При укладанні угод, пов'язаних з відчуженням житлових приміщень, громадяни і ріелтери часто стикаються з ситуацією, коли в одній квартирі проживають особи, які є власниками даного житлового приміщення, а також особи, які не є власниками, але мають право користування займаними приміщеннями. При цьому виникає питання, якими правами володіють ці особи на житлове приміщення і чим відрізняються поняття "право власності на житлові приміщення" і "право користування житловими приміщеннями".
Загальна змісту поняття "право власності" дано в статті 209 Цивільного кодексу Російської Федерації. Відповідно до цієї статті власникові належать права володіння, користування і розпорядження своїм майном. Власник має право на свій розсуд вчиняти щодо належного йому майна будь-які, що не суперечать закону й іншим правовим актам дії, в тому числі відчужувати своє майно у власність іншим особам, передавати їм, залишаючись власником, права володіння, користування і розпорядження майном, віддавати майно в заставу і обтяжувати його іншими способами і т.п.
Перша особливість права власності на житлові приміщення полягає в тому, що правомочності власника здійснюються на належне власнику житлове приміщення відповідно до його призначення, тобто виключно для особистого проживання власника та членів його сім'ї, а також право власника здавати в оренду, належить йому житлове приміщення для проживання іншим громадянам. Житлове приміщення не може бути використано в інших цілях.
Другою особливістю права власності на житлові приміщення є та обставина, що купуючи квартиру в багатоквартирному будинку, власник набуває право власності не тільки на житлове приміщення, а й на частку в спільному майні будинку. Третьою особливістю права власності на житлові приміщення є наявність прав інших осіб крім власника, які проживають в приміщенні, що належить одному з осіб на праві власності.
Тут ми якраз і стикаємося з поняттям "право користування житловими приміщеннями". Користування житловим приміщенням, що належить на праві власності одному з членів сім'ї, регулюється не тільки нормами Цивільного кодексу Російської Федерації, а й Житловим кодексом Української РСР.
Статтею 127 ЖК УРСР передбачено, що члени сім'ї власника житлового будинку, квартири, які проживають разом з ним, мають право користуватися нарівні з ним приміщеннями в будинку, квартирі, якщо інше не було обумовлено при вселенні. Право користування приміщенням зберігається за цими особами і в разі припинення сімейних відносин з власником житлового будинку, квартири. Зміна власника не тільки квартири, але й житлового будинку не є підставою припинення житлових прав тих, хто припинив сімейні відносини з власником.
Тим самим житлові права, як власника житлового приміщення, так і не власника житлового приміщення, захищені рівною мірою.
Розглянемо наступний приклад. У двокімнатній квартирі проживає сім'я з двох чоловік: жінка і її колишній чоловік. Квартира дісталася колишньому чоловікові у спадок від його матері. Дружина була вселена власником в період шлюбу в якості члена сім'ї в установленому порядку. Після розірвання шлюбу колишній чоловік вирішив продати, що належить йому на праві власності квартиру. Чи має він право це зробити? Без сумніву. Як власник він має право розпорядитися долею квартири, і, зокрема, продати її. Що ж буде з його колишньою дружиною? Відповідно до статті 127 ЖК УРСР і пунктом 2 статті 292 Цивільного кодексу Російської Федерації перехід права власності на житловий будинок або квартиру до іншої особи не є підставою для припинення права користування житловим приміщенням членами сім'ї колишнього власника. Таким чином, колишня дружина при зміні власника збереже право користування житловим приміщенням. При цьому відповідно до пункту 3 статті 292 Цивільного кодексу Російської Федерації вона може вимагати усунення порушень її прав на житлове приміщення від будь-яких осіб, включаючи нового власника житлового приміщення.
На підставі викладеного можна зробити висновок, що право користування житловим приміщенням дозволяє його володареві істотно захистити свої права на проживання в житловому приміщенні, навіть не будучи його власником.
Необхідно додати, що якщо в квартирі ще проживає неповнолітня дитина, то власник відповідно до пункту 4 статті 292 Цивільного Кодексу може відчужити квартири тільки за наявності згоди органів опіки та піклування. Що по суті обмежує не тільки право власника на свій розсуд користуватися квартирою, а й обмежує його право відчужувати її. По суті справи це єдине обмеження щодо розпорядження власністю існуюче в чинному законодавстві.