАС РФ № 73 роз'яснено, що на підставі ст. 607 ГК РФ (з урахуванням ст. 606 ЦК України про можливість передачі об'єкта оренди тільки в користування орендаря) сторони мають право укласти такий договір оренди, за яким в користування орендарю надається не вся річ у цілому, а лише її окрема частина. Крім того, якщо за договором оренди, укладеним строком на рік і більше, допускається користування частиною земельної ділянки, будівлі, споруди або приміщення, то відповідно до пункту 2 статті 651 ГК РФ, пунктом 2 статті 26 ЗК РФ він підлягає державній реєстрації, при це обтяження встановлюється на всю нерухому річ в цілому. [2]
Таким чином, зазначений Пленум ВАС РФ вказав на можливість здачі в оренду частини земельної ділянки без необхідності формування (виділення) самостійного ділянки з присвоєнням йому кадастрового номера, оскільки чинне законодавство не містить вимоги про поділ земельної ділянки для надання в оренду його частини.
Постанова Пленуму ВАС РФ № 73 є обов'язковим для арбітражних судів, в зв'язку з чим, була змінена судова практика по здачі об'єктів в оренду.
Можна навести кілька прикладів з судової практики.
Задовольняючи позовні вимоги, суди виходили з того, що при передачі в оренду у сторін не виникло питань з приводу того, що передається в оренду, а також з доведеності факту користування відповідачем спірною земельною ділянкою в заявленому розмірі та відсутності доказів його оплати.
Факт користування відповідачем спірною земельною ділянкою у розглянутий період відповідачем не заперечив.
Відповідач користувався земельною ділянкою на підставі укладеного договору оренди та правової невизначеності щодо розміру і розташування земельної ділянки у нього не виникало. [3]
2) Комітет з управління комунальною власністю м Барнаула звернувся до суду із заявою про визнання незаконною відмову Управління Федеральної служби державної реєстрації, кадастру і картографії по Алтайському краю в державній реєстрації договору оренди
Задовольняючи заявлену вимогу, суди керувалися, в тому числі п. 9 Постанови Пленуму ВАС РФ № 73, а також врахували наявність додатків до договорів оренди, які є графічним описом передаються в оренду частин нерухомого майна. Виходили також з того, що, оскільки об'єкт нерухомого майна, частина якого передана в оренду, раніше зареєстрований в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно та угод з ним, у сторін укладеного договору була відсутня невизначеність в індивідуалізації переданого об'єкта. [4] [5]
Основні терміни (генеруються автоматично). земельної ділянки, ГК РФ, земельну ділянку, оренди земельної ділянки, договору оренди, державний кадастровий облік, договір оренди, ЗК РФ, договір оренди земельної, частина земельної ділянки, частини земельної ділянки, договору оренди, договору оренди земельної, Постанова Пленуму, кодексу Російської Федерації, договору оренди земельної, викупу земельної ділянки, Індивідуалізація земельної ділянки, щодо земельної ділянки, меж земельної ділянки.