Поняття девелопменту нерухомості.
Поняття розвиток ( «девелопмент») нерухомості використовується в літературі в двох взаємопов'язаних значеннях.
По-перше, під девелопментом розуміється якісне матеріальне перетворення об'єктів нерухомості, що забезпечує зростання їх вартості і провідне одночасно, як правило, до збільшення сукупного фонду нерухомості.
По-друге, девелопмент розглядається як відображення професійної підприємницької діяльності з організації процесів девелопменту.
Девелопмент органічно пов'язаний з первинним ринком нерухомості, є рушійною силою його розвитку.
У найбільш «чистому» вигляді обидва значення поняття «девелопмент» реалізуються в ринкових умовах, однак, можливі варіанти, коли розвиток нерухомості не переслідує збільшення вартості саме даного об'єкта, але сприяє зростанню цінності території, регіону або навіть цілої країни, коли мова йде про реалізацію державних проектів або програм.
Будучи загальним поняттям, що відбиває якісне перетворення одного об'єкта нерухомості в інший (незабудованої земельної ділянки в ділянку з поліпшеннями, застарілого будівлі в реконструйоване та ін.), Девелопмент конкретизується через ряд процесів:
- нове будівництво будівель і споруд на незабудованих земельних ділянках;
-реконструкція - відновлення корисності зношеного об'єкта нерухомості з використанням сучасних технологій і матеріалів;
-реставрація - відтворення об'єкта нерухомості в незмінному стані;
-модернізація - розширення, в тому числі, зміна, корисності об'єкта нерухомості шляхом зміни архітектурних і об'ємно-планувальних рішень з використанням нових технологій і матеріалів;
-розвиток територій - комплексна забудова, реконструкція і модернізація об'єктів нерухомості в масштабах кварталів, районів та інших великих територій.
Девелопмент представляє собою єдність фізичних, економічних і правових процесів.
Будь-який розвиток об'єкта нерухомості пов'язане з фізичними змінами, які забезпечують появу у об'єкта нових споживчих якостей, відповідних умов, що змінюються потребам суспільства. Ці зміни можуть бути кардинальними (перетворення незабудованої ділянки землі в ділянку з будівлею), можуть бути не дуже помітними зовні (як це йде справа при перекладі об'єкта з одного функціонального використання в інше - з житлового фонду, наприклад, в «нежитловий»), але вони завжди присутні, будучи необхідною ознакою девелопменту, необхідною умовою для підвищення економічного ефекту від використання об'єкта.
Економічний аспект девелопменту реалізується в підвищенні цінності об'єкта нерухомості внаслідок вироблених фізичних змін. При цьому самі фізичні зміни ще не є аргумент на користь збільшення цінності об'єкта - вони тягнуть за собою зміну цінності об'єкта лише остільки, оскільки забезпечують поява об'єкта, що володіє споживчими якостями, що роблять цей об'єкт затребуваним на ринку. Таким чином, зростання цінності забезпечується не будь-якими фізичними перетвореннями, а такими, які відповідають вимогам ринку, запитам споживачів. Чим більше це відповідність, тим вище цінність створюваного об'єкта, тим вище ефективність девелопменту.
Правовий аспект девелопменту пов'язаний з юридичним оформленням проведених змін, появи якісно нового об'єкта нерухомості, що володіє цінністю більшої, ніж вихідний. Реєстрація новоствореного об'єкта і прав на нього є принципово важливим моментом, оскільки тільки після цього можна говорити про завершення процесу девелопменту.
Девелопмент забезпечує розв'язання суперечності між змінюються і зростаючими потребами суспільства в послугах, що надаються з використанням нерухомості, з одного боку, і готівкою якісними і кількісними характеристиками нерухомого майна, з іншого.
Етапи девелопменту нерухомості
Результатом девелопменту є виникнення нового об'єкта нерухомості, що задовольняє певні потреби бізнесу і населення і за своїми характеристиками таким як матеріальність, довговічність, висока капіталомісткість, участь в ряді вопроізводственних циклів відноситься до капітальних благ.
Створення кожного об'єкта нерухомості - особливий інвестиційний проект, так що основою для дослідження процесу девелопменту є підхід до нього як до інвестиційного проекту.
На проекти девелопменту поширюються всі характеристики, які відносяться до проектів в цілому, такі як одноразовость, неповторність, обмеженість у часі, спрямованість на певний результат. Проект може бути визначений як система послідовних взаємопов'язаних заходів, спрямованих на досягнення виразно сформульованого неповторного результату в заданий період часу з використанням обмеженого набору ресурсів.
Під інвестиціями розуміються довгострокові вкладення коштів з метою їх подальшого повернення і отримання доходу.
Виходячи з цього можна дати таке визначення інвестиційного проекту: «Інвестиційний проект - свідомо реалізується система послідовних взаємопов'язаних заходів з використанням обмеженого обсягу ресурсів протягом заданого періоду часу, спрямована на створення активів з довгостроковим характером використання в цілях подальшого повернення вкладених коштів і отримання доходу». В якості конкретних варіантів інвестиційних проектів можуть виступати: створення нового підприємства, розширення виробництва, створення нової бізнес-лінії та ін. Та ін. В тому числі і створення нових об'єктів нерухомості.
Відповідно до цього, проект девелопмента- це свідомо реалізується система послідовних взаємопов'язаних заходів з використанням обмеженого обсягу ресурсів протягом заданого періоду часу, спрямована на створення якісно нових об'єктів (комплексів об'єктів) нерухомості в задані терміни з метою подальшого повернення вкладених коштів і отримання доходу.
Проекти розвитку нерухомості виступають як різновид інвестиційних проектів, що відрізняється, певними особливостями. У числі цих особливостей: висока капіталомісткість проектів, тривалість інвестиційного циклу, фізична цілісність. неподільність (як правило) створюваного об'єкта, інноваційний характер проектів та ін. роблять проекти розвитку нерухомості досить складними для реалізації.
В процесі девелопменту вирішується цілий комплекс взаємопов'язаних проблем, причому рішення багатьох з них здійснюється паралельно. Звідси весь процес девелопменту можна розбити на підпроцеси, пов'язані один з одним в певній послідовності.
У найбільш загальному вигляді проект розвитку нерухомості можна звести до трьох основних фаз: концептуальна, організаційно-проектна, будівельна. причому кожна з них може займати цілий ряд років, так що власне будівництво становить в загальному циклі девелопменту лише незначну частину. Поділ на зазначені складові видається цікавим, перш за все, тому, що підкреслює важливість зазначених складових, хоча і мало ще що говорить про їх зміст.
Більш детальним і наближеним до практики є підхід, згідно з яким виділяються п'ять основних етапів реалізації проектів розвитку нерухомості. кожен з яких, в свою чергу, розбивається на ряд складових: