Адекватна оцінка нерухомості
Кожен купець нахвалює свій товар, яким би він не був. Так, ця звичка жива ще з давніх-давен, проте, вона може зіграти і проти «купця», якщо той буде свідомо завищувати ціну на житло.
Нинішній покупець не те, що перебірливий - він просто добре знайомий з ситуацією на ринку нерухомості і орієнтується в цінах, тому не варто за «хрущовку» просити таку ж суму, як і за елітну квартиру.
Не забудьте про так званому запасі. Додайте до бажаної сумі, яку ви збираєтеся отримати в результаті угоди, ще кілька сотень доларів -покупець обов'язково буде торгуватися, намагаючись «збити» ціну.
Коли займатися документами?
Документація, необхідна для угод з нерухомістю - один з найважливіших моментів процесу купівлі-продажу, тому відкладати збір документів в довгий ящик не коштує. Багато з продавців, знаючи, що збирати документи на квартиру дуже довго, нудно і часом дорого, намагаються відкласти цю частину роботи на більш пізні терміни, які можуть виявитися крайніми і підвести угоду під ризик зриву.
Інші - навпаки - намагаючись покінчити з рутинно-документальної обов'язком якнайшвидше, поспішають, і в результаті виявляється, що деякі з паперів застаріли ще до вступу в право володіння нерухомістю нових господарів, тому їх доводиться оновлювати.
Отже, що означає вчасно «зробити» документи при продажу квартири?
Щоб не поспішати і не затягувати з підготовкою пакету документів, вам необхідно проконсультуватися з досвідченим нотаріусом. Він, вивчивши вашу конкретну ситуацію, може порадити які саме довідки та виписки вам збирати і коли це потрібно робити, щоб не поспішати, не запізнюватися і не переплачіать за терміновість.
В принципі, можна тримати напоготові всі документи, крім довідки з БТІ, яка коштує дорого, а термін дії має обмежений. Тому краще дочекайтеся реального покупця і вже після того, як з'ясується, що він готовий купити квартиру, замовляйте виготовлення виписки.
Підготовка інших документів теж має деякі нюанси:
- Виписка з ЕГРП - платна. Її термін дії не визначений законодавчо, але дійсним цей документ вважається не більше 30 днів. Тому не поспішайте з отриманням.
- Форма №9. Довідка про осіб, зареєстрованих в квартирі. Отримати її можна безкоштовно, але при цьому слід врахувати специфіку роботи наших держслужбовців, графік прийому паспортиста і наявність черг.
- Копія паспорта продавця (можна зробити в будь-який момент на своєму ПК і роздрукувати в домашніх умовах за наявності принтера).
- Правовстановлюючі документи на нерухомість (всі наявні в розпорядженні договори: приватизації, дарування, купівлі-продажу і т.д.).
- Довідка з ЖЕКу про відсутність заборгованості за комунальні послуги (термін дії - 30 днів).
- Довідка з податкової інспекції про відсутність боргу з податку на нерухомість (актуальна, коли квартира дісталася продавцеві в спадок або в результаті дарування).
- Довідка про те, що квартира не підлягає капітальному ремонту (термін дії - 30 днів).
Якщо продавець нерухомості перебуває у шлюбі, то необхідний пакет слід доповнити ще й згодою на продаж від чоловіка. Для цього необхідно відвідати нотаріальну контору і запевнити документ. У разі, якщо після продажу одного об'єкта нерухомості у вас є плани придбати інший, можна в одному і тому ж документі зафіксувати ще й згода на покупку. Так ви зможете заощадити і час, і кошти.
За участю в угоді неповнолітнього необхідний дозвіл від Відділу опіки та піклування, а також гарантії того, що варіант, що купується вами іншого житла буде краще і зручніше попереднього.
А чи потрібен ремонт?
Розлучаючись зі своєю нерухомістю, багато хто з продавців явно перестараються і затівають в квартирі капітальний ремонт з переплануванням і використанням дорогих будматеріалів. Таким чином продавець намагається максимально підвищити ціну житла, але подібними діями може лише відлякати покупця.
По перше. помічаючи свіжий і дорогий ремонт, покупець починає мучитися сумнівами в його вартості і підозрювати, що під красивою штукатуркою знаходяться розсипаються, розтріскуються і готові в будь-який момент впасти стіни.
По-друге. в'їжджаючи в квартиру, нові господарі вважають за краще робити ремонт самостійно, на свій смак, тому ваші старання в будь-якому випадку виявляться марними.
«Великий» ремонт можуть без ризику робити тільки власники дорогих квартир в елітних районах - в цьому випадку вони не втратять гроші, оскільки всі потенційні претенденти на житлоплощу - люди далеко не бідні і на хороше житло в престижному районі коштів не шкодують.
Для квартири в спальному районі буде цілком достатньо легкого косметичного ремонту: нові дешеві шпалери, пофарбовані батареї і вимиті вікна здатні творити чудеся, підвищуючи вартість житла відсотків на десять.
Прибирання - обов'язково!
