Малумов Григорій Юрійович
Партнер Адвокатського бюро "Малумови і партнери", адвокат, закінчив Російську митну академію за фахом "Юриспруденція" і Російський державний торгово-економічний університет за спеціальністю "Фінанси і кредит".
Помічник з правових питань заступника Голови Державної Думи ФС РФ (IV скликання). До роботи в Державній Думі ФС РФ працював практикуючим юристом Союзної колегії адвокатів м Москви. В період роботи в ГД ФС РФ займався законотворчими питаннями.
Малумов Георгій Юрійович
Керуючий партнер Адвокатського бюро "Малумови і партери", адвокат. Закінчив Російську митну академію.
Переведення приміщень із житлового фонду в нежитловий
Бурхливе зростання приватного підприємництва, особливо в сфері торгівлі, нестача офісної нерухомості і торгових площ (то, що є на ринку або будується, власники або забудовники часто пропонують дуже великими площами) - все це призвело до того, що питання переведення приміщень з житлового фонду в нежитловий зацікавив багатьох громадян, які займаються підприємницькою діяльністю.
Багато громадян звернули свою увагу на квартири на перших поверхах, які розташовані в жвавих місцях і можуть використовуватися в якості магазинів, перукарень та офісів та ін.
Згідно ч. 3 ст. 22 квартира в багатоквартирному будинку може бути переведена в нежиле приміщення тільки у випадках, якщо така квартира розташована на першому поверсі будинку.
Квартира, що знаходиться вище першого поверху, може бути переведена в нежиле приміщення тільки за умови, якщо приміщення, розташовані безпосередньо під квартирою, що переводиться в нежитлове приміщення, не є житловими. Наприклад, якщо квартира знаходиться над магазином або іншим нежитловим приміщенням, то переклад в нежитлове приміщення можливий.
Можливі випадки, коли квартира знаходиться на другому поверсі, а на першому поверсі розташовані і магазин, і квартири. Якщо приміщення, розташоване безпосередньо під даною квартирою житлове, то в нежитлове приміщення переклад не допускається. Однак якщо приміщення, розташоване безпосередньо під квартирою на першому поверсі, нежитлове, то це не перешкоджає переведенню квартири на другому поверсі в нежитлове приміщення, навіть якщо всі інші приміщення, розташовані на першому поверсі, є житловими.
На практиці виникли питання: чи допускається переведення квартири в нежитлове приміщення, якщо квартира знаходиться на цокольному поверсі, тобто відноситься до розряду напівпідвальних квартир? Письмовий переклад такої квартири можливий, згідно ч. 3 ст. 22, а також ст. 1 Містобудівного кодексу (головне, що така квартира розташована нижче першого поверху).
У мене є окрема квартира, а від діда залишилася приватизована кімната в трикімнатній квартирі, що розташована на четвертому поверсі. Я займаюся бізнесом і хотів би використовувати дану кімнату, зокрема, для реєстрації своєї компанії. Чи можу я перевести дану кімнату в нежитловий фонд?
На жаль, у Вашому випадку переклад кімнати в нежитлове приміщення неможливий, тому що згідно ч. 2 ст. 22 ЖК РФ не допускається переведення житлового приміщення в нежитлове приміщення:
якщо доступ до перекладному приміщенню неможливий без використання приміщень, що забезпечують доступ до житлових приміщень, або відсутня технічна можливість обладнати такий доступ до даного приміщення. Наприклад, якщо, щоб пройти до вхідних дверей перекладного приміщення, необхідно скористатися загальним під'їздом, який використовується і для входу в інші житлові приміщення. Ні вікна, яке можна було б переобладнати в двері, ні можливості зробити отвір в стіні для окремого входу, не пов'язаного із загальним під'їздом;
якщо право власності на перекладне приміщення обтяжене правами яких-небудь осіб.
Слід звернути увагу, що умови, перераховані в ч. 2 ст. 22, є вичерпними. Це означає, що в законах суб'єктів РФ неприпустимо встановлювати додаткові умови, які забороняють переведення житлових приміщень в нежитлові. Положення статті в рівній мірі відносяться як до одноповерховим житловим будинкам, що складається з однієї квартири, так і до одного приміщення, і до багатоквартирних житлових будинків і служать беззаперечною підставою для того, щоб прийняти рішення про відмову в перекладі житлового приміщення в нежитлове.
Квартира знаходиться на останньому поверсі багатоквартирного будинку, над нею знаходиться нежитлове приміщення. Чи маю я право приєднати його до своєї квартири?
Для здійснення переказу нежитлових приміщень в житлові новий Житловий кодекс передбачає тільки два обмеження (ч. 4 ст. 22).
По-перше, такий переклад не допускається, якщо відповідне приміщення не відповідає встановленим для житлових приміщень вимогам або відсутня можливість забезпечити відповідність такого приміщення зазначеним вимогам. Маються на увазі санітарні та технічні правила і норми, а також інші вимоги законодавства.
По-друге, переклад неможливий, якщо право власності на нежитлове приміщення обтяжене правами фізичних і (або) юридичних осіб (наприклад, в силу договорів застави, іпотеки, оренди тощо).
Так, згідно з ч. 2 - 3 ст. 15 ЖК РФ житловим приміщенням зізнається ізольоване приміщення, яке є нерухомим майном і придатне для постійного проживання громадян (відповідає встановленим санітарним і технічним правилам і нормам, іншим вимогам законодавства). Порядок визнання приміщення житловим приміщенням та вимоги, яким має відповідати житлове приміщення, встановлюються Урядом РФ відповідно до ЖК РФ і іншими федеральними законами:
Положення про санітарно-епідеміологічний нормуванні;