Що таке майнове відрахування за продаж квартири, і хто має право його отримати?
Відрахування - це надана державою пільга по деяких податках. Він означає можливість не оплачувати певну частину податків або повернути їх раніше сплачені суми. Зазначений податкове вирахування застосовується лише до об'єктів нерухомості.
Відрахування при реалізації нерухомості має на увазі наступні варіанти:
- повне звільнення продавця від сплати податку;
- податок розраховується з частини отриманого доходу;
- податок підлягає оплаті з повної суми, вирученої продавцем.
Розглянемо докладніше кожен з варіантів.
Як отримати податкове вирахування з продажу квартири?
Повернення коштів у разі продажу квартири є майновим податковим вирахуванням.
Продаючи квартиру або інший об'єкт нерухомості, продавець отримує прибуток. З суми цього прибутку потрібно заплатити податок. Але його розмір можна знизити при подачі декларації, застосувавши на продаж відповідного податкового вирахування. Даний відрахування буде залежати від тривалості володіння об'єктом. Якщо у власності житло перебувало менше ніж три роки, оподатковуваний суму можна знизити не більше ніж на 1 000 000 рублів. З залишку суми потрібно буде заплатити податок.
Приклад: Ви продали квартиру, яка перебувала у власності менше ніж 3 роки за 4 000 000 руб. Дану суму, можливо, знизити на 1 мільйон руб. і податок сплатити з 3 мільйонів руб. (4 000 000 мінус 1 000 000), тобто 13% від 3 000 000 = 390 тисяч руб.)
Якщо у власності квартира була більше ніж 3 роки, продавець буде звільнений від сплати податку. Тобто неоподатковувану суму в подібному випадку можливо знизити на суму, отриману від реалізації квартири, в результаті вона буде = 0.
Приклад: Ви продаєте житло, яке перебувало у власності більше 3 років за 4 000 000 руб. Ця сума може бути знижена на виручену від продажу квартири суму, тобто на ті ж 4 мільйони. В результаті оподатковувана податком база буде дорівнює 0 (4 000 000 - 4 000 000 = 0).
Отже, продавати житло вигідніше після 3-річного періоду володіння.
У разі реалізації квартири, яка оформлена в спільну або часткову спільну власність, сума відрахування буде розподілена між усіма власниками даного об'єкта нерухомості виходячи з частки кожного з них, або за досягнутою між співвласниками домовленості.
Продаючи нерухомість, яка була у власності менше ніж три роки, потрібно проаналізувати доцільність застосування вирахування, оскільки зустрічаються ситуації, коли нерухомість реалізується з незначним підвищенням його ціни, тоді на підставі п.п. 2 п.1 статті 220 НК можна скористатися правом на зниження суми отриманого прибутку на суму витрат, пов'язаних з його купівлею.
Обчислення 3-річного терміну
Слід враховувати, що трирічний термін починає вважатися з моменту, коли було отримано свідоцтво про реєстрацію права на житло. Дотримання цього правила є дуже важливим, однак, як показує практика, трапляються й інші ситуації:
Наприклад, господар квартири проживає в ній уже чверть століття. І ось він приватизує своє житло і незабаром вирішує його продати. Але трирічний термін з дати видачі зазначеного свідоцтва ще не закінчився, тому власник квартири буде оплачувати всю суму податку; Інша ситуація. 4 роки тому сім'я купила квартиру в рамках пайової будівництва. 3 роки тому будинок був введений в експлуатацію, однак документи були видані тільки 2 роки тому. Відповідно, ще не минув встановлений термін.
Скільки разів дозволено застосовувати відрахування при продажу житла?
Відрахування при продажу житла на відміну від вирахування в разі купівлі надається протягом життя в необмеженій кількості. Але тільки 1 раз на рік.
Тобто за рік можна продати скільки завгодно об'єктів нерухомості, а звільнити в цілому з отриманого прибутку годі й більше 1 мільйона рублів (для випадків, коли майно перебувало у власності менш ніж три роки) за однією з угод або за всіма. З прибутку, що залишився необхідно заплатити 13% -й податок.
