Повний комплект, або які документи потрібні для продажу квартири
В першу чергу зупинимося на документах, які знадобиться надати в УФРС всім без винятку продавцям.
По-перше, це правовстановлюючий документ на квартиру. Їм є свідоцтво про державну реєстрацію права власності.
«У цьому випадку реєстрація права власності продавця здійснюється одночасно з реєстрацією переходу цього права. При цьому продавцеві буде видано свідоцтво, яке потім визнають таким, що втратив силу ». - пояснює Наталія Попова, юрисконсульт Юридичного агентства нерухомості «Правова основа».
По-друге, необхідний документ, на основі якого видано дане свідоцтво. Їм може бути договір купівлі-продажу, міни, дарування, ренти, приватизації, свідоцтво про право на спадщину, довідка про виплату пайових внесків (для кооперативних квартир), рішення суду та інше - в залежності від того, яким способом продавець отримав у власність дану квартиру.
По-третє, потрібні паспорти всіх повнолітніх учасників угоди і дітей старше 14 років (свідоцтва про народження - для неповнолітніх до 14 років), у власності яких знаходиться продається квартира. Будьте уважні: якщо у кого-небудь з продавців планується зміна паспорта (наприклад, у зв'язку з досягненням певного віку) варто прискорити процес отримання нового, щоб ця обставина не затримало висновок і реєстрацію договору купівлі-продажу.
По-п'яте, для продажу необхідна довідка форми № 40 з паспортного столу про осіб, зареєстрованих в даній квартирі (копія поквартирною картки). Термін дії такої довідки становить один місяць. При наявності зареєстрованих мешканців, які не є власниками, від них знадобиться нотаріально завірене зобов'язання виписатися. Однак за негласним правилом, квартиру до моменту укладення угоди «звільняють»: в ній не повинно бути ніяких мешканців ні фактично, ні «за паперами».
У УФРС до даного пакету документів потрібно прикласти квитанції про сплату державного мита.
Найпростіше продати квартиру, коли власник у неї лише один, який придбав дану житлоплощу не по іпотеці і не в шлюбі. Однак набагато частіше зустрічаються ситуації, коли продавців у квартири кілька, наприклад чоловік і дружина.
За російським законодавством, якщо нерухомість купувалася під час шлюбу і за плату, тобто за гроші або в обмін на інше майно, то вона визнається спільною власністю подружжя. У правовстановлювальному документі в цьому випадку зазначений тільки один з подружжя, однак, незважаючи на це, другий є повноправним учасником будь-якої угоди з даною квартирою. Щоб не вийшло так, що один чоловік продасть без відома другого спільно нажите житлоплощу, закон вимагає від останнього нотаріально завірена заява про згоду на продаж.
Якщо власник не перебуває в шлюбі, то при подачі документів в УФРС, він пише про це заяву за встановленою формою.
«Коли власниками (співвласниками) квартири є неповнолітні діти, необхідно заздалегідь подбати про отримання дозволу органу опіки та піклування на продаж. Ці органи знаходяться при місцевих відділах освіти. Вони покликані захищати інтереси неповнолітніх і можуть поставити певні умови, які повинні бути дотримані при продажу, наприклад придбання іншого житла ». - каже Євген Грейліх.
До органів опіки один з батьків (усиновлювачів, опікунів) повинен надати свій паспорт (посвідчення особи), копію і оригінал правовстановлюючого документа на квартиру, копію і оригінал свідоцтва про народження дитини. Поважними причинами, за якими діти позбавляються належного їм майна, можуть бути визнані переїзд, поліпшення житлових умов. Як відзначають експерти, отримання такого дозволу - одна з найскладніших процедур при зборі документів для продажу квартири, тому підготовкою цього документа варто зайнятися якомога раніше.
При продажу частки або кімнати
При продажу частки житлового приміщення або кімнати в комунальній квартирі в першу чергу варто врахувати, що сусіди-співвласники мають переважне право покупки. Продати свою «частина» сторонній особі без їх відома не можна.
