Нерухомість вважається спільною, якщо вона належить не одній людині, а відразу декільком. Але ще є і часткова, спільна власність. Частка в квартирі - це так само частка в праві власності на той чи інший об'єкт.
Дорогі читачі! Наші статті розповідають про типові способи вирішення юридичних питань, але кожен випадок носить унікальний характер.
Про суть поняття переважного права купівлі
Це питання строго регулюється чинним законодавством. Якщо громадянин прийняв рішення про продаж частки, яка йому належить - перш за все, він повинен сповістити інших власників. Саме у них є право першими викупити той чи інший об'єкт при бажанні.
Продати квартиру, тоді спочатку її треба оцінити, а як це зробити - дізнайтеся тут.
Це необхідно зробити для захисту прав обох сторін. Після цієї події продавець впевнений, що інші власники не мають нічого проти, і не претендують на частку.
У кого є переважне право на покупку
Воно є у всіх, хто оформляв часткову або спільну власність на той чи інший об'єкт. У інших осіб, навіть близьких родичів і друзів воно відсутнє. Головне - отримати згоду в письмовій формі на відмову від цього права. Або згоду на придбання частки, при наявності можливості.
У якому порядку треба повідомити власникам про продаж
Отримання згоди на продаж здійснюється декількома способами.
- Поговорити особисто з усіма власниками, щоб отримати відповідь.
- Направити повідомлення в письмовій формі.
Якщо власники не проти, то відмова від права теж оформлюється письмово, з обов'язковим засвідченням у нотаріуса. Після цього можна відразу почати пошук покупців, а не чекати місяць, як в інших ситуаціях.
Як складається повідомлення про продаж частки
Повідомлення складається в простій письмовій формі, строгі вимоги до цього документа в законодавстві відсутні.
Потрібно просто повідомити про свій намір продати нерухомість. І вказати розмір частки, яка виставляється на продаж. Для цього використовуються як цифри, так і пропис. Головне, щоб вони відповідали дійсності на момент здійснення операції.
Зразок повідомлення можна завантажити тут.
Кінець документа повинен повідомляти, що у кожного з власників переважне право зберігається на термін мінімум до 30 днів. Якщо за цей час не прийде ні відмови, ні угоди - об'єкт нерухомості можна вільно передавати іншим особам.
Продаж частки в квартирі третім особам
Важливо, щоб була впевненість у відсутності претензій з боку інших осіб, що володіють частинами даного об'єкта.
Продавець в даному випадку повинен скласти детальний договір на продаж або купівлю об'єкта нерухомості. У договорі треба обов'язково прописати ціну разом з умовами, які сторона вважатиме найбільш прийнятними.
Якщо всі власники дали свою згоду, то ніяких проблем виникнути не повинно. Іноді й самі продавці йдуть на хитрість. Прописуючи спочатку умови, невигідні для тих, у кого є переважне право.
Можливість обходу переважного права
Переважне право на покупку має свої особливості, характеристиками.
- Навіть при наявності згоди від декількох власників відразу, реалізація частки можлива лише на користь одного з них.
- Дане право неприпустимо поступатися іншим людям.
- Дарування не вимагає дотримання права переважної покупки. Це ж стосується і ситуацій, коли оформляється заповіт.
- Дані правила можуть стати опорою і для тих, хто відчужує частку згідно договору міни.
- Ціна при покупці третьою особою повинна бути не меншою за ту, що запропонована для власником. Але можна здійснювати продаж по більшій вартості.
- Наймачі не володіють правом покупки. Воно дається тільки власникам.
Приклад повідомлення про продаж.
При здійсненні подібних угод можуть виникнути і деякі складності.
- Не можна з'ясувати, де знаходиться власник, згода або відмова якого необхідно отримати.
- Власників занадто багато. Але правила все одно треба дотримуватися, навіть якщо претендентів 20 і більше.
- Спочатку власник погоджується, але потім змінює своє рішення. В таких ситуаціях не обійтися без втручання судових органів.
- Власника не стало. У деяких випадках допустимо надання свідоцтва про смерть. Після цього Росреестр зареєструє перехід права власності. Але необхідно почекати шість місяців, поки з'явиться спадкоємець, і прийме своє майно.
Що таке майнове відрахування і як його отримати, ви дізнаєтеся по посиланню.
У таких ситуаціях потрібно обійти право переважної покупки. Це питання легко вирішити, використовуючи законні методи.