Для отримання вирахування при продажу квартірпи потрібно надати в МИФНС податкову декларацію з додатком наступної документації:
- договір купівлі-продажу;
- паспорт (інший засвідчує особу документ);
- ІПН;
- документи, що підтверджують факт отримання грошей з призначенням платежу;
- або розписка в отриманні коштів, у разі готівкового розрахунку.
Вивчивши декларацію, податковий орган перерахує платнику податків на рахунок покладений йому відрахування протягом 90 днів.
У разі ухилення від подання декларації про доходи або поданні неправдивої інформації ст. 198 КК передбачена відповідальність. На порушника може бути накладено солідний штраф, а також він може позбутися волі.
Майновий вирахування пенсіонерам
Є ряд винятків:
- Якщо житло приватизоване.
- Якщо житло перебуває у власності відповідно до договору довічної ренти.
- Якщо воно отримано в спадщину або в дарунок від близького родича або члена сім'ї платника податку.
При заяві в податковій декларації відрахування, розрахунок податку буде здійснюватися таким чином:
Оподатковувана податком сума прибутку: 6 000 000 - 1 000 000 = 5 000 000 рублів.
ПДФО = (6 000 000 - 1 000 000) помножене на 13% = 650 000 рублів.
У разі ж якщо Сидоров зажадає податкової відрахування в розмірі підтверджених відповідними документами витрат, розрахунок прибуткового податку буде проводитися інакше:
ПДФО = (6 000 000 - 5 000 000) помножене на 13% = 130 000 рублей.
В обох випадках, якщо б Сидоров продав житло через 3 роки з моменту придбання (а не через два, як зазначено в прикладі), він вважався б звільненим від сплати податку, згідно з чинним законодавством.
Також тепер не вийде заощадити, скориставшись податковим вирахуванням при продажу житла, прописавши в договорі ціну, меншу вартості на момент реєстрації права на власність, помножену на що знижує коефіцієнт. В даному випадку, відповідно до п. 5 ст. 217.1 Податкового кодексу, отриманий продавцем дохід буде прирівняний до кадастрової вартості, помноженої на що знижує коефіцієнт. Розраховуватися податок при продажу житла буде виходячи з його кадастрової вартості. Поряд з цим п. 6 ст. 217.1 НК дає органам влади суб'єктів РФ можливість знижувати до 0:
- понижуючий коефіцієнт;
- мінімальний термін володіння майном.
Якщо продавець квартири не згоден з сумою ПДФО, він може оскаржити в суді суму кадастрової вартості.
Як не платити податок з продажу нерухомості?
При продажу нерухомості, замість застосування вирахування її власник може знизити оподатковуваний податком суму доходу, надавши в податкову - документацію, що підтверджує витрати на покупку (дивіться приклад вище).
Слід зазначити, що скрутне матеріальне становище власника квартири не може звільнити його від сплати ПДФО при її продажу. Як показує практика, суди не завжди стають на бік платника податків, особливо якщо об'єкт нерухомості знаходиться в новобудові і купувався з метою отримання прибутку.
Спочатку пропонувалося звільнення від сплати податку при реалізації житла для громадян, у яких на момент укладання угоди купівлі-продажу реалізований об'єкт нерухомого майна - це єдина знаходить у власності нерухомість. Але виникли труднощі з трактуванням поняття «єдине житло, оформлене у власність».
Також було висловлено думку про те, що таким станом можуть скористатися недобросовісні продавці.
Наприклад. Громадянин проживає у своїх родичів, а об'єкт нерухомості, який є «єдиним житлом у власності», хоче продати, після чого купити інше і знову продати його. При цьому відпаде необхідність вичікувати закінчення 5-річного терміну для звільнення від сплати податку при продажу житла.
Мета введення Закону N 382 - зниження привабливості перекуповування об'єктів нерухомості як способу отримання прибутку і фіксація збільшення житлової вартості.
Якщо у вас залишилися невирішені питання з приводу отримання податкового вирахування при продажу квартири або вам потрібна допомога в його оформленні, то наш черговий юрист онлайн готовий безкоштовно вас проконсультувати.