Перш ніж приступити до продажу квартири. необхідно уважно вивчити всі тонкощі чинного законодавства, особливо, якщо було прийнято рішення зайнятися цією угодою самостійно.
Про що говорить закон?
Чинне законодавство регламентує основні правила, які необхідно враховувати при продажу квартири.
Вони встановлюються такими нормативно-правовими актами, як СК РФ, НК РФ, а також ФЗ № 214.
Самостійно або з ріелтором?
Багато хто сумнівається, що без допомоги ріелтора або агентства нерухомості не вдасться продати нерухомість.
Найчастіше ці сумніви помилкові, оскільки більшість людей зможе впоратися з проведенням цієї угоди, питання полягає в іншому моменті - чи вистачить вільного часу?
До переваг звернення до ріелтору відноситься:
- економія особистого часу, сил і нервів;
- можливість перекласти свої зобов'язання на іншу особу;
- професіонал знайомий з усіма тонкощами справи, тому вигідно продасть нерухомість;
- не буде потрібно самостійно збирати документи і т.д.
Однак є й мінуси використання такої допомоги. Найголовнішим є додаткові витрати.
Ріелтор самостійно встановлює розцінки, які залежать від безлічі факторів.
Найчастіше вони настільки високі, що не всі потенційні клієнти готові їх оплачувати. Крім того, деякі ріелтори - шахраї, тому зробити правильний вибір серед маклерів не так просто.
Покрокова інструкція
Порядок проведення угоди виглядає наступним чином:
- Підготовка нерухомості до продажу.
- Пошук потенційних покупців, проведення огляду.
- Бесіда з покупцем, визначення основних умов угоди.
- Укладення попереднього договору з передачею авансу або передоплати в іншій формі.
- Збір необхідного набору документів.
- Складання та укладання договору (в цьому беруть участь обидві сторони).
- Реєстрація права власності покупця на нерухомість.
- Передача грошових коштів і ключів.
Підготовка до операції
Важливо враховувати, що кожен покупець враховує стан не тільки квартири, але і вдома, в якому вона розташовується.
Важливо простежити, щоб не було сміття в під'їзді, ліфт справно працював і не нагадував за своїм зовнішнім виглядом брудний кут.
Перевірте, щоб лампочки горіли, а сходові клітки виглядали акуратно.
Перед приходом потенційних клієнтів необхідно прибрати всю квартиру. рекомендується:
- простежити, щоб кухня була чистою;
- в туалеті повинні бути відсутніми неприємні запахи;
- непотрібні речі і предмети прибрати, оскільки звільнена від них квартира виглядає світло і просторо (особливо це стосується балкона);
- перевірте справність кранів і батарей.
Збір необхідних документів
Важливим етапом кожної угоди є забезпечення юридичної чистоти.
- Свідоцтво, яке підтверджує реєстрацію прав власності на нерухомість. Додатково до нього додаються правовстановлюючі папери - договір продажу квартири, дарування або прийняття спадщини. Це переконає покупця в тому, що продавець має право розпоряджатися об'єктом.
- Технічна документація. оформлена в БТІ. У неї входить план квартири, відомості по проведеної інвентаризації. Деякий час назад були прийняті законодавчі зміни, відповідно до яких тепер розробляють робочий план, що відображає всі характеристики нерухомості.
- Кадастрова документація разом з додатком, що стосуються внутрішнього планування. У ньому знаходиться інформація, що стосується перепланувань, проведення яких було зареєстровано. Додатково в кадастровому паспорті вказується точна метраж приміщень.
- Виписка, оформлена в ЕРГП про власників об'єкта.
- Виписка, для оформлення якої використовується будинкова книга. У ній знаходиться інформація про громадян, прописаних в нерухомості. Важливо, що цей документ є дійсним протягом короткого терміну часу, тому в його попередньому оформленні немає необхідності.
- Папери, які виступають підтвердженням відсутності боргів по виплаті комунальних платежів.
- Згода на проведення угоди від подружжя, якщо нерухомість була придбана після вступу в шлюб.
Якщо одним із власників нерухомості є громадянин, який не досяг повноліття, то перед проведенням операції необхідно отримати дозвіл від органів піклування.
визначення вартості
Один з найбільш складних моментів - визначення вартості об'єкта нерухомості.
- Метраж - основний показник, що враховується при визначенні ціни квартири.
- Розташування об'єкту. Якщо він знаходиться в центральній частині міста, то вартість буде вище, ніж на околиці. Додатково береться до уваги близькість станцій метро, транспортне сполучення, інфраструктура.