- Оформлення покупки або продажу за допомогою договору дарування.
- Можна спочатку подарувати третій особі 1 квадратний метр житла. А потім продати решту частки, як власнику.
Які ризики пов'язані з придбанням частки в квартирі
Найчастіше обман відбувається при укладанні договорів дарування. Це робиться для того, щоб уникнути додаткової плати за комісії. Дарування відноситься до безоплатним способам передачі майна.
При оформленні генеральної довіреності на продаж квартири, потрібно не забувати про її мінуси - подробиці тут.
Покупець залишається беззахисним, якщо в договорі виявляються які-небудь помилки, або з'являються невідомі співвласники, зареєстровані особи. Якщо договір визнають недійсним, повернути за нього нічого не можна. Якщо покупець помре, то його подарунок може бути повернутий спадкоємцям продавця.
Неподільність квартири визначена на законодавчому рівні. Те ж стосується порядку, в якому оформляються угоди. Але багато хто проводить махінації, просто замінюючи одне одним поняття «частки» і кімнати. Купити можна тільки частку. Її не можна перетворювати в квартиру. Або надходити навпаки.
Вартість частки не може бути дорівнює ринковій ціні цілої квартири. Цей показник неминуче знижується через велику кількість ризиків, самого факту проживання з іншими людьми. Ризики покупця пов'язані і з правилами користування спільним майном.
Схема відмови в праві переважної купівлі.
І необхідністю налагоджувати нормальні взаємини з тими людьми, які знаходяться поруч. Якими б неприємними вони не були.
Які документи знадобляться для реєстрації угоди
Вона стане неможливою без:
- Документах, що підтверджують внесення завдатку.
- Свідоцтва про реєстрацію, яке було видано раніше.
- Виписки з будинкової книги.
- Виписок з ЕГРП і укладення з БТІ разом з технічним паспортом.
- Згоди з боку чоловіка або дружини. Це актуально при оформленні не часткової, але спільної власності.
- Свідоцтва про шлюб та інших паперів для підтвердження сімейного статусу.
- Документів про проходження інвентаризації.
- Постанови на виділення часток, або раніше укладеного договору, підписаного з колишнім власником.
- Договору на покупку і продаж.
- Паспортів сторін разом з паспортними даними.
Про продаж часток в однокімнатних квартирах
Саме такі частки продаються найскладніше. Адже вони дуже маленькі, не визначаються згідно з чинними документами. Краще заздалегідь домовитися з власниками про те, щоб продати об'єкт нерухомості цілком. А потім просто розділити між собою грошову винагороду. При отриманні відмови доведеться деякий час чекати, і тільки після цього здійснювати операцію.
Зазвичай такі частки цікаві тільки тим, хто професійно займається перекупити. Таким людям легко знайти компроміс з покупцями, у них є певні зв'язки. Вони намагаються викупити весь об'єкт цілком. І після цього провести продаж об'єкта в цілому вигляді. Ці угоди вважаються найбільш вигідними.
Головне - заздалегідь дізнатися, як інші власники ставляться до скоєння можливої угоди. Краще вимагати нотаріального оформлення відмов від права переважної покупки. У багатьох ситуаціях це допомагає заощадити час.
Податки можуть стати ще однією проблемою для власника, який прагне продати свою частку. Виплата прибуткового податку стає обов'язковою, якщо майно знаходиться у власності менше трьох років. І якщо сума угод перевищує один мільйон. В даний час податок становить 13 відсотків від вартості.
Квартира знаходиться в частковій власності, яким чином її можна продати, ви дізнаєтеся тут.
Проблем не виникає у тих, хто продає частки невеликого розміру. Тому важливо заздалегідь визначитися з цим фактором. І, знову ж таки, поцікавитися, що інші власники думають з цього приводу. Іноді з ними все-таки вдається знайти компроміс без створення конфліктних ситуацій.
Завжди можна знайти схеми з максимальною вигодою для всіх, хто зацікавлений у продажу частки. І отриманні прибутку, хоча б часткової.
Безкоштовна консультація
Увага! У зв'язку з останніми змінами в законодавстві, юридична інформація в даній статті могла застаріти! Наш юрист може безкоштовно Вас проконсультувати - напишіть питання в формі нижче:
Безкоштовна консультація
Увага! У зв'язку з останніми змінами в законодавстві, юридична інформація в даній статті могла застаріти! Наш юрист може безкоштовно Вас проконсультувати - напишіть питання в формі нижче: