Прибудинкова територія мкд і правила її змісту

Останнім часом у власників багатоквартирних будинків (МКД) все частіше виникають питання щодо прибирання, утримання та перебудови прибудинкових територій. Грамотне вирішення цих питань забезпечує комфортне проживання мешканців, а також, при продуманому професійному підході, - надходження стабільного прибутку. У цій статті ви знайдете актуальну інформацію про поняття «прибудинкова територія МКД» і корисні рекомендації по експлуатації таких територіальних утворень.

До переліку об'єктів, що знаходяться в спільному володінні власників житла багатоповерхових будинків, крім під'їздів, входять підвальні і горищні приміщення, а також ділянку біля будинку (прилегла територія МКД). У чинному Житловому Кодексі містяться положення, які вказують на те, що власники житла зобов'язані брати участь в утриманні таких земельних ділянок. Крім цього, кожен учасник ТСЖ наділяється певним переліком прав на розпорядження прилеглою земельною ділянкою. У той же час різночитання в трактуванні того, чия ж прибудинкова територія МКД. на практиці викликають багато питань. Можна знайти безліч прикладів свавільного використання таких ділянок. На території МКД з'являються магазинчики, в сквері встановлюють МАФ, замість дитячого майданчика облаштовується автостоянка і т. Д.

Потрібно розуміти, що у кожного прибудинкової ділянки є свій кадастровий номер. При цьому в прибудинкову зону включається не просто земля, а й доріжки, тротуари, сквери, спортмайданчики, клумби та інші об'єкти. Всі ці елементи входять в поняття «прибудинкова територія МКД».

За прийнятим нормам така територія включає:

земельну ділянку біля МКД;
зелені зони і об'єкти благоустрою;
спортмайданчики і ігрові зони;
стоянки автотранспорту;
пожежні під'їзди;
бойлерні і трансформаторні;
інші інфраструктурні об'єкти.

Межування ділянки біля МКД реєструється в спеціальному паспорті, дані якого доступні для вивчення всім зацікавленим особи. Знайти їх можна на офіційному порталі Росреестра. На онлайн-карті цього ресурсу можна встановити і статус прибудинкової землі (оренда або володіння ТСЖ).

У законодавчому акті «Про введення в дію Житлового кодексу» (ст. 16) вказується, що така територія є власністю власників житла в пайову участь. Для оренди частини ділянки необхідно закріплене в протоколі рішення зборів мешканців. Частки власників розраховують виходячи зі співвідношення житлоплощі.

Для приватизації прибудинкової ділянки не обов'язкова процедура реєстрації, підтверджена кожним власником квартири. Буде справедливим твердження, що придбання житла в МКД передбачає покупку частки в спільному майні. Таким чином, безкоштовна реєстрація пайової участі відбувається в процесі оформлення житла.

Благоустрій території будинків і все, що про нього треба знати

Нормативи проектування МКД і прибудинкової території

Для пристрою прибудинкової зони враховують розміри ділянки та щільність майбутньої забудови. Також велике значення має поверховість МКД і наявність доріг загальною експлуатації. Мінімальна площа прилеглої території повинна відповідати розмірам будинку. Параметри закріпленого за будинком ділянки визначаються за допомогою спеціальних формул. Також цей метод допоможе дізнатися, де буде розташовуватися прибудинкова територія МКД, скільки метрів складає мінімальну відстань до житлового кварталу.

В основі формули лежить загальна площа прибудинкової ділянки з розрахунку на один багатоповерховий будинок. Твір отримують методом прорахунку загальної площі всіх приміщень на середню величину ділянки на одиницю площі житла з урахуванням поверховості і терміну експлуатації будівлі.

де S н означає нормативну земельну площу,

Sк - загальну площу для всіх елементів будинку,

Упчу - питомий показник частині ділянки.

Фактичні розміри території визначають місце розміщення об'єктів, зону, виділену під будівництво окремих будівель, і інші особливості.

Розміщення прибудинкової зони починається від межі, позначеної в паспорті кадастру. Делегувати управлінські повноваження щодо своєї ділянки власники можуть ТСЖ, будинковим комітетам, керуючої компанії та організаціям некомерційного характеру.

Як проводиться межування прибудинкової території МКД, якщо земля не оформлена

якщо територія врахована в кадастрі;
якщо ділянка ще не зареєстрований.

Щодо земельних ділянок, внесеним до державного кадастр, діють норми для перебудови прибудинкової території МКД. Здавалося б, якщо така зона була виділена до того, як вступив в дію Житловий кодекс, то для формального перекладу в часткове володіння нічого не потрібно, але в реальності все інакше. Власникам необхідно звернутися у Федеральну реєстраційну службу для введення прибудинкової території у спільну власність. У правовому законодавстві така процедура називається правоподтверждающій, але не встановлює правові відносини. Іншими словами, права володіння, а також зобов'язання у власників квартир МКД з'являються навіть без реєстрації пайової участі.

