Одним з істотних умов договору про іпотеку є предмет договору. Предмет визначається через найменування майна, його місцезнаходження, опис, які дозволять його ідентифікувати, вказівка права, в силу якого майно, що є предметом іпотеки, належить заставодавцю. Предметом договору про іпотеку можуть бути згідно зі статтею 5 Закону про іпотеку, по-перше, земельні ділянки, по-друге, підприємства, будівлі, споруди та інше нерухоме майно, що використовується у підприємницькій діяльності (ангари, цехи і т.д.). Предметом іпотеки можуть бути житлові будинки і квартири або частини житлових будинків і квартир, що складаються з однієї або декількох ізольованих кімнат; дачі, садові будинки, гаражі та інші споруди споживчого призначення. Таке майно найчастіше є заставою за договором житлового кредитування. Предметом іпотеки може бути і незавершене будівництво, яке розглядається як нерухоме майно, який зводять на відведеній земельній ділянці. Так, в статті 76 Закону про іпотеку прямо вказано, що при наданні кредиту для спорудження житлового будинку договором про іпотеку може бути передбачене забезпечення зобов'язання незавершеним будівництвом і належать заставодавцю матеріалами і обладнанням, які заготовлені для будівництва.
Крім майна предметом іпотеки може бути право оренди, що належить заставодавцю. До такого застави будуть застосовуватися загальні норми про іпотеку, якщо інше не передбачено Законом про іпотеку і не суперечить суті орендних відносин. Так, право оренди може бути предметом іпотеки лише за згодою орендодавця. Також не допускається заставу такого, права без згоди власника або особи, яка має право господарського відання, якщо законом або договором заборонено відчуження такого права без згоди даних осіб.
Об'єктами договору іпотеки можуть бути: будівлі, споруди, житлові та нежитлові приміщення, кондомініуми, підприємства як майнові комплекси, повітряні і морські судна, а також земельні ділянки, що не обмежені в обороті. В принципі, саме цей перелік і вказано в пункті 4 ст. 1 Закону про іпотеку. Іпотека може бути встановлена на будь-яке нерухоме майно, не вилучене з обігу. Але саме кредитування під заставу житлової нерухомості, на думку багатьох ісследователей1, є найбільш перспективною і значущою для економіки формою іпотечного кредитування. Житло в силу притаманних йому характеристик - нерухомого характеру, певною стандартизоване ™, легкої оцінки, наявності ліквідного ринку - ідеальний засіб забезпечення зобов'язань. Наявність власного житла є важливою характеристикою для осіб так званого «середнього класу», тому загроза його втрати стає найсильнішим стимулом своєчасного виконання зобов'язань.
Експерти відзначають, що іпотека формує у людини, яка взяла іпотечний кредит, нову мотивацію, спрямовану на підвищення рівня доходів, зацікавленість у сталому розвитку суспільства та стабільності права власності. Довгостроковість кредитування під заставу житлового приміщення дає можливість позичальникові не тільки розплатитися за наданим кредитом, а й використовувати залишилися вільні кошти на інші потреби.