Як відомо, надання комунальних послуг - це складний трудомісткий процес, в якому задіяні і ресурсопостачальними підприємства, і керуючі організації та Товариства власників нерухомості (ТСН). Останнім часом невдоволення споживачів якістю і вартістю комунальних послуг різко зростає і саме тому всю систему запропоновано поміняти.
Такі прямі договори передбачені кодексом при безпосередньому управлінні багатоквартирним будинком (п.2 ст.164 ЖК РФ). Крім того, досить часто зустрічалася ситуація, коли договір між керуючою організацією і РСО не було укладено, а комунальні послуги надавалися власникам приміщень ресурсопостачальними організацією.
Другим етапом планується повсюдно змінити систему договірних відносин з надання комунальних послуг споживачам. Для цього підготовлений проект Федерального закону «Про внесення змін до ЖК РФ і окремі законодавчі акти РФ» з питання встановлення прямих договорів про надання комунальних послуг між власниками приміщень в МКД і ресурсоснабжающими організаціями, який на момент підготовки даного номера вже пройшов публічне обговорення.
Поняття «комунальні послуги» «зникає» і замість нього з'являється два інших терміни - «поставка ресурсів» і «забезпечення надання комунальних послуг».
З якою метою це зроблено?
В першу чергу законодавець прагне чітко розмежувати роль і відповідальність ресурсоснабжающих організацій і керуючих організацій / ТСН. Тепер ресурсопостачальними організації укладають із споживачами прямий договір на поставку комунальних послуг. Але при цьому ресурсопостачальними організації поставлятися не комунальну послугу споживачеві в точку розбору, а тільки ресурс на вводі в будинок.
Для перетворення ресурсу в послугу є ще один договір - договір управління, який укладають між собою власники приміщень і керуюча організація (в разі, якщо в будинку створено ТСН - роль договору управління «бере на себе» Статут).
За договором управління керуюча організація забезпечує надання комунальних послуг шляхом належного утримання, ремонту та експлуатації внутрішньобудинкових інженерних систем та іншого спільного майна в багатоквартирному будинку в стані постійної готовності до подачі холодної води, гарячої води, електричної енергії, теплової енергії, газу в приміщення багатоквартирного будинку, здійснення водовідведення та поводження з твердими комунальними відходами, а також шляхом приготування окремих видів комунальних ресурсів з використаний ием обладнання, що входить до складу спільного майна (при наявності такого обладнання).
Керуюча організація укладає договір ресурсоснабженія від імені власників і діє тут в якості агента. Законопроект передбачає, що довіреність на укладення такого договору керуючої організації від власників не потрібно, і відмовитися від укладення такого договору керуюча організація не має права.
Оскільки власник стає стороною за договором з ресурсопостачальними організацією, гроші власники безпосередньо оплачують ресурснікам за винятком випадку, коли інше передбачено договором.
Нова договірна схема буде виглядати наступним чином:
Законопроектом передбачається перехідний період.
1) закінчення терміну договору з РСО;
2) розірвання договору;
3) одностороння відмова.
Разом з тим, для керуючих організацій і ТСН є можливість залишатися на колишніх відносинах, але тільки при наявності рішення загальних зборів власників та отримання узгодження ресурсопостачальними організації.
Тепер давайте спробуємо вивести основні позитивні і негативні сторони законопроекту.
Для ресурсоснабжающих організацій плюс полягає в тому, що до них підуть прямі платежі громадян, без будь-яких затримок, минаючи так званий «буфер» у вигляді керуючих організацій і ТСН. На сьогодні ще не вирішено питання про те, хто ж буде вести розрахунки і виставляти квитанції. Тут кілька варіантів.
Третій можливий вихід - повсюдне створення єдиних розрахункових центрів, статус і порядок роботи яких буде необхідно прописати окремим правовим актом. Питання визначення відповідального за розрахунки і виставляння квитанції набуває особливої актуальності у зв'язку з введенням нових штрафних санкцій на винну особу за неправильні нарахування (250-300 тис. Руб.).
Розрахунок платежів за комунальні послуги має на увазі збір ряду даних, який покладено на керуючу організацію (ТСН): інформація про показання індивідуальних приладів обліку, контроль якості послуг. При цьому ніде не сказано на платній або безоплатній основі це робиться, а для керівників організацій це витрати, які в іншому випадку їй необхідно закласти в тариф.
Головний плюс для керівників організацій та ТСН полягає в тому, що вони позбавляються від боргів споживачів за комунальні послуги. Крім того, плата за комунальні послуги, що збирається раніше керуючими організаціями, більше не буде враховуватися в якості їх прибутку при оподаткуванні, а значить, багато компаній зможуть перейти на спрощену систему налогообложенія1.
Сторони повинні поділити між собою відповідальність у разі ненадання комунальних послуг або надання таких послуг неналежної якості. Якість комунальних послуг пропонується контролювати на кордоні зон відповідальності керуючого будинком і ресурсопостачальними організації.
Оскільки РСО не постачає послугу споживачеві, на ресурсніков не поширюється дія Правил надання комунальних послуг (постанова Уряду 354). Як же можна здійснити контроль якості ресурсу?
Виходить, що «на кордоні» повинен стояти загальнобудинкових прилад обліку, у якого є функція контролю якості послуг. Що робити, якщо такого приладу немає, законодавець замовчує. Одна з пропозицій - визначати винну особу комісійно. Абсолютно ясно, що дві сторони (РСО і УО) мають протилежні інтереси і ніколи не домовляться. Потрібен арбітр.
Спочатку пропонувалося таким арбітром зробити представника ради багатоквартирного будинку. Але, по-перше, рада будинку створено далеко не у всіх будинках, по-друге, представник такого ради може не виявитися на місці в потрібний час або зовсім відмовитися брати участь в такій перевірці без пояснення причини.
Видається правильним, чітко назвати в законі ресурсопостачальних організацію, яка укладає договір із споживачами і бере плату, - виконавцем комунальних послуг. Тоді ресурсопостачальних організація буде нести відповідальність за якість комунальних послуг не на вводі в будинок, а точці споживання. І тільки в разі, якщо доведено, що комунальна послуга представлена неякісно через погане обслуговування внутрішньобудинкових інженерних мереж - відповідальність перекладається на керуючу організацію (ТСН).
Однак це неправильно, оскільки відповідальність без вини для компанії, що працює за договором, суперечить засадам цивільного та житлового права. Крім того, не можна не враховувати положення адміністративного права, згідно з якими юридична особа визнається винним у вчиненні адміністративного правопорушення, якщо буде встановлено, що у нього була можливість дотримуватися правил і норми, за порушення яких передбачена адміністративна відповідальність, але воно не вжила всіх залежних від нього заходів щодо їх дотримання (ч.2 ст.2.1 КоАП).
Підводячи підсумок, зазначу, що у законопроекту багато як плюсів, так і мінусів. Але зміни до Житлового Кодексу дадуть тільки загальний напрямок, концепцію. Всі тонкощі повинні бути прописані в постановах та інших підзаконних актах. Це повинно бути зроблено, по-перше, швидко (не так, як у випадку з ліцензуванням УО), по-друге, передбачивши всі можливі варіанти подій. Без залучення експертного співтовариства, практиків від РСО і УО тут не обійтися.
Директор Некомерційного партнерства
Саморегулівної організації управителів нерухомістю
«Якість. Інновації. Технології »,
Олена Володимирівна Шерешовец