На практиці набагато частіше зустрічаються ситуації, коли до вступу в силу ЖК територія МКД не внесено в кадастр. Щоб здійснити переклад такої ділянки в колективне володіння на безкоштовній основі, слід провести процедуру переоформлення в загальному порядку.

Результатом оформлення кордонів прибудинкової території МКД є поява у власників житла наступних прав:

Встановити на кордонах своєї території захисні споруди висотою до 20 см (за власні кошти).
Розмістити шлагбаум на в'їзних шляхах в межах прибудинкової ділянки.
Організувати на своїй ділянці місця відпочинку, спортмайданчики і інші інфраструктурні елементи.
Здійснити зведення споруди для розміщення систем автономного електро- і теплопостачання.
Передати частину прибудинкової території в оренду.
Облаштувати автостоянку для власних авто.
Облаштувати клумби або ділянки для вирощування овочів.

Для виникнення таких прав необхідно пройти процедуру реєстрації в кадастрі. Крім того, після внесення прибудинкової території МКД в держреєстр власники можуть брати участь в регіональних програмах з благоустрою за бюджетні кошти. Переклад землі, що прилягає до багатоповерхового будинку, в спільне володіння - досить складний процес, в ході якого можуть виникнути спірні питання з органами місцевої влади.

Оформлення кордонів прибудинкової території МКД передбачає проходження наступних етапів:

Для повноти картини розглянемо негативні наслідки небажання власників квартир МКД займатися межування прибудинкової території. Такий стан справ може мати негативні наслідки, які позначаться на комфорт і зручність проживання мешканців МКД. Вони полягають в наступному:

Відсутня особа, яка відповідає за благоустрій прибудинкової ділянки, і власники квартир не має права вимагати від підприємства, керуючого будинком, виконувати навіть такі елементарні речі, як прибирання двору.
Будинок, біля якого не виділено прилеглу ділянку, не може брати участь в бюджетних програмах по капремонту.
Попереднє зауваження посилюється ще і положеннями Містобудівного кодексу Росії. У цьому документі зазначено, що МКД з невиділеної прилеглою територією не може бути підданий реконструкції.
Відносно таких земельних ділянок діє і «правило сусідів», які, як відомо, із задоволенням приєднають до свого двору «безгоспну» територію. Відстояти права на відібрану частину двору в суді буде досить складно, так як відсутні будь-які документи, що підтверджують кордону прибудинкової ділянки.

Управління житлофондом: проблеми сфери і шляхи їх вирішення

Чи можна продати частину прибудинкової території МКД

Ділянка при МКД є колективною власністю, тому стає неможливою передача його частини в приватне володіння. Для зменшення прибудинкової ділянки необхідно отримати задокументоване згоду власника кожної квартири в МКД, після чого провести реконструкцію спільного майна. Якщо для проведення робіт з перебудови приміщень будинку необхідно приєднати до відчужуваної частини елементи спільної власності, то доведеться знову отримати дозвіл від власників.

Продати частину прибудинкової ділянки іншим способом можна, тільки якщо приватизоване житло постраждало в результаті стихії, нещасного випадку або прийшло в непридатність від часу. У таких ситуаціях продаж частини території МКД служить для відшкодування збитків і отримання необхідних коштів на відновлення житла.

Благоустрій прибудинкової території МКД за правилами

Основні норми, що описують благоустрій прибудинкової землі МКД, представлені у вітчизняному законодавстві, яке передбачає можливість проведення наступних заходів:

Прибирання ділянки та розташованих на ній об'єктів загального користування (при їх наявності).
Розміщення баків для збору сміття.
Прибирання опалого листя, снігу, відведення талих вод з прилеглої території.
Формування зон озеленення.
Освіта та благоустрій дитячих майданчиків.
Підтримка естетичного вигляду парканів, лавок і інших елементів.
Здійснення заходів, що забезпечують безпеку жителів (обробка слизьких доріжок взимку, запобігання падіння бурульок, обрізка дерев і т. Д.).

Якщо перекриття дворової зони МКД заборонено, то установка огорожі автопаркінгу та дитячого майданчика допускається. Жителі МКД можуть створювати перешкоди для в'їзду чужого автотранспорту на прибудинкова ділянка за винятком машин швидкої медичної допомоги, спецтранспорту поліції і рятувальників МНС.

Чинне законодавство визначає осіб, відповідальних за благоустрій прилеглої ділянки. Здійснення таких заходів оплачується мешканцями і орендарями МКД, можливо також виконання робіт власними силами або представниками ініціативної групи. Ще один варіант благоустрою прибудинкової території передбачає залучення бюджетних коштів, що виділяються на спеціальні програми.

