Переїхати в більш просторе житло - мрія майже кожного росіянина. Які є способи поліпшення житлових умов на ринку сьогодні?
Поліпшення житлових умов - поняття розтяжне. Банки розуміють під цим одне, ріелтори інше, а покупці - третє. Крім того, поліпшення поліпшенню рівня: одна справа додати півмільйона і переїхати з «однушки» в «двушку», інше - взяти іпотеку, так би мовити, «з нуля». Адже переїзд з знімною у власну квартиру - теж поліпшення житлових умов. Але зупинимося на першому варіанті, коли є власна квартира і бажання обміняти її на більш просторе житло.
Швидше, але дорожче
В середньому різниця в ціні між однокімнатною і двокімнатною квартирою в Петербурзі становить близько мільйона рублів. Але на ділі людям часто потрібна менша сума: одні згодні обміняти «однушку» в «брежневка» на «двушку» в «хрущовці», і тоді різниця зменшується, у інших є банківські накопичення. Так необхідна сума може скоротитися до півмільйона або і того менше.
«Дійсно, продати наявне житло і купити більш простору квартиру - це, мабуть, найпоширеніший спосіб поліпшення житлових умов, - підтверджує керівник управління іпотечного кредитування ВАТ« Балтійська іпотечна корпорація »Маріанна Белькова. - Найчастіше різницю між вартістю продається і купується квартирами беруть з накопичених коштів, або, в залежності від суми, беруть споживчий кредит або іпотеку. Споживчі кредити беруть зазвичай, якщо необхідна сума коливається в районі 100-500 тис. Рублів. Ставка хоча і висока, зате немає додаткових одноразових комісій і витрат ».
Керівник брокерського відділу АН «Бекар» Антоніна Соловйова радить вдаватися до допомоги споживчого кредиту тоді, коли сума не перевищує одного мільйона рублів. «Плюси споживчого кредиту в тому, що можна заощадити на страховці, проведенні операції, оформленні кредиту.
Споживчий кредит видається на 5 років, і, якщо не вистачає на квартиру, найчастіше його і беруть. Мінус в відсотковою ставкою, яка може доходити до 22% ».
Але споживчі кредити як і раніше залишаються популярними серед тих, хто покращує свої житлові умови. Психологічно людині простіше трохи переплатити за вищими відсотками кредиту, ніж закладати в банк всю квартиру, як відбувається у випадку з іпотекою. Але і тут можна зіткнутися з труднощами: для отримання великого споживчого кредиту, швидше за все, знадобляться поручителі. Банки йдуть назустріч і поступово повертають в список потенційних поручителів не тільки далеких родичів, а й знайомих позичальника. Правда, згідно зі статистикою, більшість поручителів по великих кредитах - це все ж найближчі родичі і лише в поодиноких випадках - друзі позичальника.
Під заставу квартири
Більш прагматичні покупці вибирають іпотеку. Шкода закладати в якості початкового внеску всю колишню квартиру, але здоровий глузд на стороні банку. Тим більше якщо сума кредиту перевищує 700 тис. Рублів. «У більшості випадків люди беруть кредит на суму 1,5-2 млн рублів під процентну ставку 11,5-13%, - говорить Антоніна Соловйова. - Плюсом іпотеки є більш низька ставка і можливість отримання більшої суми, якої вистачить на покупку квартири ».
Однак Маріанна Белькова застерігає: «Ставка по іпотеці значно нижче, але є витрати, такі як страхування, оцінка, державні мита, комісія за видачу кредиту і так далі». Правда, справедливості заради варто відзначити, що за останні місяці багато банків відмовилися від стягування комісії за розгляд заявки, а деякі - і від комісії за видачу кредиту. В інших банках відповідні умови час від часу вводяться в вигляді акцій.
На практиці вигідний іпотечний кредит на поліпшення житлових умов виглядає так. Стара квартира продається, а виручені за неї кошти йдуть в рахунок первинного внеску по іпотечному кредиту на нову, більш комфортну квартиру. Процентна ставка в цьому випадку буде мінімальною, в 1,5-2 рази нижче, ніж ставка за споживчим кредитом. Відсутню частину вартості житла покупець поступово виплачує, при цьому найвигідніше це зробити якомога швидше, за п'ять, максимум сім років, тоді вдасться отримати найменшу ставку по кредиту і заощадити на виплаті відсотків. Питання про проживання сім'ї в період зміни житла може бути вирішене за допомогою вибору серйозної ріелторської або брокерської компанії, яка допоможе провести операцію продажу старої квартири і покупки нової паралельно.
спецпрограми
Спеціальні програми щодо поліпшення житлових умов є в деяких банках. Наприклад, іпотечна програма «DeltaІнвест» в банку DeltaCredit або іпотечна програма «На поліпшення житлових умов» банку BSGV. Але призначені вони не для тих, хто хоче обміняти свою квартиру на більш простору.
«Тут в заставу йде не при-знаходять за допомогою іпотеки квартира, а будь-яка інша, - пояснює Маріанна Белькова. - Найпоширеніша ситуація, коли батьки хочуть купити квартиру дітям і закладають свою квартиру, беручи кредит на нову в споруджуваному будинку. Перевага в тому, що при закладанні вже наявного житла часто не потрібно ніякого початкового внеску, досить підтвердити дохід на необхідну суму. Наприклад, квартира у батьків варто 5 млн, а квартира, що купується їх дитині, варто 2,5 млн рублів. Разом сума кредиту - це 50% від закладається квартири ».
За словами експертів, часто таким кредитом користуються і молодята, батьки яких готові допомогти їм, заклавши своє житло. «Такий кредит може бути отриманий для придбання нерухомості на ранніх стадіях будівництва будинку або коли будинок не може бути акредитований банком, наприклад, якщо компанія будує не по 214-ФЗ, - додає Антоніна Соловйова. - Також користуються попитом і земельні ділянки під будівництво будинку. У таких програмах процентні ставки вищі за середньоринкові приблизно на 1% ».