Таким чином, власник частки або кімнати в «комуналці» повинен звернутися з письмовою повідомленням до співвласникам (якщо мова йде про комунальну квартиру - як до власників інших кімнат, так і до наймачам) з пропозицією покупки відчужуваної приміщення і частки у праві спільної власності, в якому обов'язково потрібно вказати ціну кімнати. Повідомлення надсилається рекомендованим листом з описом вкладення та повідомленням про вручення. Протягом місяця з моменту отримання сусідами інформації для роздумів власнику кімнати доведеться чекати відповіді. Якщо обійти зазначену процедуру, тобто не запропонувати сусідам свою частку або продати її за нижчою ціною, ніж пропонувалося спочатку, угода купівлі-продажу може бути визнана недійсною. Для надійності підписи всіх власників і наймачів, які відмовилися від придбання продаваної площі, бажано засвідчити у нотаріуса.
Є й інший спосіб - не чекати закінчення місяця, а відразу «запросити» сусідів до нотаріуса для письмового підписання відмови від переважного права купівлі. Термін дії даних документів дорівнює одному року.
Документи «для покупця»
Існує ряд паперів, які не потрібні для реєстрації угоди в УФРС, однак «за традицією» збираються при продажу квартири для надання покупцеві.
До таких, наприклад, відносяться документи, що підтверджують відсутність боргів за комунальні послуги і вартість. За усталеною практикою продавець квартири оплачує всі наявні борги на момент підписання договору купівлі-продажу або на момент виселення. На доказ цього покупцеві віддають абонентські книжки або погашення квитанції, що підтверджують оплату, при необхідності - довідки з відповідних інстанцій про відсутність заборгованостей (видаються платно). Дані папери «живуть» 30 днів.
«За бажанням покупця продавець надає довідку про те, що квартира не знаходиться під арештом або обтяженням. Цю довідку може взяти і сам покупець, так як вона видається всім бажаючим, для цього слід звертатися в Управління Федеральної Реєстраційної служби. Офіційного терміну дії у цій «паперу» немає, оскільки інформація, яка міститься в ній, може відповідати дійсності всього лише невеликий проміжок часу. Скажімо, цілком реальна ситуація, коли покупець отримує дану довідку вранці, а вже після обіду або на наступний день в ФРС приходять документи на арешт або заборона відчуження квартири ». - каже Євген Грейліх. Коли квартира купується по іпотеці, довідка про відсутність обтяження буде обов'язковою для банку, при цьому кредитори, як правило, не приймають довідки «старше» п'яти днів.
Про договір купівлі-продажу
Договір не буде зареєстрований без такої інформації:
• сторони договору, їх паспортні дані та відомості про реєстрацію;
• предмет договору, в тому числі дані, що визначають розташування квартири (частини квартири) у складі багатоквартирного житлового будинку (статті 432, 554 Кодексу);
• ціна житлового приміщення, встановлена угодою сторін (При цьому допускається: вказівка ціни в рублевому еквіваленті суми, визначеної в іноземній валюті або умовних грошових одиницях; вказівку ціни за одиницю площі, в зв'язку з чим ціна житлового приміщення визначається виходячи з його метражу. При продажу квартири в кредит з умовою про розстрочення платежу вказуються ціна, порядок, строки і розміри платежів);
• перелік осіб, які проживають в житловому приміщенні, які зберігають право користування цим житловим приміщенням після його придбання покупцем із зазначенням їх прав на користування житловим приміщенням.
Якщо договір продажу укладений не власником житлового приміщення або не покупці, то в даному договорі вказуються підстави, за якими визначена в договорі продажу особа (особи) діє від імені правовласника (продавця), наприклад номер довіреності та відомості про її видачі.
«Особливих» випадків багато
До «особливих» випадків, в яких потрібно ряд «специфічних» документів, можна віднести продаж квартири в будинку, що є об'єктом культурної спадщини, пам'ятником історії або архітектури. Якщо квартиру у вас купують по іпотеці, то банк, що кредитує покупця, також буде диктувати свої умови щодо збирання довідок. Наприклад, можуть бути потрібні письмові підтвердження того, що продавець не перебуває на обліку в психо-і нарко-диспансерах.
Для того щоб зібрати повний пакет документів, іноді потрібно чимало часу, тому краще уточнити їх список (конкретно для вашого випадку) заздалегідь і не відкладати отримання самих «важких» на потім.