- Ремонт і наявність обробки. Фахівці відзначають, що якісно зроблений ремонт збільшує вартість нерухомості, як мінімум, на 10%.
Рекомендується перед здійсненням угоди провести косметичний ремонт, щоб усунути основні вади (поклеїти шпалери, усунути сліди іржі і т.д.).
При розрахунку вартості важливо враховувати:
- технічний стан об'єкта;
- юридичні моменти;
- рівень безпеки.
Потенційним покупцям повинно бути відомо про те, що квартира продається.
Сповістити про це можна кількома способами:
У будь-якому випадку повідомлення про відчуження нерухомості має включати в себе наступні положення:
Правила продажу квартири
Правила продажу квартири - покажчик для громадян, які вирішили самостійно провести операцію. Вони встановлюються чинним законодавством, тому є обов'язковими для виконання.
З неповнолітнім
Якщо одним із власників квартири є громадянин, який не досяг повноліття. то необхідно отримати згоду на проведення операції від органів опіки.
Для цього необхідно звернутися в зазначену службу і скласти заяву, вказавши в ньому все найважливіші відомості.
Якщо житлові умови після проведення операції не будуть змінені в гіршу сторону, то органи опіки видадуть дозвіл.
Без його наявності всі проведені заходи, що мають юридичну значимість, будуть недійсними.
Попередньо їм необхідно направити пропозицію про покупку цієї частини.
Власники інших часток можуть:
- відмовитися від переважного права (скласти відмова в нотаріальній палаті);
- промовчати протягом 30 діб (складання відмови не буде потрібно, власник частки зможе її продати);
- дати згоду на пропозицію.
приватизованої
У разі якщо відчужується приватизована власність, то потрібно отримати згоду на продаж від інших власників, якщо такі є, а також від дружини.
Згода є дійсним тільки при його завіренні у нотаріуса.
Для цього буде потрібно присутність тільки ту людину, яка дає угоду, з документів тільки паспорт (для чоловіка додатково необхідно свідоцтво вступу в шлюб).
Що таке продаж квартири з обтяженням? Дізнайтеся тут.
порядок оформлення
Оформлення операції з продажу квартири здійснюється в органах Росреестра. Для цього необхідно здати набір документів. Присутніми маємо обидві сторони - покупець і продавець (їх довірені особи).
Які документи необхідні?
Для продажу квартири буде потрібно підготувати наступні документи:
- Правовстановлюючі паперу на нерухомість, свідоцтво про власність продавця.
- Паспорти обох сторін.
- Згода на продаж квартиру, дозвіл на угоду від органів опіки, якщо власником є неповнолітній громадянин.
- Квитанція, що підтверджує оплату державного мита.
- Виписка з додому книги, з єдиного реєстру.
- Довідка про відсутність комунальних заборгованостей.
- Акт прийому-передачі нерухомості.
- Попередній договір (якщо він був укладений).
- Технічна і кадастрова документація.
Укладання договору
При проведенні операції по відчуженню нерухомості може бути укладено два договори - основний і попередній:
- Перший включає в себе основні положення з продажу - вказівка ПІБ обох сторін, повна вартість квартири, права і обов'язки учасників угоди, правові наслідки угоди і т.д.
- Другий договір укладається перед підписанням першого. Його предметом виступає передоплата - аванс або завдаток.
взаєморозрахунки
Після підписання договору необхідно зареєструвати право власності на об'єкт, а також провести розрахунок.
Передбачається кілька способів:
- З використанням готівкових коштів (з присутністю свідків, попередньо рекомендується провести купюри через касовий апарат, щоб переконатися в їх достовірності).
- Безготівковим шляхом (переклад на банківський рахунок).
- З застосування осередки в банку (один з найбільш безпечних способів).
передача квартири
Передача нерухомості відбувається зі складанням передавального акта.
Його підписання означає, що продавець зробив свої зобов'язання, а покупець згоден прийняти нерухомість.
Цей документ не вимагається реєстрації, при бажанні його можна засвідчити у нотаріуса.
Потрібна форма попереднього договору купівлі-продажу квартири? Подробиці в цій статті.
Відповідно до чинного законодавства з будь-якого прибутку, отриманого громадянином, стягується податок, сума якого дорівнює 13%.
Важливо враховувати наступні нюанси:
- Прибуток від відчуження нерухомості, яка знаходиться у володінні більше трьох років, не належить до оподатковуваного базі.
- Якщо вартість квартири менше 1000000 крб. то податок також не сплачується, навіть якщо вона перебувала у власності менше трьох років.
Податок не сплачується, якщо дохід, отриманий шляхом продажу нерухомості, не перевищує витрати.