Тепер про саму процедуру. Ми з продавцями зустрілися у ріелтора в офісі, уклавши угоду про завдаток, віддали завдаток, обидві сторони підписалися під цим соглашеніем.Ріелтор пояснила, що завіряти цю угоду у нотаріуса не обов'язково, тому що воно і так має юридичну силу. Ріелтор показала нам документи на квартиру (оригінали), вони зберігалися у неї в сейфі, тому що продавці з нею уклали договір.
Документи: два свідоцтва на власників квартири (подружжя) і акт пріватізаціі.Теперь ми повинні зустрітися у ріелтора, укласти у ріелтора ж договір купівлі-продажу, оплатити всю суму, що залишилася угоди, і ріелтор віддасть цей договір і документи до відділення юстиції, де процедура оформлення займе 21 день.Прічем ріелтор пояснила нам, що після закінчення 21 дня ми повинні забрати готові документи на своє ім'я, а старі свідоцтва на колишніх господарів повертаються їх колишнім власникам, тобто продавцям! Ми ж як покупці залишаємося в завислому стані як мінімум 21 день: гроші віддали, на руках ніяких документів немає, здивування щодо того, що разом з отриманням нових документів на наше ім'я старі свідоцтва про власність на квартиру повернуться їх попереднім власникам. Чому документи повертаються, а не вилучаються і поміщаються в архів? Чи всі тут законно? Гроші ми збираємося оплатити перерахуванням з рахунку на рахунок в одному банку. Що нам робити? Взяти розписку з продавців про переведення грошей і запевнити її нотаріально? Як ще підстрахуватися?
Шановна Галина! Дійсно, для людини, в перший раз зіткнулися з купівлею житла на терріторііУкаіни, дана процедура може викликати напад якщо не депресії, то повної спустошеності. Отже, по суті поставлених питань, повідомляю наступне.
1) Ряд ріелторських контор реально «не ловлять мух», вважаючи за краще плисти за течією і в кінцевому підсумку отримувати винагороду за «паперову роботу» - збір необхідних документів, перелік яких є вичерпним.
2) Ріелтори беруть у себе з «заначки» стандартні форми договору купівлі-продажу, угоди про завдаток, пропонують клієнтам заповнити, при цьому, особливо не піклуючись роз'яснити людям, що при реєстрації виробляються два дії - реєстрація договору і реєстрація права власності. Тому можна «попросити» зробити Вам особливі умови договору.
3) Припустимо, що договір про купівлю-продаж підписано (необхідності нотаріального посвідчення в даний час за законом немає), тобто укладений. Що таке укладений договір? Це взаємні зобов'язання, обіцянки. Наприклад, в даному випадку купівлі-продажу, це зобов'язання продавця передати річ, а покупця - прийняти і оплатити її (ст. 454 ЦК України).
Але обіцяти - не означає виконати. Продавець може і не передати річ, а покупець і не заплатити. Укладений договір може бути розірваний до початку його виконання, а може бути і взагалі не виконаний. Самі по собі укладення договору, взаємні обіцянки ще не означають, що покупець уже став власником, а продавець розлучився зі своїм правом.
Після укладання договору повинен бути виконаний відповідно до взаємними зобов'язаннями сторін, після цього можна говорити про перехід права до набувача і підставах для державної реєстрації права набувача. Зареєстрований договір - це підтвердження взаємних зобов'язань сторін, але не виникнення права власності набувача. Повний комплект документів, що підтверджують право власності на придбану за договором квартиру, включає:
1. свідоцтво про державну реєстрацію права на підставі даного договору;
2. примірник договору з двома написами: "Проведена державна реєстрація угоди" і "Свідоцтво про державну реєстрацію права". Як правило, при угодах з житлом укладення договору і виконання його (передача нерухомості і грошей) відбувається в один день, тому можлива одночасна реєстрація самої угоди (договору) і права на її підставі, і обидві написи проставляються одним штампом. Якщо проводиться тільки реєстрація угоди в штамп про Свідоцтві, вноситься запис: "Не видавалося". Природно, що штамп про видачу Свідоцтва заповнюється тільки на примірнику договору покупця. Отже, державна реєстрація угод (договорів) з нерухомістю - це тільки необхідна умова для їх укладення, зареєстрований договір є підтвердженням виниклого права тільки разом зі Свідоцтвом про реєстрацію права.