Продаючи свою квартиру, ви просто зобов'язані утримувати її в чистоті. Мотлох на балконі і брудну підлогу служать негативними факторами при ознайомчому процесі можливих майбутніх господарів зі своїм новим житлом.
Не полінуйтеся змахнути пил мс підвіконь, до блиску вимити шибки і підлоги - потенційний покупець під час «оглядин» психологічно налаштовується на житло, «приміряє» на себе роль господаря цієї квартири. Повірте, ніхто не захоче «міряти» брудні і недоглянуті кімнати, подібно невипраної одязі - це неприємно, це відштовхує.
Крім чистоти зовнішньої обов'язкове ще і чистота запахів. У квартирі, яку ви показуєте потенційному покупцеві не повинно бити каналізацією, «немитими», затхлістю. Небажані також і запах фарби, і не вивітрилася запах клею для шпалер.
Найкращий аромат - свіжозвареної кави. Прийдіть на кілька мнуть раніше призначеного часу, гарненько провітріть приміщення і зваріть цей напій. Запах кави додає атмосфері будинку затишку і обжитості, змушує покупця запам'ятати квартиру підсвідомо і порушить бажання повернутися сюди ще раз.
Що робити, щоб квартира сподобалася?
Обов'язкову прибирання не обмежуйте тільки межами квартири, перше враження у покупця починає складатися у покупця ще на підходах до неї - у дворі, в під'їзді, на сходовому майданчику.
Темний під'їзд створює враження страшного і незатишного, тому проявіть ініціативу і вкрутіть лампочку. Підметіть на сходовому майданчику, від її санітарного стану теж багато в чому залежить доля вашої угоди.
У квартирі поміняйте лампочки на більш яскраві - чим більше світла, тим кімнати здаються просторіше і світліше.
Проведіть ревізію всіх кранів і вимикачів. при необхідності замініть їх новими - покупці звертають увагу на такі, здавалося б, дрібниці як подібна несправність.
Багато ріелтори не радять показувати порожню квартиру. Але вона й не повинна бути занадто завантажена меблями.
По-перше, тому що через громіздких шаф можна упустити деталі планування, по-друге, вид меблів, якщо вона не нова і пошарпана може зіпсувати загальне враження про квартиру.
Тому порада: основну частину меблів вивезіть, якщо є така можливість, залиште лише диван, діжку з великим рослиною, обідній стіл і фіранки на вікнах. Так ви створите видимість просторих кімнат, і, при необхідності, замаскуєте дрібні дефекти (облуплену фарбу на підвіконні, дірку на шпалерах або злегка деформований паркет).
А квартирантів доведеться попросити ...
Якщо в період, поки ви приймали остаточне рішення про продаж квартири, в її стінах мешкали постояльці, вам доведеться попередити їх про свій намір продати нерухомість заздалегідь і попросити з'їхати.
Показувати квартиру покупцям в той час, коли в ній проживає наймач, незручно і нелогічно: при квартиранта це виглядає негарно, під час його відсутності - підозріло. Найкраще починати демонстрацію товару після того, як квартира стане вільною від мешканців.
При продажу «невільного» житла
У разі, коли ви продаєте ту квартиру, в якій проживаєте з сім'єю, домочадців на час огляду теж необхідно тимчасово випровадити: в гості, на прогулянку, в кіно, по магазинах - куди завгодно, але так, щоб вам вистачило часу в їх відсутність якісно продемонструвати об'єкт продажу.
Нюанси спілкування з покупцем
Чи не загравати і не підлещуватися перед потенційним покупцем - це золоте правило всіх продавців. Зайва солодкуватість в спілкуванні може наштовхнути людину на негативні думки і відбити в нього бажання з вами зв'язуватися.
Доброзичливість, люб'язність, компетентність - ось три складові вдалої оборудки.
Розповідаючи покупцеві як дістатися, обов'язково вкажіть альтернативні варіанти. Якщо до вашої квартирі є можливість дійти від різних станцій метро, обов'язково акцентуйте його увагу на цьому моменті. Якщо він на автомобілі, не призначайте час «оглядин» на годину пік.
Ніколи не зустрічайте майбутнього власника житла в домашньому одязі і стоптаних капцях, будьте чемні, але стримані, уважні, але не нав'язливі.
Чи не висловлюйте при майбутньому покупцеві жалю про те, що доводиться продавати таке чудове житло, з метою ще більше зацікавити його, - це може здобути протилежний ефект.
Як на мене головний секрет продажу квартири, це адекватні сусіди і не занедбаний район міста. Особливо сусіди, адже їх не вибирають, тому після придбання квартири доведеться миритися з усіма ними, а так може бути просто маса тарганів і тих людей, які життя не дають і просто нестерпні самі по собі, тому для мене краще злегка пошарпана квартира, але нормальні сусіди, ніж красива квартира, але з божевільними сусідами, так що для мене особисто секрет очевидний і я б порадив людям що хочуть продати свою квартиру, робити все щоб сусіди якщо що нічого не зіпсували)