Проведення капремонту території МКД передбачає наступні заходи:

укладання асфальту на під'їзних шляхах;
озеленення ділянок території;
монтаж огороджувальних споруд;
облаштування хоззону, спортмайданчиків, територій для дитячих ігор.

Як повинна проводитися прибирання прибудинкової території МКД

Збирання ділянки, що прилягає до МКД, виконують:

підприємства з обслуговування територій, які уклали контракт з керуючою організацією;
сторонні компанії, які мають відповідний договір, які підшукують виконавців і несуть відповідальність перед жителями МКД.

Процедура вибору будь-якого з перерахованих варіантів передбачає наявність рішення зборів мешканців. Про рішення необхідно повідомити керуючу організацію шляхом надання правильним чином оформленого документального підтвердження. Незалежно від обраного варіанту необхідно оформити контракт із зазначенням обов'язків і відповідальності виконавця.

Крім того, в договорі повинні бути присутніми наступні пункти:

Ми відзначали, що благоустрій та підтримання чистоти на прибудинковій території МКД здійснюється за рахунок власників, що передбачає наявність окремого пункту в платіжних документах на комунальні послуги. Це обумовлено тим, що саме мешканці є користувачами цієї території. Тут здійснюють прогулянки, паркують авто, займаються спортом і іншими справами.

ЖК Росії визначає нормативи, згідно з якими проводиться тарифікація послуг з обслуговування прибудинкової території МКД. Розмір платежу змінюється в залежності від розмірів житла кожного власника. При отриманні неякісних послуг і регулярні платежі мешканці можуть виставити претензію керуючої організації на предмет зниження розміру виплат.

Відносно того, як повинна забиратися прибудинкова територія МКД, правила описані в таких документах, як:

федеральні законодавчі акти;
норми житлового права;
регламент по техексплуатації МКД.

Вищевказаний перелік може бути розширений за рахунок регіональних нормативів, спрямованих на врегулювання взаємовідносин обслуговуючих підприємств з мешканцями. Подібні законодавчі акти регламентують перелік обов'язкових заходів, додаткових робіт, допоміжних послуг з утримання прибудинкової території МКД, порядок і терміни їх надання, рівень тарифікації та багато інших важливих питань. При цьому місцеві акти не повинні суперечити загальнодержавним нормативам. Контролювати відповідність нормативів реальних умов можуть місцеві виконавчі органи, Спецкомітету і власники житла.

Прейскурант тарифів на послуги з обслуговування прибудинкової території МКД коригується залежно від сезонних факторів. У теплу пору року основні роботи спрямовані на:

прибирання прилеглої ділянки від сміття;
догляд за газонами / клумбами / чагарниками;
стрижку трави;
підмітання доріжок;
очистку урн;
підтримання чистоти в зоні сміттєвих баків;
здійснення поливу зелених насаджень на прибудинковій території;
догляд за піском на дитячих майданчиках;
проведення малярних робіт, спрямованих на підтримку естетичного стану лавок, елементів ігрового майданчика, ландшафтних і інших споруд;
зволоження тротуарів в сильну спеку (понад 30 ° C).

У зимовий час крім співробітників до догляду за прибудинковою територією МКД залучаються машини для прибирання снігу. У цей період виконується:

прибирання снігу і зледенінь з під'їзних шляхів і пішохідних доріжок;
видалення снігу та льоду з дахів, козирків і виступаючих елементів;
огорожу місць підвищеної небезпеки до приїзду спецтехніки;
розпушення снігового покриву на газонах;
Очищення урн;
очищення входу в підвальне приміщення МКД;
очищення території біля каналізаційних люків від обмерзання;
підтримання порядку в зонах для занять спортом;
посипання тротуарів спеціальними складами для видалення криги.

Публічні слухання в сфері містобудівного планування: новий формат

Послуги з благоустрою прибудинкової території МКД включають озеленювальні заходи, спорудження конструкцій, включених в ландшафтний дизайн або виконують практичні функції (лавки, декоративні елементи, квітники). Перед оформленням контракту з обслуговуючим підприємством власники житла шляхом проведення загальних зборів встановлюють перелік необхідних робіт. В ході проведення зборів мешканців відбувається також обговорення і коригування вартості необхідних послуг. Рішення з усіх питань приймається на підставі простого голосування присутніх.

Контролюється якість надання послуг по догляду за прибудинковою територією МКД:

При встановленні фактів порушення умов контракту власники житла мають право звернутися зі скаргою до територіальних адміністративні органи. Ревізія за таким зверненням повинна бути проведена максимум через п'ять робочих днів.

Якщо з боку мешканців дотримані всі договірні формальності, але прибирання прибудинкової території МКД не відбувається, то квартиронаймачі мають право звернутися в такі інстанції як:

жілінспекциі;
до керівництва управляючої організації;
в організацію по захисту споживчих прав;
суд;
дільничну інспекцію.