3) Як правило, більше ризику існує у продавця, що продає нерухомість, ніж у покупця. В принципі, можна, в договір включити умови про розстрочення платежа- наприклад, вказавши, що оплата суми, що залишилася за договором буде проведена не пізніше __ числа, але не раніше дати підписання акта про передачу житлового приміщення. Крім того, рекомендую включити в договір пункт про те, що зобов'язання продавця передати нерухомість покупцеві вважається виконаним після вручення цього майна покупцю і підписання сторонами відповідного документа про передачу.
Як підстраховка, можливий наступний варіант - якщо договір купівлі-продажу передбачає розстрочку платежу, то до моменту повної оплати майна продавець набуває право застави в силу закону (п. 5 ст. 488 ЦК України, якщо інше не передбачено договором). Покупець набуває право власності, але в подальшому продати куплену нерухомість без згоди продавця до припинення застави він уже не може.
В даному випадку додається ще одне реєстраційне дію - реєстрація обмеження права покупця запорукою на користь продавця. У цьому випадку покупець отримує Свідоцтво про реєстрацію права власності із зазначенням на реєстрацію такого обмеження. Слід зазначити, що дане реєстраційну дію повинно бути вироблено реєстратором самостійно, без заяви про реєстрацію застави з боку продавця і без додаткової плати за цю дію, оскільки обмеження виникає в силу закону незалежно від волі сторін (якщо в договорі купівлі-продажу не сказано, що застави при розстрочці платежу не виникає).
Якщо реєстратор не внесе такий запис, то установа юстиції буде нести майнову відповідальність відповідно до п. 1 ст. 31 Закону про державну реєстрацію прав за несвоєчасну і неточний запис в Єдиному державному реєстрі, якщо це відсутність запису про заставу спричинить збитки для продавця (наприклад в разі подальшого відчуження майна покупцем до повної оплати без згоди продавця). На підтвердження реєстрації застави в свою користь продавець має право отримати виписку з Єдиного державного реєстру (за окрему плату). Такий запис про заставу погашається на підставі спільної заяви продавця і покупця після повної оплати майна.
Така схема реєстрації не зовсім зрозуміла із загальноприйнятої точки зору на купівлю-продаж житла як на одночасне з укладенням договору відчуження майна, але абсолютно виправдана з точки зору процедури відчуження нерухомості відповідно до закону. Якщо договір вважається укладеним з моменту державної реєстрації, то саме з цього моменту у сторін виникають взаємні зобов'язання: у продавця - передати майно, у покупця - прийняти і оплатити його. Після підписання договору та його нотаріального посвідчення у продавця і покупця виникає тільки один обов'язок - вчинити дії щодо державної реєстрації угоди, наслідки ухилення від якої передбачені п. 3, 4 ст. 165 ГК РФ.
Справді, нерозумно продавцеві підписувати передавальний акт про передачу квартири без отримання грошей, а покупцеві передавати гроші, якщо державна реєстрація договору в установі юстиції виявиться неможливою в силу арештів, заборон та інших причин. Можливі також випадки продажу квартир і житлових будинків з розстрочкою платежу, коли сторони домовилися про перехід права, наприклад після 50% оплати. Одночасно здійснити реєстрацію угоди і переходу права до покупця в даному випадку неможливо. Спочатку реєструється договір, після чого сторони здійснюють розрахунки, а після передачі покупцем необхідної суми продавець передає майно і заявляє в установу юстиції про перехід права до покупця. Саме така процедура забезпечує захист законних інтересів всіх учасників угоди. А насправді, дуже багато будується на довірі.
Розписка в отриманні документів на державну реєстрацію видається кожному заявнику. При цьому якщо заявником одночасно були представлені документи і на державну реєстрацію договору продажу, і на державну реєстрацію переходу права, то заявнику може бути видана одна розписка в отриманні всіх представлених документів з посиланням на відповідні порядкові номери записів в книзі обліку вхідних документів.
5) Вперше чую, що колишні свідоцтва видаються колишнім господарям, - вони вже не несуть ніякого правового навантаження, в нас в юстиції, їх не видають, вони підлягають знищенню. Крім того, Свідоцтво про право власності підтверджує право власності на майно тільки на момент отримання цього свідоцтва. Органи юстиції відстежують всі угоди і власників через свій Реєстр, і якщо є необхідність підтвердження власника-видається витяг з Реєстру (100 рублів). Ваше свідчення актуально тільки для побутових служб - ПВС, ЖЕУ і т.д.